綠地香港控股有限公司(00337.HK，以下簡稱“綠地香港”)近期發(fā)布的年報顯示，2020年，公司實現(xiàn)合約銷售額約人民幣(下同)545.35億元，同比增長約13%，但仍未完成550億元的年度目標(biāo)，已連續(xù)三年失約年度銷售目標(biāo)。不過，去年公司以72.6億的代價從母公司手里收購了廣州綠地，實現(xiàn)了土儲的“一次性的跨越式增長”。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍表示，“母公司也希望綠地香港做到千億級規(guī)模，因此未來不排除有更好的資源注入，綠地香港也會審慎選擇注入的時間和方式。”

　　“三道紅線”踩中一條

　　4月9日，綠地香港控股有限公司發(fā)布2021年3月份銷售情況簡報。公告指出，2021年1-3月份，綠地香港、其子公司及其聯(lián)屬公司的合約銷售約64.58億元，同比增長73%。對于2021年的合約銷售目標(biāo)600億元，綠地香港在一季度僅完成全年目標(biāo)的10.76%。

　　值得注意的是，過去一年，綠地香港的銷售目標(biāo)未能如期達(dá)成。綠地香港公布的2020年度業(yè)績報告顯示，公司上年錄得合約銷售額約為545.35億元，同比增加約13%，距離550億元的年度目標(biāo)一步之遙。而類似的情況也曾發(fā)生在過去2年：2018年及2019年，綠地香港分別實現(xiàn)合約銷售額379.25億元、484.58億元，均未完成當(dāng)年400億元、500億元的銷售目標(biāo)。

　　報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)總收益約337.34億元，同比減少約8%，主要由于物業(yè)銷售及建筑管理服務(wù)減少所致。其中，來自物業(yè)銷售的收益約為328.33億元，物業(yè)銷售及建筑管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)活動，占總收益約97%。

　　同期，公司毛利率為24.5%，較2019年度的29.5%有所減少。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍解釋稱，這是由于去年部分低毛利項目的結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致的，同時2019年五里橋項目毛利非常高，因此形成“剪刀差”。業(yè)績會上，陳軍介紹了綠地項目投拓從預(yù)售條件、土地款支付條件、資金監(jiān)管條件及最終項目的交付等都有要求，強(qiáng)調(diào)“未來綠地香港的毛利率完全可以控制在25%-30%之間”。

　　2019年處于“綠檔”安全線的綠地香港，在2020年踩中了一道“紅線”。年報顯示，截至2020年底，綠地香港現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額(包括受限制現(xiàn)金)約為138.53億元，有息負(fù)債246.89億元，其中短期負(fù)債占比約為45%，現(xiàn)金短債比1.3；加權(quán)平均融資成本下降至5.5%，凈負(fù)債比率上升至49%，這兩項指標(biāo)均處于安全范圍以內(nèi)。但剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率80.2%，高出監(jiān)管層要求的70%，踩上一條“紅線”。

　　不過，副總裁陳增立在業(yè)績會上表示，綠地香港整體的財務(wù)結(jié)構(gòu)良好?！熬惩鈧念~度是充裕也是齊備的，公司會更多關(guān)注市場狀況，視機(jī)而動，做好各方面相應(yīng)的準(zhǔn)備工作?！逼浞Q，下一步會拓展融資渠道，包括供應(yīng)鏈、境外銀團(tuán)等。陳軍表示，會在債務(wù)結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步的優(yōu)化，保障公司整體的利益。

　　沖刺600億銷售目標(biāo)

　　業(yè)績會上，綠地香港將業(yè)績目標(biāo)定為600億元，僅較2020年增長10%。陳軍對于業(yè)績目標(biāo)的完成顯得頗具信心。其稱，按照可售貨源區(qū)域劃分可以看到非常均衡，其中江蘇31%，廣東31%，云南13%，浙江和江西廣西11%，長三角區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)，預(yù)計各300億元銷售額。

　　土地儲備決定著未來的銷售規(guī)模，亦是一家房企可持續(xù)發(fā)展的保障。董秘雷雨介紹說，2020年公司通過集團(tuán)的注資戰(zhàn)略勾地、合作并購和公開市場多元化的方式獲得了54個項目，新增土儲1215萬平方米，新增貨值達(dá)到1496億元。截至報告期末，綠地香港的總土地儲備為2700萬平方米，項目數(shù)量110個，權(quán)益比為86%，其中一二線及省會城市占比為64%。

　　廣州綠地資產(chǎn)包的注入直接豐厚了綠地香港在大灣區(qū)的持倉。據(jù)公開資料，2020年10月，綠地香港以72.6億元代價收購母公司綠地集團(tuán)旗下廣州綠地全部股權(quán)。截至2020年6月底，廣州綠地于廣東省持有35項物業(yè)，其中29項物業(yè)位于大灣區(qū)。雷雨直言，“這是綠地香港歷史性的突破，過往沒有過一次這樣的跨越式增長”。

　　而在陳軍看來，母公司將資產(chǎn)注入到綠地香港有非常重要的意義。“集團(tuán)層面態(tài)度非常明確，是希望綠地香港首先要成為綠地集團(tuán)的領(lǐng)頭羊和排頭兵?！逼浞Q，母公司也希望綠地香港做到千億級規(guī)模，因此未來不排除有更好的資源注入，綠地香港也會審慎選擇注入的時間和方式。

　　陳軍表示，綠地香港今年整體投資集中發(fā)力點仍是以大灣區(qū)、長三角為主。其表示：“過去在山西的項目已不是我們重點關(guān)注區(qū)域，可能會逐漸退出，將更多精力集中在長三角、大灣區(qū)，今年投資規(guī)模預(yù)計在200億至250億左右?！?/p>

　　“在純粹簡單的住宅房地產(chǎn)競爭格局里面，我覺得還是要做好審慎投資?！痹谧≌玫亍皟杉小背鲎屝抡?，陳軍認(rèn)為22個城市之外的城市依然有很多投資機(jī)會，但這依賴于公司對經(jīng)營質(zhì)量及投資的把控，向管理要效益。而在這一政策之下，綠地香港也將強(qiáng)化與政府平臺公司、品牌房企的項目合作開發(fā)，同時積極參與舊改、城市更新和收并購項目。

　　業(yè)績會上，談到對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來展望，陳軍直言：“從規(guī)模上來講，應(yīng)該說(行業(yè))是會逐漸進(jìn)入一個下行通道。因此提高運(yùn)營質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，可能是下一步房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該更關(guān)注的重點?！?/p>

　　按照陳軍的說法，綠地香港“已經(jīng)不是一個純粹的房地產(chǎn)企業(yè)了”。在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，2019年，綠地香港提出“房地產(chǎn)+”的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，布局文商旅、醫(yī)康養(yǎng)等地產(chǎn)項目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、健康產(chǎn)業(yè)、長租公寓以及資產(chǎn)管理。

　　據(jù)雷雨介紹，在長租公寓方面，綠地香港目前已建立自主品牌和產(chǎn)品“菁舍”，未來長租公寓將輸出上海、深圳、南寧、南通等地，預(yù)計3-5年內(nèi)能夠開發(fā)管理3-5萬間長租公寓。陳軍補(bǔ)充稱，“菁舍”為輕資產(chǎn)運(yùn)營，收益率非常好。

　　去年綠地香港通過綠地健康平臺，與高瓴資本旗下專注于醫(yī)療健康領(lǐng)域的垂直基金惠每資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，以“基地+基金+運(yùn)營”的模式打造健康產(chǎn)業(yè)園。

　　對于大健康產(chǎn)業(yè)，陳軍的想法是，會將其作為一個重要的增長極，未來會分拆幾個內(nèi)容：綠地健康(大健康板塊)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(包括：教育園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè))；一個是輕資產(chǎn)管理的模型，一個是含有基金運(yùn)營的模型?！斑@兩個板塊，將來都是重點關(guān)注的，不排除未來在一定的時候會考慮上市。”陳軍表示。

　　（文章來源：華夏時報）