一邊房?jī)r(jià)持續(xù)高企，一邊是新增供應(yīng)受阻，香港房?jī)r(jià)問(wèn)題幾成死局。 　　美聯(lián)物業(yè)銷售中介陳小姐向證券時(shí)報(bào)記者透露，9月16日，又有內(nèi)地富豪再斥5.8億港元購(gòu)買(mǎi)香港山頂超級(jí)豪宅Mount Nicholson，該處樓盤(pán)目前均價(jià)人民幣15萬(wàn)元/尺，折合162萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，Mount Nicholson在2017年樓價(jià)均價(jià)為120萬(wàn)元/平方米。

　　不僅是豪宅如此，香港觀塘（距離港島區(qū)市中心乘坐地鐵大概要1個(gè)半小時(shí)左右）曉麗苑的均價(jià)在9月初也已達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。

　　一邊是大量買(mǎi)不起房的年輕人，一邊是樓價(jià)頻破記錄創(chuàng)新高。盡管住房問(wèn)題一直以來(lái)都是港府工作中的重中之重，然而多年下來(lái)，卻毫無(wú)成效，且正變得日趨嚴(yán)重。在住房保障方面，數(shù)據(jù)顯示，目前申請(qǐng)公屋平均輪候時(shí)間已變成5.4年；而新增供應(yīng)卻又受阻。

　　此前，香港最大政團(tuán)民主建港協(xié)進(jìn)聯(lián)盟（簡(jiǎn)稱“民建聯(lián)”）在報(bào)刊登全版廣告，促請(qǐng)政府引用《收回土地條例》，增加土地供應(yīng)，興建公屋，縮短公屋輪候時(shí)間，以解決香港主要深層次矛盾，卻遭到反對(duì)派抵制。此外，香港特區(qū)政府行政長(zhǎng)官林鄭月娥上臺(tái)之初，在《施政報(bào)告》中提出的“明日大嶼”填海造地計(jì)劃，同樣遭遇口誅筆伐，據(jù)證券時(shí)報(bào)記者獲悉，“明日大嶼”計(jì)劃已經(jīng)擱淺。

　　香港住房問(wèn)題，似乎已將香港所有階層、所有利益集團(tuán)集中綁架，為何港府頻出增加土地供應(yīng)計(jì)劃，卻舉步維艱？近日，證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地走訪香港新界區(qū)元朗、天水圍、錦田一帶，以及港島區(qū)中環(huán)、九龍區(qū)旺角、尖沙咀一帶，深入了解市民對(duì)于港府引用《收回土地條例》的真實(shí)想法，同時(shí)采訪香港特區(qū)政府發(fā)展局新聞負(fù)責(zé)人，了解政界人士對(duì)香港土地供應(yīng)的看法，試圖揭開(kāi)香港樓市死結(jié)的癥結(jié)所在。

　　難以推進(jìn)的“征地”

　　近日，民建聯(lián)刊登全版廣告，促請(qǐng)香港特區(qū)政府引用《收回土地條例》，大量收地興建公屋，以解決公共房屋短缺問(wèn)題，爭(zhēng)取3年上樓。民建聯(lián)主席、香港特區(qū)立法會(huì)議員李慧瓊向記者表示，香港有很多深層次矛盾，其中土地、房屋是眾多深層次矛盾的重中之重，香港特區(qū)政府必須大刀闊斧，破釜沉舟。

　　團(tuán)結(jié)香港基金副總干事黃遠(yuǎn)山向記者指出，未來(lái)10年，香港將欠缺9萬(wàn)至10萬(wàn)個(gè)公屋單位，因此政府必須著手解決住房一事，而《收回土地條例》只是其中一個(gè)收地方式，最重要的是找到新土地資源，以不同方式獲得土地，并作發(fā)展用途。

　　根據(jù)香港政府房屋署公布數(shù)據(jù)，截至2019年6月底，約有147900宗一般公屋申請(qǐng)，以及約108200宗配額及計(jì)分制下的非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)。一般申請(qǐng)人的平均輪候時(shí)間為5.4年。

　　背景情況是，香港地勢(shì)多山，且郊野公園、濕地占地面積大，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，香港土地面積1111平方公里，已建設(shè)土地占24.3%，其中房屋用地面積僅占6.9%；其余75.7%為郊野公園、水塘等。一邊是高昂的樓價(jià)和租金，和幾乎遙遙無(wú)期的公屋輪候，一邊卻是大量閑置未予開(kāi)發(fā)的土地。

　　對(duì)于此次民建聯(lián)的提議，香港特區(qū)政府發(fā)展局新聞負(fù)責(zé)人向記者表示，根據(jù)《收回土地條例》，政府引用該條例收回私人土地，需要確立適用于有關(guān)土地的“公共用途”，港府未來(lái)會(huì)就不同的新發(fā)展區(qū)及公屋計(jì)劃收回私人土地，未來(lái)數(shù)年幾項(xiàng)大型土地發(fā)展項(xiàng)目的范圍內(nèi)，包括橫州發(fā)展第一期，古洞北/粉嶺北新發(fā)展區(qū)及洪水橋新發(fā)展區(qū)，估計(jì)亦會(huì)收回約500公頃的私人土地，政府也會(huì)繼續(xù)為發(fā)展公屋做規(guī)劃工作并收回所需的私人土地。

　　上述新聞發(fā)言人還向記者透露，香港正就“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”的執(zhí)行框架擬定具體的準(zhǔn)則及其他執(zhí)行細(xì)節(jié)，以期釋放主要位于新界的私人土地作短中期的公私營(yíng)房屋發(fā)展，政府稍后會(huì)公布相關(guān)安排并聽(tīng)取相關(guān)持份者意見(jiàn)。

　　“土地供應(yīng)為本屆政府施政的重中之重，而且必須多管齊下，土地供應(yīng)專責(zé)小組經(jīng)廣泛公眾咨詢，于去年12月向政府提交的建議，政府今年2月全面接納，將推行更有力的土地供應(yīng)策略，持續(xù)大幅增加土地供應(yīng)。以落實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略所指定的十年建屋目標(biāo)。”

　　但事情卻并沒(méi)有想象中那么容易。

　　民建聯(lián)議員劉國(guó)勛在接受記者采訪時(shí)表示，自回歸20多年來(lái)，政府僅13次引用《土地收回條例》，此次民建聯(lián)提議引用《土地收回條例》，主要是以釋放個(gè)別新界農(nóng)地為主，發(fā)展新市鎮(zhèn)。土地供應(yīng)專責(zé)小組的公眾咨詢將于9月26日完結(jié)，但此時(shí)民間已經(jīng)掀起了一場(chǎng)土地大辯論。

　　9月18日，記者實(shí)地走訪新界區(qū)元朗、天水圍等地，以及九龍區(qū)、港島區(qū)等地，采訪不同村民及市民對(duì)政府收地看法。

　　港鐵西鐵線從柯士甸站向西出發(fā)，途經(jīng)南昌、美孚、荃灣西、錦上路、元朗、天水圍、屯門(mén)，全部屬于新界區(qū)，而新界區(qū)是擁有最多農(nóng)地、荒地、濕地和山地的地區(qū)，地鐵經(jīng)過(guò)的很多地方至今荒蕪尚未開(kāi)發(fā)。

　　

（綠色線以上都屬于新界區(qū)）

　　元朗水圍村村民譚先生從事酒店服務(wù)行業(yè)30多年，在退休后做起了的士生意，他向記者透露，由于對(duì)政府征地價(jià)格不滿意，很多村民并不愿意被征地。

　　“我們村民手中也握有很多農(nóng)地，除了自己居住的一棟三層樓的丁屋，其他都尚未開(kāi)發(fā)，政府要收地，多少錢(qián)收？政府出價(jià)1300港元/平方尺（折合14040港元/平方米）樓面價(jià)，很多村民嫌太少，寧愿不賣(mài)，幾百萬(wàn)賣(mài)一塊地皮，要是你肯定也不愿意啦。我同你講，我們丁屋是有丁權(quán)的，蓋一棟房子最高三層，每一層都可以至少賣(mài)到500萬(wàn)，一棟丁屋售價(jià)1500-2000萬(wàn)港元，所以說(shuō)征地價(jià)太少，村民不賣(mài)；倘若價(jià)格太高，其他村民就會(huì)反對(duì)，為何政府這么高的價(jià)格去征收水圍村的農(nóng)地，為什么不征收我們村的土地？

　　據(jù)譚先生介紹，丁屋即丁權(quán)，上世紀(jì)70年代港英政府發(fā)展新界時(shí)，為獲得新界原居民的支持，推出了丁屋政策，規(guī)定18周歲及以上的新界原居民男性后人（必須是男?。?，每人可一生申請(qǐng)一次在認(rèn)可范圍內(nèi)建造一座最高3層的丁屋，每層面積不超過(guò)65平方米，總高度不超過(guò)8.23米，也無(wú)需向政府補(bǔ)充地價(jià)。

　　

（圖為香港元朗北圍村原住民居住的丁屋，最高三層，帶花園和頂層陽(yáng)臺(tái) 羅曼/攝）

　　“我一套房都能賣(mài)幾千萬(wàn)，房?jī)r(jià)還在漲，所以為什么要賣(mài)給政府？”譚先生表示。

　　家住元朗的張小姐則向記者表示，如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解，但如果要蓋房子賣(mài)樓，土地就不是農(nóng)田，那就是房地產(chǎn)價(jià)格了，村民不愿意賣(mài)，政府也不能強(qiáng)制要求。

　　“很多村民都會(huì)將丁屋的二層和三層租給非本村人，現(xiàn)在二層可以租到8000-10000港元/月，三層因?yàn)橛刑炫_(tái)，可以租到12000港元/月以上，如果村屋靠近地鐵站，會(huì)更貴，三層可以租到2萬(wàn)港元/月。

　　

（圖為元朗水頭村丁屋 羅曼/攝）

　　回收村民的土地難，那如果回收地產(chǎn)商的呢？

　　譚先生告訴記者，行使《土地收回條例》回購(gòu)地產(chǎn)商手中的土地，最大的問(wèn)題在于政府需要以市價(jià)去回購(gòu)，而這個(gè)市價(jià)明顯比地產(chǎn)商當(dāng)初收購(gòu)農(nóng)地時(shí)的價(jià)格高。不少市民因此批評(píng)政府勾結(jié)地產(chǎn)商，涉嫌利益輸送。

　　此外，興建的公屋并不是所有人都有資格申請(qǐng)，因此行使《土地收回條例》也遭到了大量“夾心層”市民的反對(duì)。在中環(huán)工作的香港市民江先生向記者表示，公屋資產(chǎn)申請(qǐng)資格有嚴(yán)格限制，在收入上不能超過(guò)政府規(guī)定比例。

　　“香港750萬(wàn)人口，100多萬(wàn)富人有能力購(gòu)買(mǎi)私樓甚至豪宅，300萬(wàn)中產(chǎn)，100萬(wàn)窮人，剩下200多萬(wàn)兩頭不靠的夾心層。在公屋問(wèn)題上，夾心層市民抵制情緒較高，質(zhì)疑為什么要用納稅人的錢(qián)去高價(jià)向村民或者地產(chǎn)商收購(gòu)?fù)恋?。此外，在香港有房產(chǎn)的人也不希望政府大建公屋，因?yàn)闀?huì)影響樓價(jià)。

　　而港府此前提出的“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”，即由地產(chǎn)商交出使用農(nóng)地，政府為其改劃用途，并在額外樓地面積以7:3比例興建公私營(yíng)房屋（即公屋、私屋），這一計(jì)劃亦遭到市民反對(duì)。

　　“政府要求介入私人市場(chǎng)，要求地產(chǎn)發(fā)展商興建公屋，那么政府肯定需為發(fā)展商提供經(jīng)濟(jì)誘因，改變土地用途，增加樓地面積等，只有讓地產(chǎn)商獲利，才有機(jī)會(huì)吸引其主動(dòng)參與計(jì)劃，有關(guān)私營(yíng)項(xiàng)目的歸管與公共資源投放，難免會(huì)傾向發(fā)展商的利益，計(jì)劃在本質(zhì)上已將發(fā)展商的商業(yè)利益凌駕于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。

　　目前，香港四大開(kāi)發(fā)商恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、【新世界(600628)、股吧】發(fā)展在新界坐擁1.045億平方尺農(nóng)地（約1000公頃），其中僅恒基地產(chǎn)就擁有4590萬(wàn)平方尺農(nóng)地儲(chǔ)備尚未開(kāi)發(fā)。

　　

（圖片來(lái)源：恒基地產(chǎn)2019年中報(bào)截圖）

　　種種因素疊加，2005年后，香港土地開(kāi)發(fā)幾乎停頓，導(dǎo)致公營(yíng)、私營(yíng)房屋落成量均大幅減少。根據(jù)香港差響物業(yè)估價(jià)署及房屋署數(shù)據(jù)，2007年至2016年，當(dāng)?shù)仄骄磕曜≌涑闪考s25700個(gè)單位，較前10年下跌超過(guò)50%。

　　“香港不是沒(méi)有地，我們有很多地，但是這很多地是動(dòng)不了的，香港總?cè)丝诤苌伲磳?duì)聲音很大，有很多不同利益集團(tuán)，所以這也是為何歷屆政府都沒(méi)能解決香港樓市癥結(jié)的原因。”香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授表示。

　　擱淺的填海計(jì)劃

　　翻看香港政府22年以來(lái)的施政報(bào)告，房屋和土地供應(yīng)一直是港府頭等大事，從董建華的“八萬(wàn)五計(jì)劃”，到梁振英提出的加速修建公屋，再到林鄭月娥“明日大嶼”計(jì)劃，辦法想了很多，落實(shí)的卻很少。記者向香港特區(qū)政府發(fā)展局問(wèn)詢“明日大嶼”計(jì)劃進(jìn)程時(shí)，對(duì)方并未直接回復(fù)。據(jù)悉，“明日大嶼”計(jì)劃因?yàn)楦鞣阶钃弦呀?jīng)擱淺。

　　根據(jù)林鄭月娥在《施政報(bào)告》中提出 “明日大嶼”計(jì)劃，這主要是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20-30年的大型填海造地計(jì)劃，分三個(gè)階段發(fā)展，終極目標(biāo)是把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來(lái)，填的是港島西和東大嶼山之間的海域，總面積約等于1/4個(gè)港島。

　　

（圖片來(lái)源：施政報(bào)告）

　　根據(jù)《施政報(bào)告》，交椅洲是“明日大嶼”填海計(jì)劃的核心區(qū)域，發(fā)展人工島，成為繼中環(huán)、九龍東之后第三個(gè)核心商業(yè)區(qū)。

　　這個(gè)聽(tīng)起來(lái)似乎很可行的方法，卻不僅使特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐，就連民間代表劉德華也因支持填海而成為眾矢之的，“明日大嶼”看起來(lái)利大于弊，結(jié)果卻引來(lái)萬(wàn)人上街游行，理由則是環(huán)保，以及填?？赡芎谋M政府儲(chǔ)備加上解決不了短期房屋問(wèn)題。

　　市民江先生向記者表示，“政府征地興建公屋一直以來(lái)遭遇各方阻攔，發(fā)展農(nóng)地被認(rèn)為是輸送利益，開(kāi)發(fā)郊野公園破壞環(huán)境，拓展新界會(huì)被認(rèn)為漠視丁權(quán)，填海造地又被環(huán)保借口抵制，平日天天抱怨樓價(jià)貴，沒(méi)土地，每次只要一有新的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，第一就是反對(duì)，反對(duì)，反對(duì)，試問(wèn)反對(duì)者，到底如何才能既不花錢(qián)，又變出大量適合開(kāi)發(fā)的土地呢？”

　　“土地供應(yīng)不是造房子，如果沒(méi)有提前布局規(guī)劃，絕無(wú)可能扭轉(zhuǎn)香港十幾年來(lái)供求失衡困局，那么香港房屋問(wèn)題將永遠(yuǎn)是一個(gè)死結(jié)。”市民江先生表示。