閩系地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)(01238.HK)旗下再添新一上市平臺。

　　12月30日，在遞交招股書的四個月后，寶龍商業(yè)(9909.HK)在港交所敲鐘上市，成為國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股。

　　本次寶龍商業(yè)共發(fā)行約1.5億股，發(fā)行價格為每股9.5港元，總募資額約13.36億港元。在發(fā)行期間，寶龍商業(yè)獲53.24倍超額認購。

　　寶龍商業(yè)由寶龍地產(chǎn)分拆上市，寶龍地產(chǎn)擁有寶龍維京控股的全部已發(fā)行股本，而寶龍維京控股擁有寶龍商業(yè)經(jīng)擴大已發(fā)行股本約67.50%。四位基石投資者包括【永輝超市(601933)、股吧】，以及安踏副主席丁世家創(chuàng)立的和盛海外控股有限公司、恒安國際的副主席許連捷和Orchid China Master Fund Limited。

　　據(jù)招股書披露，寶龍商業(yè)的收入來源于兩部分，包括商業(yè)運營服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。

　　從收入來源看，寶龍商業(yè)大量客戶來自第三方。2016年、2017年及2018年，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日止六個月，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約81.0%及86.0%。

　　其中，商業(yè)運營服務(wù)板塊的第三方客戶收入增長尤其明顯。截至2019年6月30日止6個月，寶龍商業(yè)運營服務(wù)外部客戶收入約5.34億元，相比2018年同期的約3.7億元，增長44.3%。

　　閩系地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)(01238.HK)旗下再添新一上市平臺。

　　12月30日，在遞交招股書的四個月后，寶龍商業(yè)(09909.HK)在港交所敲鐘上市，成為國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股。

　　本次寶龍商業(yè)共發(fā)行約1.5億股，發(fā)行價格為每股9.5港元，總募資額約13.36億港元。在發(fā)行期間，寶龍商業(yè)獲53.24倍超額認購。

　　寶龍商業(yè)由寶龍地產(chǎn)分拆上市。據(jù)招股書披露，寶龍商業(yè)的收入來源于兩部分，包括商業(yè)運營服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。

　　從收入來源看，寶龍商業(yè)大量客戶來自第三方。2016年、2017年及2018年，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日的六個月，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約81.0%及86.0%。其中，商業(yè)運營服務(wù)板塊的第三方客戶收入增長尤其明顯。截至2019年6月30日的6個月，寶龍商業(yè)運營服務(wù)外部客戶收入約5.34億元，相比2018年同期的約3.7億元，增長44.3%。

　　寶龍商業(yè)首席執(zhí)行官張云峰指出，寶龍商業(yè)的客戶主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會及租戶，而在寶龍商業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理服務(wù)收費有其天花板，但如果母公司增長很快，則可以在增值服務(wù)上為寶龍商業(yè)創(chuàng)造很多利潤。此外，寶龍商業(yè)還會在輕資產(chǎn)上加大發(fā)展力度。

　　招股書顯示，寶龍商業(yè)2016年、2017年、2018年及2019年上半年總在管建筑面積，分別為1442萬平方米、1565萬平方米、1658萬平方米、1695萬平方米。總合約建筑面積分別為1612萬平方米、1843萬平方米、2171萬平方米、2459萬平方米，保持良性增長趨勢。

　　隨著管理規(guī)模的不斷增長，寶龍商業(yè)始終保持較為穩(wěn)定的業(yè)績增長率。公開數(shù)據(jù)顯示，公司收入從2016年底的7.52億元增長到2018年底的12.01億元，復(fù)合增長率達26.3%，2019年上半年營業(yè)收入達7.49億元，同比增速29.8%。業(yè)績指標呈現(xiàn)積極變化，保持了穩(wěn)中有升的發(fā)展勢頭。

　　在盈利方面，寶龍商業(yè)凈利潤從2016年的6290萬元增長至2018年的1.33億元，年復(fù)合增長率為45.6%，毛利率從2016年的21.8%持續(xù)增加到2018年的27.1%。今年上半年，寶龍商業(yè)實現(xiàn)凈利潤8710萬元，同比增長45.9%，毛利率為26.4%。

　　“寶龍商業(yè)希望2025年自有和輕資產(chǎn)項目加起來有150個，其中長三角超過100個?！睂汖埳虡I(yè)董事長許華芳表示。

　　截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)已簽約的零售商業(yè)物業(yè)共59處，總合約建筑面積為約750萬平方米，其中已開業(yè)項目有45處，總在管建筑面積約640萬平方米。

　　從出租率看，寶龍商業(yè)整體表現(xiàn)良好，不過依舊有部分項目面臨較大問題。截至2019年4月底，寶龍商業(yè)整體出租率為85%。不過，也有進入成熟期的項目經(jīng)營依然艱難。比如，2014年開業(yè)的天津?qū)汖垙V場，在管建面16.3萬平方米，今年上半年出租率僅有50.8%。2016年開業(yè)的山東萊山寶龍廣場出租率僅為63.8%。2012年開業(yè)的泰安寶龍廣場出租率僅為69.7%。

　　2009年開業(yè)的青島城陽寶龍廣場是寶龍所有項目中建面最大的，高達44萬平方米，去年全年出租率僅有58.7%，今年前4個月出租率為70.2%，這意味著有13萬平方米是空置的。除此之外，還有七八個成熟項目出租率在80%以下。根據(jù)招股書，主力產(chǎn)品線寶龍廣場旗下36處商業(yè)物業(yè)平均出租率是84.3%，總面積538萬平方米。

　　指研究院發(fā)布的《2018中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2018年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率達到93.8%。

　　張云峰表示，明年寶龍商業(yè)的任務(wù)就是對環(huán)渤海項目進行改造提升，以提高項目出租情況。

　　許華芳表示，商業(yè)是最難的管理業(yè)態(tài)之一，但出租的核心是租金。商業(yè)是旱澇保收的生意，在市場波動下管理方受影響相對較小，租金相對固定。

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