2020年年初至今，已有鴻坤物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、華潤置地等多家物業(yè)公司向港交所遞交招股書，延續(xù)著2019年物業(yè)公司上市融資的熱潮，其資本市場的寵兒角色成為靚麗風(fēng)景。

　　匯豐銀行3月2日的研究報告稱，2018年年末至2019年新上市的物管股表現(xiàn)，跑贏已上市一段時間的同業(yè)。據(jù)匯豐數(shù)據(jù)，濱江服務(wù)(03316.HK)累計上漲68%，永升生活服務(wù)(01995.HK)累計上漲53%，奧園健康(3662.HK)累計上漲50%，保利物業(yè)(6049.HK)累計上漲42%。匯豐研究認(rèn)為，近期發(fā)出盈喜的眾多物管股未來走勢仍然向好。

　　而在新一輪上市沖刺物業(yè)企業(yè)中，創(chuàng)立于1995年的宋都服務(wù)集團有限公司(以下簡稱“宋都物業(yè)”)多少面臨著區(qū)域市場相對單一，規(guī)模效應(yīng)弱小等現(xiàn)實挑戰(zhàn)，當(dāng)然公司對于上市后的發(fā)展也有頗多憧憬。

　　上市背后的物管行業(yè)競賽

　　成立至今已有25年時間的宋都物業(yè)，由于體量仍偏小，處于國內(nèi)物業(yè)公司中的中下水平。

　　據(jù)招股書顯示，截至2019年9月30日，宋都物業(yè)在中國的10個城市設(shè)有8家附屬公司及12家分公司(大多數(shù)位于浙江省)，向27項物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為400萬平方米，主要服務(wù)于長三角地區(qū)。

　　從物業(yè)管理行業(yè)最重要的在管面積角度來看，宋都物業(yè)400萬平方米的在管總建筑面積，顯然無法與地產(chǎn)巨頭旗下的公司相比。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的管理面積均值達(dá)3718.13萬平方米，市場份額近四成。

　　有物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士告訴《企業(yè)透明度報告》：“中國物業(yè)管理行業(yè)上市熱，是一個由大公司向小公司蔓延的過程，最先是巨大的體量，如碧桂園這種，現(xiàn)在是宋都服務(wù)這種區(qū)域性為主。規(guī)模相對較小的公司壓力無疑較大。一方面市場空間有限，比如宋都服務(wù)主要集中于長三角，單一區(qū)域風(fēng)險相對較大；另一方面大公司上市之后迅速跑馬圈地，搶灘市場，這也是小公司為什么抓緊哪怕在疫情期間也希望上市的原因?！?/p>

　　據(jù)悉，2017-2018年及2019年前9個月，宋都物業(yè)在浙江省的在管物業(yè)產(chǎn)生的收益分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益約82.0%、 82.8%及84.2%；浙江省的在管總建筑面積分別占在管總建筑面積約91.4%、 83.9%及79.8%。

　　根據(jù)招股書顯示，除了標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)外，宋都物業(yè)也提供非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，這兩項也成為重要收入來源，占其收入近四成左右。

　　圖片來源：公司招股書

　　銷售成本劇增致凈利下滑

　　宋都物業(yè)詳細(xì)解釋收入的四條業(yè)務(wù)線：1，物業(yè)管理服務(wù)，包括保安、清潔、園藝、公共區(qū)域及公共設(shè)施維修及養(yǎng)護以及配套服務(wù)；2，非業(yè)主增值服務(wù)，包括咨詢服務(wù)、銷售協(xié)助服務(wù)及交付前服務(wù)；3，社區(qū)增值服務(wù)，包括物業(yè)維修及養(yǎng)護、廢物清潔、收取公用事業(yè)費用等；4，其他業(yè)務(wù)包括酒店業(yè)務(wù)及長租公寓業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，在這四條業(yè)務(wù)線中，為營收貢獻力度最大的業(yè)務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)，次之為非業(yè)主增值服務(wù)。2017年、2018年及2019年前九個月，物業(yè)管理服務(wù)收益分別占總收益約約71.2%、53.5%及49.9%，呈下滑趨勢；而非業(yè)主增值服務(wù)分別占總收益約14.3%、29.2%及26.2%。同時，社區(qū)增值服務(wù)收益分別占總收益約13.6%、 13.0%及12.9%，而余下則為其他業(yè)務(wù)貢獻的收益。

　　在四條業(yè)務(wù)線的推動下，宋都物業(yè)自2017年至2019年前九個月的營收維持較為穩(wěn)健的增長。

　　根據(jù)招股書顯示，2017年、2018年以及2019年前9個月，宋都物業(yè)的營業(yè)收入分別為0.84億元(人民幣，下同)、 1.33 億元和1.37億元，同期所對應(yīng)的毛利分別為0.25億元、0.38億元、0.39億元。其中，值得一提的是，2018年的營業(yè)收入較2017年增長58.3%，2019年前9個月與同期相比的增速為55.3%，同期毛利潤的增速分別為50.5%、50.1%，這兩年營收保持穩(wěn)定增長。

　　圖片來源：公司招股書

　　不過，營收增長的同時并沒有迎來企業(yè)凈利潤的同步增加，反而是呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢。2017年、2018年及2019年前九個月，宋都物業(yè)凈利潤為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元，凈利潤率分別為：16.6%、15.7%及14.1%。導(dǎo)致凈利下滑的主要原因是公司銷售費用的大幅增加。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年公司的銷售費用為0.59億元，2018年同比增加61%至0.95億元，增長幅度逾半，2019年前九個月又同比增長57.5%，達(dá)到0.98億元。

　　對此，公司在招股書中解釋道，“影響銷售成本的主要因素為員工成本及分包成本。而分包成本增加主要由于公司的業(yè)務(wù)擴張，以及外包清潔、保安等部分勞動密集型職能予第三方以及簡化規(guī)劃物業(yè)管理服務(wù)的措施?！?/p>

　　多渠道擴充業(yè)務(wù)

　　與此同時，宋都物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展及營收增長都離不開對母公司的高度依賴。在招股書中，公司提到，在2017年、2018年及2019年前九個月，公司分別管理15項、17項及20項由宋都股份集團獨立開發(fā)或合作開發(fā)的物業(yè)。于最后可行日期，宋都物業(yè)擁有宋都股份集團的21個物業(yè)管理項目，相當(dāng)于訂約建筑面積約350萬平方米。

　　另外，從物業(yè)管理服務(wù)收益明細(xì)來看，同一時期內(nèi)，由宋都股份集團獨立或合作開發(fā)的物業(yè)服務(wù)收益占宋都物業(yè)的總物業(yè)服務(wù)收益的比重分別為98.19%、96.62%及93.46%。由此可見，母公司的“輸血”成分相當(dāng)高。

　　總體來看，盡管區(qū)域性公司具備一定優(yōu)勢，比如其所在區(qū)域的品牌影響力以及核心業(yè)務(wù)競爭力等，但當(dāng)公司在該區(qū)域強化其市場份額，保持其業(yè)務(wù)核心優(yōu)勢之后，若想獲得長久穩(wěn)健的發(fā)展，依然需要向外擴張的長遠(yuǎn)之計。對此，宋都物業(yè)在招股書中表示，未來將計劃憑借在浙江省的豐富經(jīng)驗，積極探索及尋求機會以于長三角地區(qū)透過多種渠道擴充業(yè)務(wù)規(guī)模、增加市場份額及擴大地理分布。

　　而針對宋都物業(yè)上市后的發(fā)展規(guī)劃等問題，《企業(yè)透明度報告》以郵件形式致函公司執(zhí)行董事俞昀、聯(lián)席公司秘書張綺思，并多次撥打公司聯(lián)系電話，但一直未能獲得回復(fù)。

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