繼去年10多家上市房企陸續(xù)發(fā)生貪腐案后，億達(dá)中國也陷入其中。

　　日前，公司披露，其執(zhí)行董事陳東輝涉嫌職務(wù)侵占被拘留。

　　這一度導(dǎo)致公司近45億元貸款觸發(fā)提前償還條款。公司表示，已盡最大努力與相關(guān)貸款人溝通。截至目前，尚未有獲得相關(guān)貸款人豁免的消息披露。

　　相比高管涉嫌貪腐，公司自身資金流動(dòng)性緊張更讓人關(guān)注。截至2019年中報(bào)，公司貨幣資金8.23億元，遠(yuǎn)難覆蓋超百億元的短期債務(wù)。

　　再過50多天，公司發(fā)行的3億美元債務(wù)即將到期。

　　執(zhí)董被拘，暴露資金“底褲”

　　日前，億達(dá)中國（03639.HK）執(zhí)行董事陳東輝涉嫌職務(wù)侵占被拘，公司認(rèn)為，此事已在技術(shù)上導(dǎo)致公司近45.79億元的貸款協(xié)議下的若干觸發(fā)事件。

　　簡單理解，就是上述貸款可能會(huì)被要求立即償還。盡管公司稱已經(jīng)盡最大努力尋求相關(guān)貸款人的豁免，截至目前，公司未披露相關(guān)進(jìn)展。

　　陳東輝被拘已引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，陳除了是億達(dá)中國執(zhí)行董事，還是上置集團(tuán)執(zhí)行董事、中民嘉業(yè)總經(jīng)理。

　　公司披露，已在考慮合適人選代替陳東輝的職位。

　　風(fēng)波尚未平靜下來，億達(dá)中國流動(dòng)性緊張問題，早已被搬上桌面。

　　斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，截至2019年中報(bào)，公司短期借款規(guī)模為115.81億元，計(jì)息債務(wù)高達(dá)146億元，期末公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有8.23億元。

　　斑馬消費(fèi)注意到，公司資金危機(jī)主要受到母公司中民投流動(dòng)性困難的影響。

　　去年4月，中民投被實(shí)施資產(chǎn)凍結(jié)，當(dāng)時(shí)，就導(dǎo)致億達(dá)中國未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款。

　　就在當(dāng)月，不少金融機(jī)構(gòu)拒絕為公司部分現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，公司的融資渠道隨之收窄且逐漸惡化。

　　截至2019年6月末，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入23.33億元，在手貨幣資金少，靠舉新債還舊債的模式維持發(fā)展，讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開始警惕。

　　惠譽(yù)評(píng)級(jí)在今年2月16日的一份報(bào)告中提到，有6家中小型房企“資本市場債務(wù)再融資風(fēng)險(xiǎn)”處于高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，億達(dá)中國正是其中之一。

　　不僅惠譽(yù)評(píng)級(jí)這樣認(rèn)為，標(biāo)普評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也對(duì)公司貨幣現(xiàn)金低、短債多的狀況表示出擔(dān)憂，并且已經(jīng)付諸行動(dòng)。

　　2019年12月，標(biāo)普評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將億達(dá)中國信用評(píng)級(jí)從“CCC”下調(diào)至CCC-”，同時(shí)，將4月19日到期的3億美元票據(jù)評(píng)級(jí)從“CCC-”下調(diào)至“CC”。

　　這意味著，標(biāo)普評(píng)級(jí)已不大相信，億達(dá)中國在53天后能順利償還到期的3億美元票據(jù)。

　　銷售增長陷瓶頸

　　億達(dá)中國是國內(nèi)較早投資、建設(shè)及運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)商之一，1998年，就投資建設(shè)并運(yùn)營大連軟件園。此后，公司連續(xù)在天津、武漢、蘇州和長沙等地投資、開發(fā)產(chǎn)業(yè)園。

　　2019年中報(bào)顯示，公司全資擁有大連軟件園、大連科技城、大連天地以及億達(dá)信息軟件園4個(gè)商務(wù)園區(qū)，并持有武漢軟件新城、大連騰飛軟件園各50%的權(quán)益。

　　上述6大園區(qū)總建筑面積217.8萬平方米，可出租面積183.6萬平方米，2019年上半年，公司錄得租金收入2.67億元，同比增長25.35%。

　　物業(yè)租金收入在公司收入中占比較小，2017年至2018年，占比均不到7%。

　　從整體上來看，公司最近幾年園區(qū)出租狀況并不太好，最為典型的是大連騰飛軟件園，2017年至2019年上半年，出租率從85%降至 66%；億達(dá)信息軟件園出租率從100%降至59%。

　　公司最重要的收入來自銷售商務(wù)園區(qū)的配套住宅、寫字樓以及獨(dú)立住宅產(chǎn)品。

　　這也是區(qū)別于普通地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大特征，但也會(huì)受制于項(xiàng)目土地性質(zhì)、長開發(fā)周期以及周轉(zhuǎn)慢等因素，從而影響公司營業(yè)收入和銷售規(guī)模。

　　斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年上半年，商務(wù)園區(qū)的配套住宅、寫字樓以及獨(dú)立住宅產(chǎn)品的銷售收入，分別為59.91億元、59.58億元和17.04億元，同比分別增長3.7%、-0.55%和8.22%。同期，來自這一業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)收入占比分別為81.87%、80.98%和73.04%。

　　2017年至2019年，公司銷售金額分別為72.63億元、85.37億元和72.37億元，同比增長-12.55%、17.54%和-15.23%。

　　如果剔除2017年并表大連天地而增加9.89億元、2018年出售大連天地部分待建土地給龍湖集團(tuán)獲25億元收入，公司實(shí)則在2017年-2018年銷售增速分別下降24.50%和4.31%。

　　2020年1月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2.10億元，銷售面積2.74萬平方米，同比減少33.54%和31.16%。