3月10日晚間，越秀地產(chǎn)(00123.HK)公布2019年年度業(yè)績。

　　作為華南地區(qū)的老牌國企，越秀地產(chǎn)貫徹一向的穩(wěn)健風(fēng)格，2019年銷售金額721.1億元，完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣680億元的106.0%；截止期末，越秀地產(chǎn)實際借貸平均年利率同比微增為4.93%，仍處于行業(yè)較低水平。同時，越秀地產(chǎn)2019年新拓城市5個，全國布局的腳步有所加快。

　　2019年銷售金額721.1億元完成銷售目標(biāo)106.0%

　　公告顯示，越秀地產(chǎn)2019年全年累計合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%。完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣680億元的106.0%。合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%。合同銷售均價約每平方米人民幣20700元，同比基本持平。

　　相較往年銷售數(shù)據(jù)，2018年越秀地產(chǎn)合同銷售為577.8億元，完成全年合同銷售目標(biāo)550億元的105.1%；2017年越秀地產(chǎn)銷售額約408.69億元，完成銷售目標(biāo)360億元的114%。近兩年受政策影響，越秀地產(chǎn)目標(biāo)完成率均有所下降。在不久前的越秀地產(chǎn)2019年全年業(yè)績公布媒體電話會上，公司董事長林昭遠(yuǎn)表示，考慮到疫情影響，公司將2020年銷售目標(biāo)定在了802億元，銷售目標(biāo)增幅為17.9%，相對于2019年銷售目標(biāo)增幅17.68%來說基本持平。

　　按照營收分類來看，2019年越秀地產(chǎn)全年租金收入約人民幣6.9億元，同比上升0.7%；其他收益凈額約為人民幣7.99億元，同比減少23.1%；“軌交+物業(yè)”合同銷售金額約人民幣50.8億元。

　　來源：業(yè)績公告

　　2019年，越秀地產(chǎn)仍致力于大灣區(qū)市場的深耕和拓展。數(shù)據(jù)顯示，2019年越秀地產(chǎn)大灣區(qū)的總計合同銷售金額約人民幣421.4億元，同比上升21.6%，約占總合同銷售金額的58.5%。其中廣州、佛山、中山、江門銷售額同比增長均超過20%。值得注意的是，越秀地產(chǎn)2019年度北方地區(qū)的增幅增長較為明顯，銷售額同比增長超40%。

　　凈借貸比率抬升12.8個百分點融資成本仍處行業(yè)較低水平

　　2019年，越秀地產(chǎn)營收約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%；核心凈利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。

　　已售未入賬金額為人民幣885.5億元，同比上升38.6%；銷售及營銷成本約為人民幣10.0億元，同比上升53.7%；這主要是由于本期結(jié)轉(zhuǎn)收入增加所致。

　　來源：業(yè)績公告

　　截止2019底，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣301.9億元，同比上升11.2%，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入約為人民幣63.7億元。

　　來源：業(yè)績公告

　　融資方面，2019年越秀地產(chǎn)融資總額約人民幣 375億元，其中境內(nèi)融資約人民幣300億元，境外融資約人民幣75億元。2019年境內(nèi)發(fā)行各類債券合共約人民幣73.0億元，發(fā)行利率介于3.60%至4.03%之間。截止2019年末，越秀地產(chǎn)總借款為約人民幣710.2億元，同比2018年的534.1億元上升33%，未來一年到期的借貸占約10%，定息借貸占57.7%。

　　截止報告期，越秀地產(chǎn)總借款中約46%為以人民幣計值銀行借款及其他借款，同比上升1個百分點；9%為以港元計值的銀行借款，同比下降1個百分點；21%為以港元及美元計值的中長期票據(jù)，同比下降4個百分點，24%為以人民幣計值的中長期票據(jù)，同比上升4個百分點。

　　2019年內(nèi)，越秀地產(chǎn)實際借貸平均年利率為4.93%，同比2018年的4.82%有輕微上升，但仍保持在行業(yè)較低水平。值得注意的是，2019年越秀地產(chǎn)凈借貸比率為74.0%，同比上升12.8個百分點。這也是影響其實際借貸平均年利率抬升的主要因素。

　　堅持“1+4”城市布局大灣區(qū)土儲占比51.7%

　　截止2019年末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約2387萬平方米，同比上升23.0%，其中約1234萬平方米位于大灣區(qū)，約占51.7%。上述數(shù)據(jù)足夠滿足越秀地產(chǎn)未來三至五年的開發(fā)所需。

　　2019年度內(nèi)，越秀地產(chǎn)新增土地27幅，總建筑面積約為771萬平方米。新增土地位于廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市。其中深圳、成都、鄭州、長沙、嘉興5市為2019年內(nèi)新開拓城市。

　　據(jù)歷年數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2017年布局城市無新增，2018年新增城市2個，相較2019年其布局新增的5個城市，越秀地產(chǎn)全國布局腳步有所加快。越秀也表示，在投資區(qū)域布局上，未來將堅持“1+4”的城市區(qū)域布局，重點投向大灣區(qū)城市，鞏固在大灣區(qū)的市場地位，同時將適度增加在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的資源投入。

　　越秀地產(chǎn)的“軌交+物業(yè)”模式在一定程度上提升了其獲取優(yōu)質(zhì)土地項目的能力。

　　上半年，越秀地產(chǎn)收購品秀星圖86%股權(quán)，這是越秀地產(chǎn)納入的首個“軌交+物業(yè)”項目。該項目位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)官湖村，屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業(yè)。下半年，越秀地產(chǎn)又成功收購品秀星樾和品秀星瀚兩個“軌交+物業(yè)”項目51%股權(quán)。三個地鐵物業(yè)項目的總建筑面積達(dá)約315萬平方米，約占越秀地產(chǎn)總土地儲備的13.2%。2019年內(nèi)，軌交物業(yè)項目合同銷售金額約人民幣50.8億元，占總合同銷售金額的7.0%。

　　同時，舊改也將是越秀地產(chǎn)繼另一個重要的資源獲取模式。

　　2019年，越秀地產(chǎn)獲得廣州番禺區(qū)里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格。里仁洞村擬改造面積約為172萬平方米，改造后總建筑面積將約349萬平方米。東流村擬改造面積約為6萬平方米，改造后總建筑面積將達(dá)到約25萬平方米。舊改項目為越秀地產(chǎn)增加潛在土地儲備約163萬平方米，開啟了越秀地產(chǎn)獲取土地資源的新途徑。

　　據(jù)悉，未來越秀地產(chǎn)將繼續(xù)推進(jìn)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)“+產(chǎn)業(yè)”、“+小鎮(zhèn)”等業(yè)務(wù)，整合大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，推進(jìn)“+教育”業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　（文章來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)）