3月30日，中梁控股集團(02772·HK，以下簡稱“中梁”)發(fā)布上市后首份業(yè)績報。年報顯示，中梁延續(xù)過去幾年的高速增長，2019年實現(xiàn)合約銷售額1525億元，超額完成銷售目標，成功蟬聯(lián)行業(yè)前20強。

　　2020年，中梁將銷售目標定為1680億元，計劃全年可售資源達2600億元。在3月31日上午舉行的線上業(yè)績說明會上，中梁控股執(zhí)行董事、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁李和栗樂觀表示，本次疫情對行業(yè)的影響更多僅存在于短期。其稱，行業(yè)基礎(chǔ)是存在的，只是會延后，近期土地市場已經(jīng)開始活躍，銷售市場開始恢復(fù)，對全年買地的預(yù)算影響比較小。

　　2019年超額完成銷售目標

　　年報顯示，2019年中梁實現(xiàn)合約銷售額再創(chuàng)新高，達到1525億元，同比增加約50.2%，合約銷售面積達1485萬，同比增長46%，平均售價達10300元/平方米；總收益566.40億元，同比增加約87.5%。

　　與此同時，毛利、毛利率等關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)也隨業(yè)績一同增長：2019年，中梁實現(xiàn)毛利131.82億元，較2018年的69.11億元增長90.7%；毛利率由2018年的22.9%增加0.4個百分點至23.3%；歸母核心凈利潤亦大幅增加約102.3%至39.01億元。中梁控股董秘兼IR負責人楊德業(yè)表示，去年公司毛利率23.3%，對于以住宅為主的開發(fā)商來說這是一個比較合理的水平，公司預(yù)期未來也會在21%-25%之間的毛利率水平。

　　截至2019年末，中梁的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為264.95億元，已收客戶按金(合約負債)為1158.73億元；公司債務(wù)總額為401.81億元。同時，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以改善，非銀行貸款比例由2018年58%下降到2019年40%，綜合融資成本則由9.9%下降至9.4%，凈資產(chǎn)負債比率更是較前三年大幅下降至65.6%。

　　“2019年凈負債率的下降，主要是我們上市后成功打開了融資市場，債權(quán)融資的總額增加，”楊德業(yè)指出，“所以在整個體系上，我們會持續(xù)在未來成長，改善結(jié)構(gòu)，降低一定成本，這會是一個比較健康的杠桿水平”。其同時表示，疫情發(fā)生后，企業(yè)更加關(guān)注現(xiàn)金流管理，保留充裕的資金，2月底在手現(xiàn)金達271億人民幣，完全覆蓋短期債務(wù)，并已對今年境外的到期還款的融資也已做好計劃跟準備。

　　值得注意的是，從土儲和購地計劃上看，中梁2019年加緊“寶馬mini換大奔”。

　　年報顯示，中梁2019年投入764億元買入139幅地，新增總建面積1660萬平方米，新進包括南京、南昌、天津、大連、貴陽、西安、福州、廈門等在內(nèi)的20個城市，投資額超6成位于長三角。

　　李和栗介紹說，2016年至2018年中梁落位三四線城市，抓住棚改貨幣化紅利。隨著2018年下半年棚改紅利消退，中梁開始回歸二、三線市場。2019年中梁三線城市貢獻過半銷售額，二線城市占比為35.2%，四線城市占12.2%。

　　根據(jù)業(yè)績報，2019年中梁在二三線拿地占比達到92%，其中二線占比超過50%，預(yù)計2020年在長三角的拿地金額超過60%。截至2019年底，中梁累計土儲5700萬平方米，共458個項目，覆蓋142個城市。而李和栗同時透露，2019年超過10000宗意向跟蹤地塊中，僅有約1.4%的項目最終被獲取，對投資買地持謹慎態(tài)度。

　　年內(nèi)可售貨值2600億元

　　進入2020年，自1月底開始肆虐的新冠肺炎給行業(yè)帶來了強烈沖擊。對此，李和栗坦言，受疫情影響，房地產(chǎn)銷售在疫情未穩(wěn)定前會表現(xiàn)低迷，但確信需求只是暫時性延后。預(yù)期政府會推出經(jīng)濟刺激措施與鼓勵購房政策，惠及房地產(chǎn)行業(yè)。一旦疫情受控、經(jīng)濟活動恢復(fù)，房地產(chǎn)銷售預(yù)期將強力反彈。

　　管理層認為，疫情對中梁全年銷售額影響有限，湖北可售貨值不足3%，預(yù)計第二季度市場復(fù)蘇。事實上，面對新冠肺炎疫情，中梁已經(jīng)采取了多種積極的應(yīng)對措施，疫情期間推出了網(wǎng)上看房、購房以及無理由退房等銷售手段策略，并出臺了“無理由退房”政策、啟動了線上看房平臺等。除此之外還進行了諸如銷售員傭金提升、增加分銷等相對靈活的銷售策略。

　　2020年，中梁對于自己提出了更高的要求，定下了1680億元的銷售目標。不過，值得注意的是，相比2019年的合約銷售金額，這一目標業(yè)績的增速僅約為10%，而2019年的合約銷售金額則較2018年增加了約50.2%。這顯示出連年保持高速增長之后，中梁對于“穩(wěn)健”有了更多的考量。

　　對于計劃增速放緩，管理層坦言未來公司希望實現(xiàn)穩(wěn)健增長的態(tài)勢，計劃銷售規(guī)模每年實現(xiàn)10-15%的增長幅度。

　　在李和栗看來，今年可售貨值及資源能夠為中梁今年合約銷售增長提供了保障。截止到2019年年底，中梁可售貨值約4433億元，2020年全年可售資源2600億。其中，可售貨值儲備大部分集中在單價1萬元以下的二、三城市，既可以保證去化速度，有可以平衡風險。此外，2020年中梁計劃在建面積5520萬平米，新開工2000多萬平米。而受到疫情影響，中梁將在二、三季度集中供貨。

　　李和栗表示，在“房住不炒”政策之下，市場依舊平穩(wěn)，但會“箱體震蕩”，即會有分化。而企業(yè)會堅持全布局、全結(jié)構(gòu)策略，以有效應(yīng)對市場變化和風險。從投資布局來看，均衡的投資結(jié)構(gòu)足以應(yīng)對行業(yè)變化和市場風險。其稱，2020年中梁的投資計劃將根據(jù)銷售情況和市場狀況而定，預(yù)計投資額將占到公司銷售額的50%—60%。

　　就在業(yè)績發(fā)布會當日，經(jīng)48輪競價，中梁旗下的南京宏梁置業(yè)有限公司以6.14億元競得無錫市區(qū)一幅宅地，樓面價13324元/平方米，溢價率20.87%。

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