立足南京的銀城生活服務(wù)（01922.HK）正在陷入“打江山難守江山更難”的尷尬局面。

　　早些時(shí)候，銀城生活服務(wù)以4590萬元收購了一家醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)商51%的股權(quán)，進(jìn)軍醫(yī)院物業(yè)管理領(lǐng)域，這預(yù)示著曠日持久的擴(kuò)張才剛剛開始。受制于母公司的發(fā)展現(xiàn)狀，銀城生活服務(wù)不得不加入規(guī)模爭奪戰(zhàn)。

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　　各項(xiàng)指標(biāo)均不理想 區(qū)域性特征顯著

　　據(jù)上市物業(yè)公司綜合實(shí)力測評結(jié)果顯示，銀城生活服務(wù)排名第24，位列25家上市物業(yè)公司的倒數(shù)第二，綜合得分僅為57.45分。

　　資料來源：北京林業(yè)大學(xué)程鵬研究團(tuán)隊(duì)

　　具體來看，銀城生活服務(wù)在價(jià)值創(chuàng)造力、市場領(lǐng)導(dǎo)力、全國影響力等三個(gè)維度均排名20以后（含20名），表明企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、全國布局等方面與其他24家上市公司存在一定的差距。究其原因，是銀城生活服務(wù)聚焦區(qū)域發(fā)展，布局過于集中。此外，在資源統(tǒng)籌力及產(chǎn)品創(chuàng)新力兩個(gè)維度中，銀城生活服務(wù)均排名第15，表明企業(yè)發(fā)揮了現(xiàn)有資源和資產(chǎn)的潛力，同時(shí)對新服務(wù)和新產(chǎn)品比較重視。

　　資料來源：銀城生活服務(wù)2019年報(bào)

　　作為中小型物業(yè)公司，銀城生活服務(wù)起源于南京，經(jīng)過20余年的發(fā)展，到2019年管理規(guī)模提升至2607.7萬平方米，合約總面積3076.1萬平方米。管理規(guī)模擴(kuò)大的背后，是項(xiàng)目布局較為集中。2019年報(bào)顯示，僅在南京一地，銀城生活服務(wù)的管理面積就將近2000萬平方米，占比超過70%。

　　一方面，銀城生活服務(wù)在南京實(shí)現(xiàn)了城市深耕；另一方面，也反映出銀城生活服務(wù)外擴(kuò)效果不佳。對于物業(yè)公司而言，城市深耕可以在城市知名度、品牌影響力等方面得到區(qū)域市場的認(rèn)可，同時(shí)也易形成規(guī)模效應(yīng)，且面對突發(fā)事件人員調(diào)配更為靈活。但是，隨著標(biāo)桿物業(yè)公司紛紛進(jìn)入，市場競爭壓力愈發(fā)加大，后續(xù)拓展難度持續(xù)提升。此外，由于物業(yè)公司高度聚焦在單一區(qū)域/城市，對外部市場的影響極為有限，直接導(dǎo)致其對外拓展的壁壘較高且難以突破。

　　實(shí)際上，南京乃至整個(gè)江蘇在政策層面并不友好。根據(jù)銀城生活服務(wù)的招股說明書及地方政策可知，江蘇規(guī)定普通住房的前期物業(yè)公共服務(wù)繼續(xù)適用政府指導(dǎo)價(jià)，這也意味著在前期物業(yè)服務(wù)合同期間物業(yè)公司的整體收入將十分有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，銀城生活服務(wù)在2016-2018年分別約有26.9%、27.6%、28.4%的在管建筑面積受價(jià)格管制，同期分別約有16.1%、18.2%、16.9%的物業(yè)管理服務(wù)總收益受價(jià)格管制。

　　資料來源：銀城國際2019年報(bào)

　　經(jīng)過多年的發(fā)展，銀城生活服務(wù)逐漸擺脫了對母公司的依賴。2019年，銀城生活服務(wù)的管理項(xiàng)目數(shù)量增加77個(gè)，其中住宅項(xiàng)目38個(gè)，非住宅項(xiàng)目39個(gè)；新增在管面積突破1千萬平方米。而銀城國際在2019年僅交付結(jié)轉(zhuǎn)43.99萬平方米，盡管較2018年的19.95萬平方米翻了一倍，但相比銀城生活服務(wù)總體的管理面積體量仍然偏小。

　　資料來源：銀城生活服務(wù)2019年報(bào)、招股說明書

　　從收入來源也可以看出，2016-2018年，銀城生活服務(wù)來自于關(guān)聯(lián)方的收入逐步下滑。2018年，在物業(yè)服務(wù)收入中，來自關(guān)聯(lián)企業(yè)的收入占比為23.9%，較上一年降低8.4個(gè)百分點(diǎn)；2019年這一數(shù)據(jù)降低至22.2%。

　　由于關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模有限，銀城生活服務(wù)對其的依賴程度不斷降低將成主要趨勢。迫于無奈，銀城生活服務(wù)也開啟了對外擴(kuò)張之路。

　　在市場拓展方面，從2019年4月30日到2019年年底，銀城生活服務(wù)新開拓5個(gè)城市，同時(shí)新增在管項(xiàng)目42個(gè)，新增管理面積約650萬平方米。未來，銀城生活服務(wù)將在市場拓展方面持續(xù)發(fā)力。

　　截至目前，銀城生活服務(wù)已經(jīng)布局15個(gè)城市，包括江蘇省的10個(gè)城市及長江三角洲地區(qū)其他省的5個(gè)城市。除南京外，其他14個(gè)城市的管理項(xiàng)目數(shù)量平均約3個(gè)。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來的目標(biāo)是成為江蘇乃至長三角地區(qū)的物業(yè)頭部企業(yè)，并持續(xù)深耕長三角。

　　然而，從整個(gè)長三角地區(qū)的現(xiàn)狀來看，已經(jīng)云集了眾多物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)，區(qū)域競爭壓力極大。例如，發(fā)源于杭州的綠城服務(wù)、濱江服務(wù)，A股上市的南都物業(yè)(603506,股吧)以及高地物業(yè)、仁恒物業(yè)、永升生活服務(wù)等等。對于瞄準(zhǔn)長三角的銀城生活服務(wù)來說，挑戰(zhàn)較大。

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　　股價(jià)市值皆表現(xiàn)不佳 盈利能力受生活服務(wù)制約

　　資料來源：銀城生活服務(wù)2019年報(bào)

　　據(jù)2019年年報(bào)顯示，期內(nèi)，銀城生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.96億元，較前一年增長48.8%；公司實(shí)現(xiàn)毛利1.12億元，較前一年增長64.8%；在管面積2607.7萬平方米，較前一年增長68.4%。

　　雖然業(yè)績有所提升，但資本市場并不買賬，股價(jià)表現(xiàn)不佳。在2020年3月底，銀城生活服務(wù)發(fā)布業(yè)績公告的半個(gè)月內(nèi)，公司股價(jià)并無顯著變化。盡管后期有所反彈亦受到整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的影響。即便如此，截至目前，公司的股價(jià)也一直沒有超過上市發(fā)行首日的最高價(jià)。

　　資料來源：銀城生活服務(wù)2019年報(bào)、招股說明書

　　資本市場的反應(yīng)并非空穴來風(fēng)，往往能夠傳遞一些信號。除了物業(yè)服務(wù)收入外，銀城生活服務(wù)在2016-2019年的生活服務(wù)收入在總收入中的占比逐年下滑。尤其是2019年，生活服務(wù)收入占比已經(jīng)跌至20%左右。同一時(shí)期，銀城生活服務(wù)的整體毛利率也呈現(xiàn)下行態(tài)勢。這表明隨著銀城生活服務(wù)整體規(guī)模的增長，如果增值服務(wù)無法有效突破增長瓶頸，基礎(chǔ)服務(wù)的低毛利將直接導(dǎo)致公司整體的毛利率走低，進(jìn)而影響其在資本市場的表現(xiàn)。

　　資料來源：各物業(yè)公司2019年報(bào)

　　通過對25家上市物業(yè)公司的毛利率和凈利率進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)，銀城生活服務(wù)排名倒數(shù)第三，僅優(yōu)于【招商積余(001914)、股吧】及浦江中國。即使扣除上市費(fèi)用，其凈利率也僅為6.6%，排名倒數(shù)第五。放眼整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，銀城生活服務(wù)的盈利能力較行業(yè)平均水平還有較大差距。

　　以濱江服務(wù)為例，其同樣處于長三角地區(qū)。2019年，濱江服務(wù)在管面積1437萬平方米，其中超過60%項(xiàng)目集中在杭州，屬于區(qū)域深耕的典型。期內(nèi)，濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.02億元，毛利約為1.97億，毛利增長46%。然而，濱江服務(wù)的市值接近30億元，而銀城生活服務(wù)的市值約5億元。

　　除了生活服務(wù)表現(xiàn)不佳，兩者之間最大的差別在于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的差異。這也說明，由于缺乏關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的支撐，銀城生活服務(wù)很難在市場上與其他物業(yè)公司抗衡。如此看來，銀城生活服務(wù)的突圍之路還很漫長。

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