地產(chǎn)行業(yè)洗牌年，圍繞融創(chuàng)中國(下稱“融創(chuàng)”，01918.HK)的關(guān)鍵詞是：提利潤、降杠桿、提升綜合競爭力。半年已過，融創(chuàng)正以穩(wěn)健的業(yè)績數(shù)據(jù)兌現(xiàn)對投資者的承諾。

　　8月26日，融創(chuàng)發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告，上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入773.4億元(人民幣，下同)；核心凈利潤130.4億元，同比提升3%；本公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億元，同比增長約6.5%。

　　保證盈利質(zhì)量的同時(shí)，融創(chuàng)嚴(yán)控拿地節(jié)奏，上半年以合理價(jià)格擇優(yōu)補(bǔ)充少量土地，同比下降64%。期末集團(tuán)所有者權(quán)益1339億元，較上年末增長17.4%；凈負(fù)債率大幅下降23個百分點(diǎn)，新增融資成本下降1.9個百分點(diǎn)。

　　過去十年，融創(chuàng)在城鎮(zhèn)化紅利中迅速成長，從區(qū)域型房企一舉躍升為行業(yè)龍頭。隨著地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)新十年，融創(chuàng)將更加聚焦利潤與精細(xì)化管理，在鞏固土儲及產(chǎn)品優(yōu)勢的同時(shí)，夯實(shí)新時(shí)期的綜合競爭力。

　　隨著疫情沖擊消退，融創(chuàng)銷售業(yè)績迅速恢復(fù)，五月起連續(xù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額同比增長，七月單月實(shí)現(xiàn)合約銷售額522.5億元，同比增長26.97%。上半年，融創(chuàng)已經(jīng)完成合同銷售金額1952.7億元，穩(wěn)居行業(yè)第五。

　　不過，隨著房地產(chǎn)步入穩(wěn)定調(diào)控新周期，規(guī)模已不是融創(chuàng)的首要發(fā)展指標(biāo)。年初業(yè)績會上，該集團(tuán)董事局主席孫宏斌曾表示，未來融創(chuàng)銷售規(guī)模的增長不是重點(diǎn)，利潤和品質(zhì)才是第一位。

　　疫情“黑天鵝”考驗(yàn)下，融創(chuàng)保持住穩(wěn)健的盈利態(tài)勢，上半年集團(tuán)連同合營、聯(lián)營公司的合計(jì)營收1280億元，其中公司擁有人應(yīng)占收入948億元，公司擁有人應(yīng)占凈利潤率14.2%，同比上升0.8個百分點(diǎn)。

　　截至報(bào)告期末，融創(chuàng)總資產(chǎn)9964億元，同比上年末的9606億元增長3.7%；所有者權(quán)益1339億元，較上年末的1141億元增長17.4%；本公司擁有人應(yīng)占權(quán)益970億元，較上年末的831億元提升16.7%。

　　融創(chuàng)的營收來源包括物業(yè)開發(fā)、文旅城建設(shè)及運(yùn)營、其他所有分部(包括物業(yè)管理、辦公室樓宇租賃以及裝配及裝飾服務(wù))，期內(nèi)三大業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)730.7億元、9.8億元和32.9億元營收，分別占比94.5%、1.3%和4.2%。

　　物業(yè)開發(fā)是融創(chuàng)的重要營收支撐，而土儲則是其增長的基本動力源。期末，融創(chuàng)擁有確權(quán)土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位于高能級的一二線城市。

　　從具體城市分布看，重慶、青島、武漢權(quán)益土儲分別達(dá)到1282.40萬平方米、1000.57萬平方米和837.89萬平方米。權(quán)益土地儲備規(guī)模排名4~10位的城市分別為天津、成都、濟(jì)南、西安、鄭州、杭州、昆明。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在規(guī)模房企中，融創(chuàng)擁有的土地儲備極為優(yōu)質(zhì)，可有力保障集團(tuán)未來多年內(nèi)市場規(guī)模穩(wěn)步提升。截至2020年6月末，融創(chuàng)預(yù)收賬款金額達(dá)2433.8億元，下半年可售貨值高達(dá)6213億元，為公司盈利提升提供保障。

　　“今年我們是最從容的一年，對市場的判斷一直是對的?！痹谌涨芭e行的中期投資者業(yè)績會上，孫宏斌表示，融創(chuàng)上半年抓住市場窗口期，不斷降低負(fù)債，持續(xù)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)和融資成本。

　　報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機(jī)會、提前償還高成本信托來優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的分類紅線管理等舉措，期內(nèi)新增融資成本顯著下降1.9個百分點(diǎn)。

　　在公開市場方面，上半年融創(chuàng)在境內(nèi)發(fā)行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%；在境外債券市場，融創(chuàng)發(fā)債期限得到延長，融資利率亦整體下降約1.5%。

　　一系列舉措下，融創(chuàng)有息負(fù)債總額穩(wěn)步下降，期末資產(chǎn)負(fù)債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為149%，大幅下降23個百分點(diǎn)，公司擁有現(xiàn)金余額(包括受限制現(xiàn)金)達(dá)1208.6億元。

　　實(shí)際上，自去年開始，融創(chuàng)便加大財(cái)務(wù)把控，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。近期市場消息顯示，監(jiān)管部門將出臺新規(guī)控制房企有息債務(wù)增長，并設(shè)置“三道紅線”?？梢姡趧?chuàng)的主動降杠桿策略，與政策指導(dǎo)方針高度一致。

　　為達(dá)到目標(biāo)，融創(chuàng)今年延續(xù)謹(jǐn)慎納儲的策略，僅以合理價(jià)格補(bǔ)充少量土地?！艾F(xiàn)在是土地市場風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候?！睂O宏斌認(rèn)為，融創(chuàng)的土地布局、數(shù)量和質(zhì)量都非常有優(yōu)勢，因此今年以來拿地更從容。

　　對土地市場的準(zhǔn)確判斷、精準(zhǔn)高效的土地投資，是融創(chuàng)在行業(yè)競爭中練就的核心競爭力。未來，融創(chuàng)仍將把投資重心放到市場需求較快、未來市場確定性較強(qiáng)的核心城市上，搶占地產(chǎn)下半場競爭先機(jī)。

　　值得注意的是，目前融創(chuàng)文旅、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已陸續(xù)落地，以雪世界、茂、酒店、主題樂園、影都及會議會展為核心的產(chǎn)業(yè)集群迅速崛起，未來融創(chuàng)將加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)融合共建，助力其高質(zhì)量發(fā)展。

　　2019年初，融創(chuàng)升級集團(tuán)戰(zhàn)略為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”，并圍繞這一邏輯搭建起融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等板塊。

　　8月初，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司(下稱“融創(chuàng)服務(wù)”)向聯(lián)交所遞交上市申請，同時(shí)發(fā)布招股文件，正式啟動上市之旅。經(jīng)過16年的發(fā)展，融創(chuàng)服務(wù)已是2019年中國增長最快的大型物業(yè)管理服務(wù)商。

　　截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積達(dá)2.27億平方米，2017年底至2020年5月底年復(fù)合增長率為76.5%；在管建筑面積達(dá)1.01億平方米，2017年底至2020年5月底年復(fù)合增長率為95.2%。

　　母公司融創(chuàng)中國全方位的支持，為融創(chuàng)服務(wù)帶來確定性的成長空間。與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)自2019年起加快資源整合的步伐，通過完成開元物業(yè)的收購與環(huán)融物業(yè)的整合，進(jìn)一步增強(qiáng)自身內(nèi)生動力。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)服務(wù)上市后，將以上市前20%的股份設(shè)立股份獎勵計(jì)劃，同時(shí)作為對長期持有融創(chuàng)中國股份股東的回饋，向其派發(fā)少部分股份。強(qiáng)大的股東支持、優(yōu)越的制度建設(shè)和激勵機(jī)制，都將成為融創(chuàng)服務(wù)后續(xù)增長的重要動力。

　　融創(chuàng)文旅也在疫情后加速復(fù)蘇。4月后，融創(chuàng)文旅單月收入、客流量等指標(biāo)均呈逐月上升趨勢。截至8月25日，當(dāng)月文旅集團(tuán)收入已達(dá)5億元，融創(chuàng)樂園客流量達(dá)243萬人次，商業(yè)客流量達(dá)1021萬人次，基本恢復(fù)至疫情前水平。

　　作為融創(chuàng)的另一重要板塊，融資文化經(jīng)歷一系列運(yùn)營整合后已成績初顯。集團(tuán)持續(xù)完善影視產(chǎn)業(yè)鏈條布局，不僅戰(zhàn)略投資藝人經(jīng)紀(jì)公司“萌揚(yáng)文化”，還在日本、韓國設(shè)立業(yè)務(wù)公司，中日原創(chuàng)動畫廠牌“千萬間”、中韓IP業(yè)務(wù)平臺“融創(chuàng)未來株式會社”業(yè)務(wù)均持續(xù)推進(jìn)。

　　隨著各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，IP實(shí)景落地以及板塊間的聯(lián)動互補(bǔ)效應(yīng)已然形成。上半年，文旅與文化業(yè)務(wù)板塊進(jìn)入深度互動階段，比如阿貍裝置展落地八城融創(chuàng)茂，實(shí)現(xiàn)內(nèi)容IP與線下實(shí)景的相互賦能。

　　站在上市十年新起點(diǎn)，融創(chuàng)構(gòu)建的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略藍(lán)圖正從理想走向現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前，融創(chuàng)已進(jìn)入聚焦利潤經(jīng)營策略、加強(qiáng)精細(xì)化管理的發(fā)展階段，根據(jù)這一階段的發(fā)展要求，集團(tuán)將持續(xù)強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營管理，打造以利潤為核心的管理體系，調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)和考核機(jī)制，增強(qiáng)綜合競爭力。