長(zhǎng)江證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209）“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，上調(diào)2021-23年歸母凈利預(yù)測(cè)至16.2/22.4/29.2億，同比分別增長(zhǎng)98%/39%/30%，對(duì)應(yīng)市盈率分別為47X/33.9X/26X。

　　事件：7月26日，公司公告預(yù)計(jì)2021H1實(shí)現(xiàn)歸母凈利7.8-8.1億元，同增130%-140%。

　　長(zhǎng)江證券主要觀點(diǎn)如下：

　　公司業(yè)績(jī)高增原因如下：1）住宅物管毛利率改善，2020年基礎(chǔ)物管毛利率12.3%，預(yù)計(jì)2021年將提升至13.8%，源自存量盤(pán)及新盤(pán)毛利率雙升；得益于基礎(chǔ)物管毛利率及增值服務(wù)收入占比均有提升，預(yù)計(jì)2021年住宅業(yè)務(wù)綜合毛利率將有所改善（2020年15.9%），其中，預(yù)計(jì)社區(qū)增值服務(wù)占比將從2020年的10.0%提至2021年的12.0%。2）商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)且基數(shù)偏低。3）2020年下半年公司開(kāi)始提供寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)，截至2020年末已為23個(gè)自持寫(xiě)字樓提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　商業(yè)：重奢商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著，中高端外拓能力也得以初步驗(yàn)證，今年實(shí)現(xiàn)10個(gè)管理輸出項(xiàng)目難度較低。

　　公司計(jì)劃2025年底實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目約123個(gè)（只包括華潤(rùn)體系），結(jié)合輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2025年底在管的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目將達(dá)150個(gè)。分層級(jí)去看，公司重奢商場(chǎng)在國(guó)內(nèi)的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力較為明顯，而依托“萬(wàn)象匯”等品牌實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出亦值得期待。公司計(jì)劃于2021-2025年期間每年實(shí)現(xiàn)約10個(gè)管理輸出項(xiàng)目，得益于服務(wù)品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力、以及業(yè)內(nèi)口碑等角度的明顯優(yōu)勢(shì)，公司上半年外拓進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)10個(gè)管理輸出項(xiàng)目的難度較低。

　　住宅及其他非商業(yè)物業(yè)：賬面資金充裕，后期外拓及收并購(gòu)仍值得期待。

　　公司2021年計(jì)劃住宅及其他非商業(yè)物業(yè)新增非置地在管面積約4500萬(wàn)方，主要通過(guò)市場(chǎng)化外拓以及收并購(gòu)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。考慮到公司在手資金充裕（2020年末賬面的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及交易性金融資產(chǎn)合計(jì)達(dá)141.6億元），公司機(jī)制在央企中相對(duì)偏靈活，且集團(tuán)和品牌資源優(yōu)勢(shì)較為突出，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)化外拓和收并購(gòu)仍值得期待。

　　商管貴族，兼具“好賽道”和“好公司”雙重屬性的長(zhǎng)期投資標(biāo)的。

　　公司是國(guó)內(nèi)稀缺的全業(yè)態(tài)龍頭物企和商管貴族，資源稟賦、運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)品質(zhì)，以及治理機(jī)制等角度均無(wú)短板，是難得的兼具“好賽道”和“好公司”雙重屬性的長(zhǎng)期投資標(biāo)的。