作為全國樓市最為火熱的城市之一，深圳從來不乏房企的青睞，近期龍崗區(qū)一宗舊改地的更新意愿公示，則令一個新面孔浮現(xiàn)而出。

　　根據(jù)2月底深圳龍崗區(qū)城市更新和土地整備局公示的信息，光雅園村片區(qū)城市更新單元進(jìn)行意愿公示，項目申報擬拆除范圍面積19.87萬平方米，將改造為居住及新型產(chǎn)業(yè)項目。

　　其中，上述項目申報主體為深圳市綠城正碩投資有限公司，工商信息顯示，該公司由綠城管理旗下綠城建設(shè)管理集團(tuán)有限公司(綠城建設(shè)管理)參股公司所控股。

　　綠城管理集團(tuán)在2015年9月才掛牌成立，作為綠城以代建模式開啟輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要平臺，一度被外界認(rèn)為利潤貢獻(xiàn)將超過房地產(chǎn)。此后該公司高層對外發(fā)聲時，也曾陸續(xù)提過對布局廣州、深圳等華南城市的看法。

　　實(shí)際上，綠城管理在華南市場的布局卻是從珠海開始，直到2018年才實(shí)質(zhì)性介入深圳龍崗光雅園村項目的主體公司。但綠城在深圳的業(yè)務(wù)仍舊處于較前期階段，市場觀察人士指，綠城在計劃立項階段的項目大概僅此一個。

　　另有聲音指，綠城管理在深圳還有一些非公開項目，均處于未公布狀態(tài)。這一說法亦得到當(dāng)事方的證實(shí)，據(jù)綠城管理CEO李軍對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。

　　試水華南舊改市場也是“優(yōu)化區(qū)域布局”戰(zhàn)略導(dǎo)向的體現(xiàn)，綠城管理曾表示要強(qiáng)化京津冀、長三角、珠三角的戰(zhàn)略布局。這背后或許也是發(fā)展目標(biāo)的倒逼，該公司上市后預(yù)期三年內(nèi)復(fù)合增長率達(dá)到20%，最有效配置資源成為企業(yè)的必經(jīng)之路。

　　鵬城插旗

　　近期獲得更新意愿公示的光雅園村片區(qū)城市更新單元，位于深圳龍崗區(qū)坂田街道雅園路與細(xì)虎路交匯處西北側(cè)，申報擬拆除范圍面積19.87萬平方米，項目用地規(guī)劃功能為二類居住、四類居住、普通工業(yè)用地、體育用地、綠地和道路用地。

　　此次項目進(jìn)行拆除重建主要是為了盡快改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級完善周邊教育配套，改造方向?qū)⑹蔷幼〖靶滦彤a(chǎn)業(yè)用地。

　　根據(jù)企查查顯示，光雅園村舊改的申報主體深圳市綠城正碩投資有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市匯德創(chuàng)富投資管理有限公司100%持股；成立后半年內(nèi)，深圳鵬澤萬鴻投資有限公司、深濱房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司相繼入股，并分別持股30%、33%。

　　至2018年5月7日，綠城正碩股權(quán)再次發(fā)生變更，由綠城華南(深圳)建設(shè)管理有限公司持股51%，至此綠城管理實(shí)質(zhì)掌握控股權(quán)。

　　值得一提的是，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在綠城正碩完成股權(quán)變更前半個月即4月17日，深圳市光雅園股份合作公司(即村集體方)舉行股東代表大會，議題便包括審議與綠城正碩達(dá)成意向合作開發(fā)光雅園村舊改的問題。

　　最終經(jīng)過決議，綠城正碩如愿成為光雅園村舊改申報單位，負(fù)責(zé)申報城市更新制定計劃事宜。光雅園公司收取項目合作意向保證金3500萬元，其中綠城正碩于2016年8月已支付2000萬元，此后將支付剩余1500萬元。

　　一年后，綠城管理進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，將綠城正碩51%股權(quán)轉(zhuǎn)移至浙江綠城珅業(yè)房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司名下。

　　到如今正式獲得公示，綠城管理在深圳市場已算是正式插上一面旗子，盡管按照舊改的流程，項目距離啟動仍需要相當(dāng)一段時間。

　　合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，進(jìn)入到計劃立項階段的舊改，綠城管理目前主要是光雅園村項目。但在舊改這塊難啃骨頭面前，他認(rèn)為，綠城管理有項目推動已屬于積極信號。

　　從已公布數(shù)據(jù)來看，作為新入局者，綠城在深圳距離發(fā)展壯大顯然還有很長的路要走。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)披露，深圳城市更新計劃立項土儲規(guī)模前50強(qiáng)房企中，前三名分別為華潤置地352.81公頃、佳兆業(yè)276.59公頃、卓越集團(tuán)254.10公頃，剩余大多數(shù)屬于深圳本土房企，排在50位的陽光華藝地產(chǎn)也有25.44公頃。

　　不過，在公開數(shù)據(jù)以外，市場人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，綠城管理還布局有一些項目，主要通過與本地企業(yè)合作獲得，目前尚未公布。

　　綠城管理CEO李軍對此也回應(yīng)，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。他同時表示，舊改項目具有不確定性及前期時間偏長等特點(diǎn)，所以公司在項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)之前不會公告。

　　珠三角潛行

　　“綠城代建”這一輕資產(chǎn)發(fā)展的模式，早在宋衛(wèi)平時期便已基本成型。2010年9月綠城組建以政府、商業(yè)、資本代建為核心的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)管理公司，并號稱系國內(nèi)首家。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份2012年綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(綠城建設(shè))關(guān)于集團(tuán)化管控與職能配置文件顯示，當(dāng)時該公司計劃逐漸構(gòu)建和完善“公司本部—區(qū)域/城市公司—項目公司”三級架構(gòu)，并形成了由3家區(qū)域公司與10家城市公司構(gòu)成二級管理組織。

　　整合后的3家區(qū)域公司分別為北方公司、東方公司、西南公司，10家城市公司則包括新疆、濟(jì)南、青島、寧波、嘉興、溫州、金華、紹興公司及杭州東部、杭州西部公司，基本表現(xiàn)為集中發(fā)展三四線城市，并鮮有涵蓋華南區(qū)域。

　　綠城對于華南的布局或許要直到2013年9月，珠?？毓尚寂c綠城訂立發(fā)展及管理協(xié)議，據(jù)此綠城建設(shè)通過代建模式發(fā)展“九洲綠城·翠湖香山”項目。這也被外界視作綠城進(jìn)軍珠三角的標(biāo)志性事件。

　　2015年，中交入股綠城，并確立“綠城服務(wù)、綠城房產(chǎn)、綠城代建”三大業(yè)務(wù)并舉的戰(zhàn)略；同年，綠城管理掛牌成立。此后一個明顯的變化是，2016年起綠城中國開始進(jìn)入佛山市場，對外宣告正式進(jìn)軍華南，并拋出在華南三年銷售額200億的目標(biāo)。

　　與此相呼應(yīng)，時任綠城管理總經(jīng)理的李軍，接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時，也開始對比綠城代建項目在廣州、深圳的溢價水平。

　　實(shí)際上，全國17萬個老舊小區(qū)集中分布于北上廣深及西安等二線城市，其中三舊改造牽涉不少保障房改造需求，而綠城管理是全國最大的代建保障房公司，廣深是繞不開的區(qū)域。

　　至2017年，綠城管理還開展了華南專場招聘會，當(dāng)時該公司披露，在華南地區(qū)已有項目近十個。此后綠城管理與包括深業(yè)置投等公司在內(nèi)簽署戰(zhàn)略合作，希冀借助深業(yè)集團(tuán)等的力量快速拓展市場規(guī)模。

　　去年9月，海南華地置業(yè)宣布與綠城管理達(dá)成項目合作，至此綠城管理在華南區(qū)域3個省直管項目增加至13個，包括12個商業(yè)代建、1個政府代建，總用地面積939萬平方米，總建筑面積1219萬平方米。

　　這也是綠城管理掛牌后啟動全國化布局所取得的成果之一，該公司此后的城市策略也隨之調(diào)整為重點(diǎn)以核心城市群的一二線城市為中心。但對于華南尤其是珠三角的項目分布，綠城管理則仍鮮有披露。

　　李軍對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)，公司看好大灣區(qū)的發(fā)展，會按當(dāng)?shù)氐恼呒耙?guī)則積極參與城市更新和舊改。綠城管理在年報中也指出，公司已主動強(qiáng)化京津冀、長三角、珠三角的戰(zhàn)略布局，加大相應(yīng)三家區(qū)域公司的資源投入。

　　談及舊改參與方式，李軍表示，公司主要為合作伙伴提供前期咨詢及未來的代建服務(wù)，并強(qiáng)調(diào)是輕資產(chǎn)開發(fā)模式。

　　輕資產(chǎn)模式也是綠城管理的護(hù)城河，綠城管理曾表示不會以主體身份介入項目，即便作為股東也屬于虛擬持股，最終會轉(zhuǎn)化為代建費(fèi)收入。另一個原因則是輕重資產(chǎn)的估值差異，持股意味著屬于投資性公司范疇，資本市場會給出地產(chǎn)股的低估值，而輕資產(chǎn)能令估值達(dá)到30倍之多。

　　這樣的戰(zhàn)略定位也意味著，綠城管理在諸如深圳光雅園村舊改等項目的大股東身份，或許只是階段性的現(xiàn)象。

　　在去年8月中期業(yè)績會上，綠城管理預(yù)計未來三年公司的復(fù)合增長率能夠做到20%以上，為此需要通過不斷擴(kuò)大代建的在管面積和管理半徑，珠三角市場便是它努力的方向之一。

　　依靠持續(xù)拓展，去年綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積約1869萬平方米，同比增約16.8%；至年底代建項目的管理合約總建筑面積達(dá)7610萬平方米，同比增約12.7%。

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