恒大75折賣房背后，樓市還沒到撿便宜的時候 | 曉報告

　　因為疫情，本來預(yù)計在年后迎來小陽春的房地產(chǎn)行業(yè)不得不熄火。

　　小巴先帶你來看一組數(shù)據(jù)，1月26日以來，全國有超過90%的城市，暫停商品房售樓部對外開放，房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店暫停營業(yè)；大部分開發(fā)商的成交量同比暴跌95%。疫情對樓市影響有多大，不言而喻。

　　不過從上周起，樓市開始坐不住了。房企方面，恒大率先出手，憑借75折線上賣房刷爆了朋友圈；政策方面，上海、浙江、無錫等地集中出臺土地新政，調(diào)整土地價款繳付方式和期限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

　　隨著房企和政策同時出擊，疊加疫情不斷好轉(zhuǎn)，樓市接下來會怎么走，對投資者來說是不是一個好的投資時機？對于房企和從業(yè)者又有哪些影響？

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　　首先，小巴帶你一起來回顧一下，2019年樓市總體趨勢。

　　首先，政策上還是“穩(wěn)”字當頭。2019年的樓市用兩個關(guān)鍵詞概括就是“房住不炒”和“一城一策”。也就是說堅持房子是用來住的、不是用來炒，每一座城市應(yīng)該推行相應(yīng)的政策來維穩(wěn)房價。

　　其次，是土地市場遇冷。從土地成交量和成交款來看，2019年全國土地市場持續(xù)降溫，1-11月土地購置面積約為22000萬平方米，同比下降14%；土地成交價款為12000億元，下降13%。

　　 　　不過，買房的人仍在增加。從成交量來看，全國商品房銷售金額增長了7%，其中一線城市成交數(shù)據(jù)相對較好，同比成交面積均有不同程度上漲；以北京為例，1-11月成交面積達640余萬平方米，同比增長近六成。

　　 　　此外，消費者的投資信心在2019年底出現(xiàn)了回升。這也讓不少機構(gòu)和媒體對2020年樓市充滿樂觀。

　　比如1月8日，中科院預(yù)測2020年房價將上漲6.1%，全國商品房均價將達到9753元/平米，樓市“小陽春”將大概率到來。

　　 　　不過，2020年初的這只“黑天鵝”顯然改變了樓市的軌跡。

　　從城市來看，首當其沖的是重點二線城市以及三四線城市。根據(jù)公眾號“嚴肅說房”的數(shù)據(jù)，從歷史經(jīng)驗來看，春節(jié)前后是返鄉(xiāng)置業(yè)需求高峰，如果在春節(jié)期間無法取得一定規(guī)模的銷售收入，那么對全年的銷售目標就會有很大的影響。

　　相對而言，對于外來人口較密集的一線城市樓盤來說，疫情帶來的沖擊反而不是那么大。

　　從目前的形勢來看，2、3月份的樓市情況不容樂觀。未來兩三個月，預(yù)計全國樓市成交量會比較慘淡。

　　樓市成交量顯然很不樂觀，那么對于房企以及地產(chǎn)從業(yè)者來說，影響又有多大呢？

　　小巴簡單總結(jié)出了房企將面臨的三個困境。

　　第一個，是銷售端。因為售樓部暫停營業(yè)，一些房企開啟了線上VR看房、網(wǎng)絡(luò)簽約賣房的服務(wù)，但小巴想問，如果是你，面對房子這樣的大件商品，不親身感受和體會，敢下手嗎？

　　第二個，是施工端。由于建筑工地人員流動性大、來自全國各地，居住、作業(yè)等聚集性較強，是疫情蔓延的重點防控對象。如果在疫情得到控制前貿(mào)然開工，存在著巨大的安全隱患。那么，這就將導(dǎo)致一大批房企交付時間后延。

　　第三個，是資金端。以恒大為例，春節(jié)假期延長至2月16日，一共停工25天，同時集團宣布在全國的1246個項目停工至2月20日。而在沒有開工的日子里，不僅房地產(chǎn)銷售“零收入”，還必須支出工資、辦公場地租金、貸款利息等等。

　　對于房地產(chǎn)這種高負債、需要資金快速周轉(zhuǎn)的行業(yè)來說，少開工一天就意味著多一天利息。而大部分房企因為疫情，將上班時間調(diào)整到了2月9日之后，假期達到17天。

　　這17天對于一家房企乃至整個行業(yè)來說意味著什么呢？

　　根據(jù)地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志的分析測算，對一家規(guī)模達千億的房企來說，停業(yè)17天損失將會高達1.86億元。而全行業(yè)停運17天，占到了全年天數(shù)的4.77%，可以直接理解為房地產(chǎn)行業(yè)至少直接損失4.77%以上。

　　目前，行業(yè)平均利潤率為8%上下，直接扣減4.77%，相當于整個行業(yè)的利潤面臨腰斬。

　　對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，1-2月是現(xiàn)金流緊張的時期，所以大部分企業(yè)會在上一年年底的時候大量融資。從目前看，如果疫情在2月份得到控制，企業(yè)的壓力相對可控，如果持續(xù)到3月份，大部分房企特別是中小型私企，堅持不了2個月就會面臨資金斷裂、進而破產(chǎn)的困境。

　　而如果房企面臨破產(chǎn)，那么對于地產(chǎn)企業(yè)的員工來說，皮之不存，毛將焉附？

　　雖然疫情讓房企步履艱難，但是對于購房者來說，這次的黑天鵝會不會是一次難得的上車機會呢？

　　聊這個問題前，我們不如來復(fù)盤一下2003年非典后的樓市走向。

　　小巴分析后發(fā)現(xiàn)，即使是受非典影響最嚴重的廣東省和北京市，房價也只是出現(xiàn)了短暫的低迷。

　　廣東省在2003年3-4月房地產(chǎn)市場銷售面積同比出現(xiàn)負增長，5月以后明顯回升；北京的商品房銷售面積也出現(xiàn)短暫回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同樣有所下降。

　　面對本次疫情，同策研究院認為，在交易量回升前，“以價換量”也就是在價格上作出讓利，將會是房企力挽狂瀾的殺手锏。

　　參照2003年，在非典企穩(wěn)后，各房企采取了一系列慣用銷售措施，比如送車位、免物業(yè)費、低首付，甚至直接折扣優(yōu)惠。同時，由于經(jīng)濟受挫，大家手頭都不充裕，對于樓市的觀望情緒很重，不敢貿(mào)然進入樓市，這個時候?qū)τ谫彿空邅碚f，相對可能買到性價比較高的房子。

　　不過也有人持有不同觀點。

　　因為2003年非典時期距離1998年國家宣布房地產(chǎn)市場化不久，樓市還沒有形成顯著的上漲預(yù)期效應(yīng)和財富效應(yīng)，所以樓市價格出現(xiàn)了顯著的下跌。

　　但是如今的樓市已經(jīng)經(jīng)歷了好幾輪調(diào)控和限購，成交量也下滑了不少，再加上2020年經(jīng)濟下行壓力原本就不小，本次的疫情可以說是雪上加霜。所以為了穩(wěn)定增長，今年或許在樓市限制方面有所松綁，未來樓市說不定不僅不受疫情的顯著影響，反而會過一個暖冬。

　　除了以上這些內(nèi)容，想知道2020年哪些城市找房熱度高？新房和二手房市場又有怎樣的表現(xiàn)？你可以閱讀《2020潛力行業(yè)每周報告》最新上線的《2020年樓市展望報告》，從中找到答案。

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