過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境面臨著諸多變化，在“雙集中”供地、信貸收緊等政策調(diào)控下，房企資金鏈壓力加劇，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，甚至波及多家大中型房企。當(dāng)下，隨著港股進(jìn)入財(cái)報(bào)季，各大房企交出年度成績(jī)單，業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)的釋放以及近期政策面的暖風(fēng)、房地產(chǎn)板塊熱絡(luò)的行情為投資者帶來了不錯(cuò)的觀察窗口期。

　　筆者留意到綠地香港過去一年保持了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，近日公司交出的2021年度全年業(yè)績(jī)更是遠(yuǎn)超投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期。在年度業(yè)績(jī)公布和宣布派息之后，資本市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)給予了極為肯定的回應(yīng)，綠地香港3月30日當(dāng)天股價(jià)即大漲25%。那么，作為行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的標(biāo)桿綠地香港(00337.HK)究竟做對(duì)了什么？不妨就此進(jìn)一步來探討。

　　1、行業(yè)降速求生存，綠地香港“穩(wěn)字當(dāng)頭”創(chuàng)新局

　　回顧過去一年，疫情、政策壓力等多重因素下，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速面臨下滑，從深層次來看，行業(yè)梯隊(duì)亦面臨分化加劇的趨勢(shì)，過去高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式難以為繼，行業(yè)陷入深度調(diào)整之中。

　　政策層面來看，近期高層及多個(gè)部門的重磅發(fā)聲，進(jìn)一步為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來了信心，在這一新形勢(shì)下，財(cái)務(wù)指標(biāo)健康，產(chǎn)品力、服務(wù)力以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力具備顯著優(yōu)勢(shì)的房企有望順應(yīng)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)斬獲更多市場(chǎng)機(jī)遇，

　　而綠地香港交出這份成績(jī)單無疑展現(xiàn)了上述幾大優(yōu)勢(shì)。

　　業(yè)績(jī)公告顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)收入339.27億人民幣，毛利潤(rùn)84.7億，毛利率25%，實(shí)現(xiàn)歸屬于本公司擁有人凈利潤(rùn)21.55億元，盈利能力保持穩(wěn)定。綠地香港董事會(huì)宣布擬每普通股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.3港元，派息率高達(dá)31%，股息率達(dá)22%，延續(xù)了過往一貫的高派息方針，公司自2018年以來，派息率一路攀升。由此可見，綠地香港在穩(wěn)定提升業(yè)績(jī)的同時(shí)，也高度注重對(duì)于股東的回報(bào)。在面臨宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性升溫的大環(huán)境，企業(yè)的高派息率也充分彰顯了公司對(duì)于未來發(fā)展和盈利增長(zhǎng)的信心。

　　具體到銷售層面，過去一年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比降低的情況。2021年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額為330億元，其中現(xiàn)金回款率持續(xù)保持高位，2021年現(xiàn)金回款440億元，現(xiàn)金回款率超130%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大增強(qiáng)。

　　我們知道，過去一年融資口大幅收窄，房企現(xiàn)金流面臨壓力，這也在持續(xù)倒逼房企降低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)，在這方面綠地香港表現(xiàn)尤為突出。從公司業(yè)績(jī)公告來看，綠地香港凈有息負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅下降，由2020年的49%下降10個(gè)百分點(diǎn)至2021年的39%。究其原因，這也充分反映了綠地香港一貫低財(cái)務(wù)杠桿、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的方針，此外，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的高效回籠對(duì)綠地香港增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全邊際形成有力支撐。

　　從這份成績(jī)單中穩(wěn)定的盈利能力表現(xiàn)，不難看到公司積極審慎的項(xiàng)目投資、卓越的運(yùn)營(yíng)管控、以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支撐。公司基本面優(yōu)質(zhì)，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，品控質(zhì)量高，在樓市調(diào)控收緊、行業(yè)雷聲陣陣的大環(huán)境中，仍堅(jiān)如磐石，足見其基本盤的穩(wěn)固程度。

　　2、精準(zhǔn)把握行業(yè)周期和政策變化，主動(dòng)控規(guī)模、降負(fù)債、穩(wěn)發(fā)展

　　（1）地產(chǎn)“風(fēng)險(xiǎn)投資”時(shí)代控規(guī)模，重質(zhì)量方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)

　　回顧過去，在地產(chǎn)黃金、白銀時(shí)代，高杠桿潛藏的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被市場(chǎng)紅利所平滑，許多房企借助于杠桿的力量彎道超車。然而隨著整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的下半場(chǎng)，唯規(guī)模是舉的發(fā)展路子顯然已經(jīng)走不通。在這一過程中，綠地香港提前把脈行業(yè)趨勢(shì)，成為行業(yè)中少有的很早就不以規(guī)模增長(zhǎng)為主要發(fā)力點(diǎn)的房企之一。

　　實(shí)際上，綠地香港董事會(huì)主席陳軍先生早在2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)就已經(jīng)提出綠地香港不再單純地追求規(guī)模，高質(zhì)量發(fā)展與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)是未來戰(zhàn)略發(fā)展的重心，可以說，當(dāng)時(shí)的決策為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展打下了非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這也充分展現(xiàn)了其在行業(yè)長(zhǎng)期深耕過程中積累的對(duì)行業(yè)趨勢(shì)、行業(yè)發(fā)展周期的洞察實(shí)力。

　　從過去一年的表現(xiàn)來看，面對(duì)行業(yè)嚴(yán)峻的形勢(shì)與挑戰(zhàn)，公司交出來一份高質(zhì)量的成績(jī)單，圍繞促銷售、抓回款、保交付、降負(fù)債、夯實(shí)企業(yè)現(xiàn)金流、優(yōu)化土儲(chǔ)布局、提升產(chǎn)品品質(zhì)、探索長(zhǎng)租公寓促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展等多個(gè)維度發(fā)力，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　（2）以戰(zhàn)略定力持續(xù)推進(jìn)降負(fù)債、去杠桿成效顯著

　　基于對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的深度研判，在穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，綠地香港協(xié)同母集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)降杠桿，持續(xù)夯實(shí)財(cái)務(wù)能力，公司審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理下，展現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　截至2021年12月31日，綠地香港的凈有息負(fù)債率較2015年峰值的172%下降133個(gè)百分點(diǎn)至39%，降杠桿成效顯著。從降負(fù)債規(guī)模來看，近兩年以來，憑借著良好的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，綠地香港適時(shí)調(diào)整境內(nèi)外負(fù)債結(jié)構(gòu)，已多次使用自有資金歸還境外債券合計(jì)達(dá)到7億美元，目前僅剩于1筆1.5億美元債券。

　　聚焦到集團(tuán)層面，綠地香港背靠世界500強(qiáng)企業(yè)綠地控股(600606)集團(tuán)，降杠桿亦是近年來整個(gè)集團(tuán)的重要方向，2021年12月綠地集團(tuán)按期完成境外5億美元債券本息兌付打款并按期足額償還約2億美元境外銀行貸款，綠地控股已提前降低兩道紅線，有息負(fù)債總額2021年內(nèi)已下降774億元，目前凈有息負(fù)債率及現(xiàn)金短債比兩道紅線提前轉(zhuǎn)綠。

　　可以說，透過協(xié)同母集團(tuán)降杠杠戰(zhàn)略，綠地香港借由審慎的財(cái)務(wù)管理，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，令整個(gè)公司在復(fù)雜環(huán)境在保持了穩(wěn)定性，持續(xù)展現(xiàn)出優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)高質(zhì)量的發(fā)展。

　　（3）謹(jǐn)慎投資，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，區(qū)域聚焦，夯實(shí)根基穩(wěn)固發(fā)展

　　聚焦到投資布局方面，隨著綠地香港近五年厚積薄發(fā)，“兩翼一體”戰(zhàn)略布局邁向縱深發(fā)展。市場(chǎng)信心提振，可預(yù)見的是房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)奪會(huì)愈演愈烈，進(jìn)而地價(jià)波動(dòng)幅度加劇。得益于搶占先機(jī)收購(gòu)大灣區(qū)資產(chǎn)，綠地香港站在厚實(shí)根基上高質(zhì)量成長(zhǎng)，區(qū)域布局更加成熟完善。

　　截止到2021年底，綠地香港于8個(gè)城市收購(gòu)11個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約197萬平方米，新增貨值約360億元，公司總土儲(chǔ)面積達(dá)到2,400萬平方米，權(quán)益比達(dá)82%，平均樓板價(jià)為3,777元/平方米，新一、二線及省會(huì)占比為63%，其主要土儲(chǔ)深耕長(zhǎng)三角及泛珠三角（包括粵港澳大灣區(qū)）的核心區(qū)域，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)勁，此外，土地成本僅約占項(xiàng)目均價(jià)的約三分之一，為盈利預(yù)留了充足的空間。

　　另一方面，公司增加項(xiàng)目合作，在多地與地方國(guó)資平臺(tái)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)作，展現(xiàn)強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)資源鏈接能力，并為業(yè)務(wù)拓展帶來新機(jī)遇。

　　3、高回款率，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，鑄高經(jīng)營(yíng)安全邊際

　　房企暴雷潮大環(huán)境下，現(xiàn)金可謂是房企的生命線，銷售回款作為房企現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的基本保障，也是其平衡償債節(jié)奏，防范風(fēng)險(xiǎn)的重要基礎(chǔ)。

　　綠地香港公司一直維持著高質(zhì)量的銷售，2019年以來現(xiàn)金回款率均超過90%，2021年全年更是超過130%，全年回款達(dá)人民幣440億元。結(jié)合近年來房企銷售回款中位數(shù)及平均數(shù)來看，綠地香港始終保持在行業(yè)高位水平。

　　銷售回款的優(yōu)異表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了綠地香港較快的資金周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)亦是公司較強(qiáng)財(cái)務(wù)管控能力的有力證明。實(shí)際上進(jìn)一步分析來看，優(yōu)質(zhì)的回款水平一方面在于公司長(zhǎng)期奉行的穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理能力，另一方面亦與其優(yōu)良的土儲(chǔ)布局息息相關(guān)，公司高度聚焦核心區(qū)域核心城市并強(qiáng)調(diào)區(qū)域深耕戰(zhàn)略，品牌優(yōu)勢(shì)顯著，在此種種因素下，為公司項(xiàng)目入市后快速去化帶來了支撐，極大的助力了銷售回款。

　　4、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，保交付強(qiáng)質(zhì)量，堅(jiān)守產(chǎn)品力和客戶滿意度

　　優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力助力銷售，而保交付則是公司經(jīng)營(yíng)實(shí)力的又一生動(dòng)體現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合當(dāng)前新房預(yù)售資金嚴(yán)監(jiān)管情況來看，交付后巨額預(yù)售資金方能回流到房企手中，這也是房企提升流動(dòng)性、降負(fù)債的重要一環(huán)所在。此外，考慮到行業(yè)內(nèi)近些年新開工和竣工的裂口不斷擴(kuò)大，房企的資金若是不足以支撐后續(xù)的竣工交付，也將是個(gè)極危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　過去一年，綠地香港在16個(gè)城市交付了29個(gè)項(xiàng)目，全年工程交付面積達(dá)477.8萬平方米，共計(jì)完成38,178戶小業(yè)主的交房工作，保交付成果顯著，質(zhì)量穩(wěn)定。此外，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)全年交付面積達(dá)267萬平方米，在行業(yè)困境中展現(xiàn)出不俗的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。關(guān)注了交付“量”，還需關(guān)注“質(zhì)”。綠地香港的交付質(zhì)量?jī)?yōu)秀，這點(diǎn)體現(xiàn)在高端精裝上，目前已交付精裝項(xiàng)目戶均缺陷4.5條，處于行業(yè)平均線之上?；仡?021年，綠地香港重點(diǎn)推盤的蘇州琥珀半島、無錫馬山安蘭諾雅等項(xiàng)目，綠地香港似乎看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，注重升級(jí)項(xiàng)目品質(zhì)，贏得顧客交口稱贊。除卻主觀的顧客滿意度，從成本角度考慮，由于大批量、規(guī)?；夭少?gòu)、施工，綠地香港既提升了項(xiàng)目產(chǎn)品力，同時(shí)以更低的價(jià)格采購(gòu)材料，獲取工程上的增值利潤(rùn)，從而提升了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　5、長(zhǎng)租公寓品牌“菁舍”持續(xù)加快擴(kuò)張步伐，開拓新增長(zhǎng)曲線

　　當(dāng)下伴隨行業(yè)邁向新的發(fā)展階段，公司亦積極推動(dòng)多元化布局，尋求打開新的增長(zhǎng)極。其中，圍繞長(zhǎng)租公寓的布局表現(xiàn)亦相當(dāng)亮眼。

　　綠地香港成功打造長(zhǎng)租公寓品牌菁舍，致力于為城市青年提供品質(zhì)、舒適、時(shí)尚的居住空間與社交氛圍。

　　隨著新生代群體成為重要的消費(fèi)群體，綠地香港在菁舍品牌的打造上亦高度注重年輕化、時(shí)尚化、潮流化，實(shí)現(xiàn)全新生活方式的重塑，并贏得這一群體的高度青睞。自菁舍創(chuàng)立以來，其深受年輕人的喜愛，經(jīng)營(yíng)成績(jī)表現(xiàn)不俗，2021年綠地香港四家“菁舍”門店整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)中有升，出租率均超過90%，未來菁舍品牌將主攻一線及新一線城市，布局集中于上海、北京、廣州、深圳等地，致力于打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)航創(chuàng)新的租房生活服務(wù)平臺(tái)。

　　當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然具有高潛力增長(zhǎng)空間，行業(yè)格局并未成行，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化水平較低，長(zhǎng)租公寓占租房市場(chǎng)的比例不足10%，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明朗。綠地香港強(qiáng)勢(shì)布局下不僅進(jìn)一步打開成長(zhǎng)天花板，同時(shí)其緊跟政策與行業(yè)發(fā)展方向的布局，也持續(xù)為其高質(zhì)量發(fā)展鑄就扎實(shí)根基，實(shí)現(xiàn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　結(jié)語(yǔ)

　　3月16日金融委專題會(huì)議后，多部門罕見表態(tài)，釋放出房地產(chǎn)政策回暖的信號(hào)。一夜之間，房地產(chǎn)行業(yè)迎來觸底回升，地產(chǎn)股現(xiàn)史詩(shī)級(jí)大反攻。政策的糾偏、回暖的預(yù)期，各大房企喘息之間緊盯時(shí)代機(jī)遇。綠地香港既已頂住了過去一年的重壓，未來發(fā)展更是值得期待。

　　之所以期待，源于綠地香港契合時(shí)下大方向。對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，加快銷售回款、提升庫(kù)存去化率和銷售回款率是最重要的，而這些正是綠地香港的優(yōu)勢(shì)所在。此外，公司背靠?jī)?yōu)質(zhì)母集団，土儲(chǔ)布局也蓄力已久，業(yè)務(wù)更是從多維度上提升護(hù)城河壁壘。