2020年，扛住了“三道紅線”和融資新規(guī)的壓力，深耕于長三角區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房企銀城國際控股(01902)發(fā)展之路走得愈發(fā)穩(wěn)健從容。

　　3月30日，銀城國際控股公布了其2020年的業(yè)績。隨著近年銀城逐漸向有質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)型，而今這家成長空間巨大的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)摸索出獨特的發(fā)展之路，開啟了下一段穩(wěn)中趨好的發(fā)展新征程。

　　深耕長三角區(qū)域，產(chǎn)品服務口碑卓著

　　自1993年南京銀城房地產(chǎn)公司成立算起，時至如今，這家地產(chǎn)公司已走過到了第28個年頭，開始邁向“而立”。作為地產(chǎn)行業(yè)的長期主義者，銀城的眼光放得更為長遠。

　　營收和利潤的增長向來最能夠體現(xiàn)出公司的飛速成長。2020年，銀城國際控股錄得收益約106.8億元(人民幣，單位下同)，按年增長約17.5%，創(chuàng)上市以來新高；母公司擁有人應占年內(nèi)溢利約1.83億元，較去年同期上升約21.5%；公司毛利率保持穩(wěn)定，約為10.8%。期內(nèi)，公司還宣布每10股派發(fā)末期股息0.306港元，持續(xù)為股東創(chuàng)造良好的回饋。

　　　　近年以來，銀城國際攀升的規(guī)模和營收增速令資本市場看到了公司的成長空間，被低估的公司價值逐漸迎來諸多投資人的青睞。年初至今恒指承壓的大市中，銀城國際卻逆勢一路高歌猛進，并于3月初創(chuàng)上市新高3.64港元，績后次日更是拉漲10.89%，收至3.36港元，當前累計漲幅超過40%，可見其市值高速成長已成為既定趨勢。

　　回歸到財報中，從合約銷售上來看，憑借穩(wěn)健的推盤策略、良好的品牌形象和極高的市場認可度，銀城國際2020年實現(xiàn)了總合約銷售金額的歷史性突破。期內(nèi)，集團合約銷售金額按年增長17.1%至約232.08億元，創(chuàng)歷史新高；合約銷售面積按年增加約2.1%至約115.32萬平方米。同時，受惠于南京和杭州項目較高的已確認平均售價，合約平均售價按年增長14.6%至約每平方米20125元。

　　多年以來，銀城始終堅持“立足南京，深耕長三角，輻射都市圈”的發(fā)展策略，重點布局的新一線城市南京和杭州2020年合計為其貢獻近60%的合約銷售金額。憑借多年的產(chǎn)品打磨與市場深耕，公司產(chǎn)品品質(zhì)受到當?shù)乜蛻舻膹V泛認可，并已在南京等區(qū)域形成較好的品牌口碑，充分享受核心城市發(fā)展紅利。

　　　　與此同時，公司的城市布局加大了向長三角其他區(qū)域的外拓力度。年內(nèi)，公司新進溫州、常熟等城市，實現(xiàn)南京、蘇南、浙江、淮海及安徽五大區(qū)域市場進一步深耕，并取得亮眼佳績——首次進軍溫州的合約銷售金額占總合約銷售額達到10.5%。

　　就項目而言，全年貢獻合約銷售金額前三的項目為位于杭州的瀾仕里項目、青山湖畔項目及位于南京的鉑悅源墅項目。下半年來，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，銀城逐步加大推盤力度，2020年下半年多個項目開盤并獲得熱銷，整體去化率良好。

　　今年第四季度，銀城國際更實現(xiàn)銷售金額約112.1億元，創(chuàng)單季度銷售額新高。其中，合肥知廬項目和南京金陵玖園項目首開火爆，整體去化率分別達80%和92%，另有多個項目陸續(xù)交付，南京薈見未來項目、無錫東樾府項目及馬鞍山依瀾郡項目到訪交付率分別達100%、99.5%及96%。

　　除住宅開發(fā)主業(yè)外，公司近年也成功拓展養(yǎng)老健康、商業(yè)運營等多元業(yè)務，而上述多元業(yè)務亦能夠在一定程度上為公司獲取優(yōu)質(zhì)項目提供產(chǎn)業(yè)支持，進而提升公司在土地獲取方面的競爭力。

　　截至去年末，銀城國際的總土儲為599萬平方米，主要位于南京、杭州、無錫等長三角區(qū)域核心城市的核心地塊。其中公司應占權(quán)益土儲478萬平方米，總可售貨值555億元，可售未售面積277萬平方米。

　　了解到，銀城通過招拍掛與收并購并舉的多元化拿地方式，2020年內(nèi)合共取得17幅地塊，新增總建筑面積約216萬平方米，新增貨值超過331.48億元。其中，招拍掛占比65%，收并購占比35%，在高強度拿地的同時，公司也著力控制拿地成本；公司平均拿地成本僅7052/平方米，充分保障公司未來整體盈利空間。

　　　　降杠桿初顯成效，財務結(jié)構(gòu)健康優(yōu)化

　　對于地產(chǎn)企業(yè)來說，降本增效是一個永恒的話題。一方面，銀城國際控股持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)、降低融資成本，另一方面，也是由于其精準的成本管控和不斷提升的運營效率，降本增效初顯成效。

　　就近年數(shù)據(jù)而言，在銷售和土儲擴張齊頭并進之際，銀城對財務結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重視從未改變過。嚴控財務管理，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，成為了如今應對市場變化的護城河，重視銷售回款和利潤，亦讓公司的高質(zhì)量增長成為現(xiàn)實。

　　截至2020年底，銀城國際的有息負債總額為143.7億元，資金成本7.7%，以銀行借款為主，占比約67.7%，信托及其他金融機構(gòu)借款16.9%，美元債占比15.4%。

　　2020年內(nèi)，銀城國際分別獲得穆迪和聯(lián)合評級授予“B2”及“B+”的主體評級，展望均為穩(wěn)定。國際評級的加持下，銀城國際于2020年6月及10月先后成功發(fā)行了1.4億以及2億美元的優(yōu)先票據(jù)，均獲得超額認購，且發(fā)債成本逐步下降。

　　在不斷拓寬融資渠道的同時，年內(nèi)公司的財務狀況有了肉眼可見的改善。借助上市與良好銷售情況，公司2020年權(quán)益總額增長30.7%至52.62億元，貨幣資金同比大增59.3%至64.21億元，現(xiàn)金短債比較2019年末顯著提升至1.16倍，凈負債率同比下降9.6個百分點至151%，杠桿水平持續(xù)下行，整體財務狀況日趨穩(wěn)健。

　　同時，銀城國際在2020年的長短期比例顯著優(yōu)化，短債占比由2019年的47%下降至2020年的39%，財務結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。此外，銀城還密切關(guān)注著現(xiàn)金流安全，預期其未來的自有資金回正周期有望控制在9個月以內(nèi)，經(jīng)營性資金回正資金將控制在18個月以內(nèi)。

　　在業(yè)績會上，管理層曾表示，接下來，銀城國際將會持續(xù)控制負債規(guī)模，以“三道紅線”的標準來決定公司的貸款結(jié)構(gòu)。在2021年會利用集團整體的授信額度，將低成本的開發(fā)貸運用到項目中去。同時會拓展融資渠道，以股權(quán)類融資代替?zhèn)鶛?quán)類融資，使整體負債規(guī)?？刂圃?43億元左右。

　　此外，公司亦在業(yè)績會上透露，今年的銷售目標為300億元，有信心超額完成。在拿地和規(guī)劃方面，銀城國際將保持穩(wěn)定的投資拓展力度，全面提高投資質(zhì)量與效率，力爭新增300多億的投拓貨值，積極探索市場機會。

　　可以見得，隨著公司持續(xù)強化整體財務政策，完善其資本結(jié)構(gòu)，嚴控財務指標，能夠更為高效的使用營運資金，確保充裕的現(xiàn)金流，通過精細化運營縮短項目的開發(fā)周期，提高整體周轉(zhuǎn)率，夯實發(fā)展基礎，實現(xiàn)體量上的高速成長。

　　綜合來看，銀城國際控股未來將緊跟政策和市場動向，充分利用公司在管理、運營、資金及品牌上的優(yōu)勢，內(nèi)生外延把握發(fā)展機會，實現(xiàn)規(guī)模和營收雙突破。在更加注重精細運營、成本管控和產(chǎn)品力提升的背景下，公司有望深入打造護城河，帶動業(yè)績持續(xù)高速增長，并給予股東更高的穩(wěn)定回報。

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