樓市調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)新的形勢(shì)，關(guān)系著未來(lái)的成敗得失。15日，在由觀點(diǎn)地產(chǎn)主辦的2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，德信中國(guó)董事長(zhǎng)胡一平接受等媒體采訪時(shí)指出，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很充分，利潤(rùn)空間非常有限，加大產(chǎn)城、商業(yè)及文旅的投資不失為一種好的方式。

　　德信中國(guó)今年1-8月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額532.2億元人民幣，規(guī)模排在行業(yè)第50-60名。被問(wèn)及公司在商業(yè)地產(chǎn)上的規(guī)劃時(shí)，胡一平透露，德信沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的空間設(shè)定目標(biāo)，理想狀態(tài)下，希望能夠達(dá)到5:5的比例，即50%是純住宅，50%是商業(yè)。但這需要時(shí)間，可能需要3-5年，甚至5-8年，要根據(jù)政策形勢(shì)和企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)確定比例。

　　以下為對(duì)話實(shí)錄：

　　問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控不斷升級(jí)的環(huán)境下，房企該如何保持發(fā)展態(tài)勢(shì)，適應(yīng)新變化？

　　胡一平：首先，作為一個(gè)企業(yè)，要與國(guó)家政策保持一致，這是大前提；其次，是保持團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性與一致性，如果團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，會(huì)對(duì)公司保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展非常有利；最后，產(chǎn)品要有創(chuàng)新，要跟隨時(shí)代的進(jìn)步。

　　樓市調(diào)控是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不是一個(gè)靜態(tài)過(guò)程，當(dāng)政策出臺(tái)后，公司的組織結(jié)構(gòu)要與國(guó)家的調(diào)控相結(jié)合，組織機(jī)制要進(jìn)行創(chuàng)新。比如，以前有很多公司都推出跟投機(jī)制，但現(xiàn)在有些公司不跟投了，那它也是根據(jù)不同的時(shí)間點(diǎn)，在公司內(nèi)部制度上做出的一些改變。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)企業(yè)很重要，特別是在中國(guó)提出碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)后，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是做傳統(tǒng)的產(chǎn)品，那它在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)比較弱。不管是住宅，還是商業(yè)、寫字樓，都要做綠色產(chǎn)品，這樣才能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求。

　　問(wèn)：在房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)如今是一個(gè)風(fēng)口，德信在很早之前也有一些動(dòng)作，未來(lái)公司在商業(yè)項(xiàng)目上有什么新計(jì)劃？

　　胡一平：當(dāng)前，全國(guó)很多城市在土地市場(chǎng)上都推出了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)政策，理論上說(shuō)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很充分，利潤(rùn)空間也非常有限。作為開(kāi)發(fā)公司，在這個(gè)時(shí)候就需要找到一個(gè)新的突破口，相對(duì)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)城、商業(yè)、文旅等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有住宅那么白熱化，只要有好的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利也非常有好處。

　　不過(guò)，德信沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的空間設(shè)定目標(biāo)，理想狀態(tài)下，希望能夠達(dá)到5:5的比例，即50%是純住宅，50%是商業(yè)。但這需要時(shí)間，可能需要3-5年，甚至5-8年，要根據(jù)政策形勢(shì)和企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)確定比例。

　　問(wèn)：從今年上半年房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，包括德信在內(nèi)的很多企業(yè)，普遍存在增收不增利的現(xiàn)象。作為一種行業(yè)現(xiàn)象，它背后的原因是什么？對(duì)于房企而言，又該如何優(yōu)化？

　　胡一平：增收不增利，基本變成行業(yè)普遍的現(xiàn)象，首先可能是與調(diào)控政策有關(guān)，其次也是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。個(gè)人覺(jué)得，避免這種情況，就要做到“城市輪動(dòng)”，就是有些城市主要以做規(guī)模為主，有些城市在做規(guī)模的同時(shí)也兼顧利潤(rùn)，關(guān)鍵是，企業(yè)要根據(jù)不同的區(qū)域進(jìn)行布置、平衡。

　　問(wèn)：德信去年在全國(guó)很多區(qū)域與不少企業(yè)有合作，并分為深耕式合作和戰(zhàn)略式合作兩種類型，這兩種合作對(duì)德信來(lái)的意義何在？

　　胡一平：深耕式合作主要以城市公司為主，比方我們某個(gè)城市公司與一家開(kāi)發(fā)公司有合作以后，可能會(huì)有滾動(dòng)式投資，這樣的話，對(duì)團(tuán)隊(duì)的調(diào)配或者資金的使用效率都非常有利。

　　戰(zhàn)略式合作一般是進(jìn)入到了陌生的城市或者區(qū)域，需要與當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域龍頭進(jìn)行合作。另一種，是與合作公司在產(chǎn)品定位、價(jià)值觀很相像，可以簽訂“總對(duì)總”的協(xié)議，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目合作。

　　問(wèn)：截至今年9月15日12時(shí)，杭州第二批集中供地中的十宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊報(bào)名正式結(jié)束，令人意外的是，這十宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊中，九宗由于報(bào)名單位不夠三家，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，已面臨流拍。作為“浙系”房企，您怎么看這種情況？

　　胡一平：“競(jìng)品質(zhì)”這個(gè)模式是好的，但因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，“競(jìng)品質(zhì)”的高要求對(duì)一般開(kāi)發(fā)商是不利的，而且它還要求現(xiàn)房銷售。如果“競(jìng)品質(zhì)”地塊不用現(xiàn)房銷售，參與的房企會(huì)更多一點(diǎn)，因?yàn)榉科蟊容^擔(dān)心未來(lái)的盈利空間，所以都不參與競(jìng)價(jià)了。

　　一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售基本上要三年以后才能銷售，三年后，市場(chǎng)情況、金融環(huán)境可能都會(huì)有所變化，因此，企業(yè)參與土拍的積極性有所減弱。

　　就這件事情而言，要辯證地看。雖然“競(jìng)品質(zhì)”在剛開(kāi)始的階段會(huì)有波折，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定勢(shì)在必行。這會(huì)倒逼企業(yè)更加重視產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，為消費(fèi)者提供美好的居所，也讓行業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

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