繼恒大物業(yè)發(fā)布全年業(yè)績(jī)報(bào)告后，碧桂園服務(wù)也于3月22日晚間發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。作為上市物管企業(yè)“老大”，碧桂園服務(wù)的年報(bào)成績(jī)，一定程度上也反映了行業(yè)的“冷暖”，尤其是在經(jīng)歷疫情之后，物管企業(yè)的“生機(jī)”正在被激發(fā)。

　　2020年全年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入156億元，同比增長(zhǎng)61.7%；實(shí)現(xiàn)毛利約53億元，同比增長(zhǎng)73.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)27.82億元，同比增長(zhǎng)61.9%；股東應(yīng)占利潤(rùn)26.86億元，同比增長(zhǎng)60.8%。營(yíng)利雙收的另一面，碧桂園服務(wù)背靠母公司的依賴癥是否得到緩解？拓展增值服務(wù)表現(xiàn)又如何？

　　　　規(guī)模：營(yíng)收突破150億行政開(kāi)支大幅增加

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園服務(wù)收入由2019年同期約96.45億元增至約156億元，增幅約61.7%；實(shí)現(xiàn)毛利53億元，同比增長(zhǎng)73.6%；毛利率則由2019年同期約31.6%上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至約34%；年內(nèi)凈利潤(rùn)由2019年同期約17.18億元增至約27.82億元，增幅約61.9%。

　　在管規(guī)模方面，截至2020年12月31日，碧桂園服務(wù)除(三供一業(yè))業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積由2019年12月31日約2.76億平方米增加約1.01億平方米至約3.77億平方米，除(三供一業(yè))業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)合同管理面積由2019年12月31日約6.85億平方米增加約1.36億平方米至約8.21億平方米。另外，截至2020年12月31日，(三供一業(yè))業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積及合同管理面積均約8520萬(wàn)平方米。

　　就在前不久，恒大物業(yè)發(fā)布年報(bào)顯示，2020年全年，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約105.09億元，同比增長(zhǎng)約43.31%；毛利潤(rùn)約40.06億元，同比增長(zhǎng)約128.27%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約26.47億元，同比增長(zhǎng)約184.49%；每股盈利0.26元。

　　按照這一系列數(shù)據(jù)，碧桂園再次穩(wěn)坐物管企業(yè)老大的位置。

　　但營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)，與碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張密不可分，這同樣也帶來(lái)了行政開(kāi)支大幅提升。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園服務(wù)行政開(kāi)支約19.5億元，較截至2019年12月31日止年度的約12.08億元增加約61.5%。

　　碧桂園服務(wù)方面解釋稱，行政開(kāi)支增加主要由于集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模隨著總收費(fèi)管理面積增加而擴(kuò)大，及因年內(nèi)新采納的購(gòu)股權(quán)計(jì)劃產(chǎn)生的購(gòu)股權(quán)開(kāi)支約2.27億元；購(gòu)股權(quán)開(kāi)支由2019年同期約1437萬(wàn)元增加至約2.34億元。剔除上述購(gòu)股權(quán)開(kāi)支因素后，行政開(kāi)支率則由2019年同期約12.4%下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至約11%。

　　增加值： 大幅增長(zhǎng)背后大手筆收并購(gòu)所得

　　目前碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)線主要包括：物業(yè)管理服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)，(三供一業(yè))業(yè)務(wù)及城市服務(wù)。而對(duì)于增值服務(wù)的態(tài)度，在上市之初，其管理層就曾表示，“增值服務(wù)才是我們決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)?！?/p>

　　2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入約86.07億元，同比增長(zhǎng)49.7%，占總收入比約55.2%，較2019年同期下降約4.4個(gè)百分點(diǎn)；而社區(qū)增值服務(wù)收入同比增加約100.1%至約17.3億元，占總收入比約11.1%，較2019年同期增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)收入13.69億元，降幅約3.7%，較2019年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。社區(qū)增值服務(wù)已成為碧桂園服務(wù)第二大利潤(rùn)點(diǎn)。

　　碧桂園服務(wù)方面將其歸為深入盤(pán)活并整合社區(qū)及社區(qū)周邊資源，以及通過(guò)收購(gòu)城市縱橫使得社區(qū)傳媒服務(wù)收入進(jìn)一步增長(zhǎng)。

　　值得一提的是，2020年碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入由截至2019年12月31日止年度約6840萬(wàn)元增至約8.84億元，增幅大增約1192.5%，占總收入比約5.7%，2019年同期約為0.7%。而該項(xiàng)服務(wù)收入的增長(zhǎng)主要源于年內(nèi)通過(guò)收購(gòu)滿國(guó)及東飛所帶來(lái)的業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。

　　兩相對(duì)比發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務(wù)在增值服務(wù)方面的收入增長(zhǎng)，多來(lái)自于收并購(gòu)帶來(lái)的提升。對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，收并購(gòu)帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，并不能完全反映增長(zhǎng)服務(wù)的具體表現(xiàn)，而且其具有不可復(fù)制性。舉例來(lái)說(shuō)，城市服務(wù)收入雖然大幅增至8.84億元，但其毛利率卻由2019年底的38.7%下降至32.5%。但值得肯定的是，碧桂園服務(wù)對(duì)于增值服務(wù)的態(tài)度是明確的，一系列動(dòng)作也代表其未來(lái)發(fā)展的方向。

　　在同日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江強(qiáng)調(diào)，未來(lái)五年，碧桂園服務(wù)將實(shí)現(xiàn)各種業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，將在物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、商寫(xiě)、城市服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收的突破。

　　母公司依賴：72%收入來(lái)自同品牌開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值

　　受疫情影響，2020年整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但物業(yè)管理板塊卻異軍突起，物業(yè)公司上市呈“井噴”狀態(tài)。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，物管板塊的“優(yōu)秀”表現(xiàn)一方面是因?yàn)槠涑砷L(zhǎng)性被挖掘，疫情讓更多人認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性；另一方面則是因?yàn)榇蠖鄶?shù)物業(yè)公司都背靠母公司運(yùn)營(yíng)，這也給多數(shù)投資者以成長(zhǎng)安全有保障的印象。

　　那么作為作為上市物管企業(yè)“老大”的碧桂園服務(wù)，是否擺脫了母公司的依賴？

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)在2020年物業(yè)管理服務(wù)收入中，由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入約為61.95億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的72%，由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入為24.12億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的28%，較去年同期上升了3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　梳理過(guò)往財(cái)報(bào)，碧桂園服務(wù)2019年由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入約為14億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的24.3%。2018年，這一收入約為3.91億元，僅占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的11.4%。

　　中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟也接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，2020年物管行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中平均數(shù)約六成來(lái)自兄弟開(kāi)發(fā)公司。

　　從具體表現(xiàn)上看，碧桂園服務(wù)獨(dú)立第三方的物業(yè)開(kāi)發(fā)占比呈逐年遞增趨勢(shì)，但目前仍體量較小。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，受房企分拆上市特性，物業(yè)公司依賴母公司是普遍現(xiàn)象。短期來(lái)看，此類物業(yè)公司的規(guī)模一方面需要母公司來(lái)擴(kuò)大在管面積，另一方面則需要通過(guò)收并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。就碧桂園服務(wù)而言，此次其物業(yè)管理服務(wù)的收入占比是下降的。也就是說(shuō)，除收并購(gòu)手段外，未來(lái)碧桂園服務(wù)也可以依靠增值服務(wù)的“成長(zhǎng)”，來(lái)逐漸擺脫母公司的依賴。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：北京商報(bào)）