12月，地處秦嶺淮河分界線以北的青島早已進(jìn)入了冬季，凜冽冷風(fēng)中，人們紛紛裹上了暖和的大衣。

　　這時，在向南橫跨千里之外的香港機(jī)場里，有一群人正在整裝待發(fā)。這支隊(duì)伍包含了企業(yè)人員、媒體和分析師。這是禹洲集團(tuán)每年一次主動向媒體、投資機(jī)構(gòu)展現(xiàn)自己的時候，這支隊(duì)伍前往的第一站，正是青島。

　　行程不緊不慢，一共三天。根據(jù)計劃，眾人到達(dá)青島后將會逗留一日，次日前往上海，也就是禹洲集團(tuán)如今的大本營所在地。

　　這一路上，“考察團(tuán)”的規(guī)模也會不斷擴(kuò)大，來自各地的媒體、分析師將陸續(xù)趕來，最終在禹洲集團(tuán)上?？偛繀R合，并與企業(yè)高管座談。

　　資本從來不會無的放矢，企業(yè)與市場之間亦是如此。每一次反向路演，既是企業(yè)對市場的一次發(fā)聲，同樣的，也是市場深入追問企業(yè)奧秘的一次交鋒。

　　伏筆從眾人出發(fā)的那一刻已經(jīng)埋下。從青島到上海，眾人走過的是禹洲集團(tuán)業(yè)績占比中最為重要的兩大區(qū)域——環(huán)渤海和長三角。

　　據(jù)禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財務(wù)官兼公司秘書邱于賡介紹，公司前十月銷售業(yè)績里，長三角占比接近60%，而環(huán)渤海、華東和海西區(qū)域三個則占比30%。

　　從青島朗廷到上海雍錦

　　12月3日，青島晴。

　　眾人稍作休息后，便直奔下一站——禹洲·朗廷府。據(jù)工作人員介紹，這是今年新開盤的項(xiàng)目，也是禹洲在青島的第二個項(xiàng)目。除此之外，禹洲目前在青島開出的樓盤還有禹洲江山藝境和禹洲·朗廷灣兩個。

　　作為環(huán)渤海區(qū)域的重要城市之一，青島在2015年左右吸引了禹洲的關(guān)注，身為禹洲地產(chǎn)董事局主席的林龍安也曾多次來此實(shí)地考察。

　　2017年，禹洲聯(lián)手金地，通過股權(quán)收購的方式拿下一宗地塊。第二年，金地·禹洲江山藝境項(xiàng)目推出。2019年，禹洲在即墨、黃島競得兩地，分別建成了禹洲·朗廷府和禹洲·朗廷灣項(xiàng)目。

　　由于項(xiàng)目剛開不久，售樓處看起來仍然嶄新。外形上，售樓處采用中式建筑風(fēng)格；售樓處旁單調(diào)的白色圍墻上，則是額外做出頗具流線的“云朵”造型。工作人員介紹，該項(xiàng)目地處青島即墨，云朵等設(shè)計也是為了呼應(yīng)古城即墨特有的自然文化韻味。

　　簡單的項(xiàng)目介紹之后，眾人的腦海中也對該項(xiàng)目有了大致了解。不過，市場想要獲知的信息顯然不止于此，眾人更希望能夠透過一些數(shù)據(jù)來架構(gòu)出對該項(xiàng)目的完整印象。

　　經(jīng)詢問得知，該項(xiàng)目容積率為1.6，總建筑面積為15.6萬平方米，平均樓面地價為4662元/平方米，而目前的銷售均價為1.5萬元/平方米。

　　數(shù)據(jù)比較可得，作為一個定位于“改善客群”的系列項(xiàng)目，禹洲朗廷府顯然實(shí)現(xiàn)了不錯的溢價。根據(jù)今年計劃，該項(xiàng)目今年的推貨貨值為15.3億元，開盤三個月里，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為9.4億元，全年銷售目標(biāo)為11.5億元。

　　“青島去年經(jīng)濟(jì)增長全國排第12名，即墨區(qū)的市民人均支配收入為全青島最高，我相信公司還是有很大的發(fā)展機(jī)會?！庇碇耷鄭u公司總經(jīng)理陳安對于未來頗有信心。

　　他表示，公司未來會深耕青島市場，目前禹洲在青島的土地儲備為30萬平方米，未售面積達(dá)25萬平方米。“青島公司今年的銷售目標(biāo)20億，截至10月底已經(jīng)達(dá)成約17.6億，接下來馬上還有新項(xiàng)目要入市，預(yù)計供貨有4億，達(dá)成今年指標(biāo)是完全沒問題的?！?/p>

　　除了銷售，讓禹洲頗為得意的另一個點(diǎn)是“速度”。據(jù)介紹，青島這一項(xiàng)目于今年1月拿地，6個月后實(shí)現(xiàn)銷售回款。無獨(dú)有偶的是，眾人前往上海參觀的禹洲雍錦府項(xiàng)目，同樣是年初拿的地，第三季度實(shí)現(xiàn)開盤銷售。

　　相比青島項(xiàng)目，上海禹洲雍錦府風(fēng)格更偏向于現(xiàn)代化，售樓部的落地窗設(shè)計在晚上燈光的襯托下顯得格外時尚。而項(xiàng)目風(fēng)格的變化也同樣提醒著眾人，參觀地點(diǎn)已經(jīng)從青島切換到了“魔都”上海。

　　作為全國首屈一指的一線城市，上海市場自然也沒有讓禹洲失望。上海禹洲雍錦府于今年10月開盤，首月銷售金額為4.93億元。據(jù)工作人員介紹，該項(xiàng)目今年推盤貨值為12.8億元，年度銷售目標(biāo)為8.5億元。

　　從千億目標(biāo)到商業(yè)分拆

　　在參觀了青島和上海的兩個項(xiàng)目后，與集團(tuán)高層交流的重頭戲就來了。事實(shí)上，禹洲集團(tuán)內(nèi)部對于此次反向路演頗為重視，出席交流會的高層也頗有分量。

　　除了董事局主席林龍安外，出席高層還包括了執(zhí)行總裁許柯，副總裁、首席財務(wù)官兼公司秘書邱于賡，副總裁兼東部區(qū)域總經(jīng)理夏溧，助理總裁兼財務(wù)管理中心總經(jīng)理曹申，助理總裁喬治，以及上?？偨?jīng)理徐長征等人。

　　有人笑稱，除了禹洲集團(tuán)的內(nèi)部高層會議之外，或許很難看到如此齊全的陣容了。

　　仿佛來到了業(yè)績會的現(xiàn)場一樣，首先發(fā)言的是擔(dān)任集團(tuán)“錢袋子”的邱于賡。而其洋洋灑灑的十幾分鐘發(fā)言里，最吸人眼球的關(guān)鍵詞無疑是“千億目標(biāo)”。

　　早在2017年，順利完成400億銷售目標(biāo)的禹洲喊出了“三年內(nèi)破千億”的規(guī)模目標(biāo)。然而話音未落，禹洲便遭遇了“小尷尬”。2018年禹洲目標(biāo)600億，但最終全年銷售金額僅為560億元。

　　雖然“三年千億”的目標(biāo)不改，但頭一年便未完成任務(wù)無疑是讓禹洲處于一個“尷尬”局面。不過，值得慶幸的是，禹洲今年通過提前完成全年670億銷售任務(wù)重振了士氣。

　　邱于賡笑著介紹說，截至今年年中，禹洲可售貨值為3400億元，加上下半年的補(bǔ)倉，年底前貨值或能達(dá)到4000億左右。“核心帶動區(qū)域，區(qū)域覆蓋全國，這是我們的策略所在。”

　　他表示，禹洲仍以長三角為主，貨值占比約70%。其次是大灣區(qū)，貨值占比超過10%?！懊髂昕墒圬浿导s為1800億，對應(yīng)60%的去化率就已經(jīng)超過千億了。大部分貨值又是在長三角，因此，我們覺得銷售方面的壓力并不大?！?/p>

　　話雖如此，但其實(shí)在當(dāng)下市場不明朗的情況下，未來究竟如何，或許還需要時間來驗(yàn)證。

　　暫時撇開心中對于明年市場的問號，在介紹完住宅后，林龍安簡單提到的一句“推動商業(yè)發(fā)展”卻再次吊起了在場眾人的好奇心。

　　現(xiàn)場有人提問道：“如今越來越多房企分拆商業(yè)、物業(yè)等板塊上市，禹洲是否也有相應(yīng)計劃?！?/p>

　　林龍安對此給出了肯定答案。“商業(yè)跟物業(yè)的分拆上市都在整個集團(tuán)的考量之內(nèi)，我們力爭成熟的時候可以分拆?！闭f到這，林龍安還重復(fù)強(qiáng)調(diào)道：“這個是非常明確，非常明確的。”

　　邱于賡也指出，隨著地產(chǎn)行業(yè)從流量模式轉(zhuǎn)入存量模式，禹洲在商業(yè)版圖上也是加大了投放。“我們很多商業(yè)90%以上是在一線城市或強(qiáng)二線城市?！彼榻B道，禹洲過去五年，商業(yè)項(xiàng)目的租金增長率約為35%，未來三到五年內(nèi)仍將保持這一增幅。

　　借著這一話題，林龍安則是再次強(qiáng)調(diào)了禹洲秉持量力而行的穩(wěn)健策略。其表示，禹洲目前一、二線城市里的核心辦公樓、商業(yè)中心項(xiàng)目均不銷售，而是統(tǒng)一自持收租?！斑@也是我們穩(wěn)健的一個特點(diǎn)，我們更愿意把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為持有，等運(yùn)營成熟后再上市。”

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