安信國際發(fā)布研究報(bào)告，首予銀城生活服務(wù)（01922）“買入”評級，目標(biāo)價(jià)8.7港元。

　　報(bào)告中稱，公司在管規(guī)模截至2020年6月約3372萬平米（據(jù)官方公告，截至2020年底在管面積增加至3900萬平米），都位處于長三角地區(qū)，其中南京項(xiàng)目占總在管面積約69%。受惠公司外拓策略及其在當(dāng)?shù)氐氖袌龅匚?，來自關(guān)聯(lián)房企銀城國際的項(xiàng)目的總在管面積占總額只有18%，公司獨(dú)立發(fā)展能力是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵之一。

　　該行表示，項(xiàng)目業(yè)態(tài)方面，住宅項(xiàng)目占基礎(chǔ)物管服務(wù)收入約54%，非住宅項(xiàng)目約46%。公司非住宅項(xiàng)目包括政府設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)銷售場地、醫(yī)院、學(xué)校及辦公大樓等。

　　而在非住宅項(xiàng)目的發(fā)展可為公司拓展多業(yè)態(tài)的藍(lán)海策略上事半功倍。公司在年初宣布，與關(guān)聯(lián)兄弟公司銀城商管，成立合資企業(yè)來開展商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，以及開拓線上平臺來發(fā)展增值服務(wù)，有助銀城生活服在非住宅項(xiàng)目的領(lǐng)域上再進(jìn)一步。

　　安信國際認(rèn)為，盈利能力較低是公司現(xiàn)時主要短板，整體毛利率從2016年21.7%下降至2019年16.1%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率下跌得較深，從2016年19.0%下跌至2019年9.8%。毛利率下降的主因是：為了取得新項(xiàng)目委聘而須投入前期工作成本，所以新取得的第三方項(xiàng)目在前2-3年盈利能力會較低。然而，生活社區(qū)增值服務(wù)的毛利率相對較高，且穩(wěn)定在40%之水平，所以整體毛利率的下降情況會被減輕。