2月14日和15日，同花順(300033)港股內(nèi)房指數(shù)接連下挫，兩日分別下跌3.87%及1.64%，各大規(guī)模房企普遍下跌。

　　素有地產(chǎn)圈“華南五虎”之稱的雅居樂(03383.HK)也表現(xiàn)疲弱，2月14日大跌8.99%，15日震蕩持平，近期股價(jià)一直在5年歷史低位震蕩。

　　雅居樂曾依靠旅游地產(chǎn)成為國內(nèi)的“標(biāo)桿房企”和“大盤專家”，業(yè)務(wù)復(fù)蓋全國200+城市以及馬來西亞、柬埔寨和美國，成為擁有地產(chǎn)、物管、環(huán)保和教育等多元化的集團(tuán)，穩(wěn)坐全國百強(qiáng)房企之列。

　　在2012年及2013年，雅居樂均榮登第一屆及第二屆「港股100強(qiáng)」主榜單，分別名列第63名及60名，在行業(yè)內(nèi)展現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合競爭實(shí)力。

　　「港股100強(qiáng)」評(píng)選活動(dòng)自2012年舉辦以來，活動(dòng)規(guī)模及影響力逐年擴(kuò)大，深受專業(yè)機(jī)構(gòu)及市場認(rèn)可。評(píng)選活動(dòng)每年通過準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)及一系列科學(xué)化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，評(píng)選出香港主板上市公司中的優(yōu)秀企業(yè)，發(fā)布主榜、子榜榜單并頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)予以表彰，以促進(jìn)香港資本市場的健康繁榮發(fā)展。一年一度的「港股100強(qiáng)」榜單評(píng)選已成為香港資本市場價(jià)值標(biāo)桿，上市公司高峰論壇暨「港股100強(qiáng)」頒獎(jiǎng)盛典，也已成為大咖云集、行業(yè)矚目的財(cái)經(jīng)盛宴。

　　如今，時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼已過去了9個(gè)年頭。國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷大變革時(shí)代，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，行業(yè)進(jìn)入了縮表出清階段(即為去金融化)，縮表出清對于房企來說就是一場生存之戰(zhàn)。

　　在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的今天，包括雅居樂在內(nèi)不少房企也正面臨著流動(dòng)性困難，同時(shí)也正努力解決過去累積下來的包袱，以開始踏入新的征程。

　　多方位優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

　　在過去兩年國內(nèi)地產(chǎn)格局生變的大背景下，各大房企壓力如影隨形，但也有個(gè)別企業(yè)幾近“躺平”，對縮表出清感到有心無力。

　　雅居樂也是其中一家面臨較大償債壓力的房企之一，去年以來不少人士擔(dān)憂其資金流動(dòng)性能否維持公司運(yùn)營。

　　但翻開雅居樂2021年半年報(bào)，以及回顧雅居樂近期積極的償債動(dòng)作，流動(dòng)性向好的曙光也似乎在臨近。

　　2021年半年報(bào)顯示，雅居樂通過現(xiàn)金流管理和多渠道融資，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年末下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

　　截至2021年6月末，雅居樂擁有短期借款394.87億元，同期對應(yīng)的非限制現(xiàn)金為465.12億元，現(xiàn)金流足以復(fù)蓋短債。而在2021年下半年，雅居樂為繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，出售了14個(gè)項(xiàng)目，回籠了28億元的資金。

　　進(jìn)入2022年，諸多房企新一波償債壓力來臨，多家開發(fā)商發(fā)生美元債違約，造成股價(jià)大幅下挫。

　　雅居樂也有一定規(guī)模的貸款和美元債即將到期，不過，隨著雅居樂進(jìn)一步處置資產(chǎn)和發(fā)行債券籌措資金，這些償債壓力也正逐漸在緩解。

　　根據(jù)財(cái)華社統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，雅居樂通過出售項(xiàng)目股權(quán)的方式累計(jì)回籠接近70億元的資金，所得款主要用于一般運(yùn)營資金及提供現(xiàn)金流入。其中，雅居樂在上月將其核心項(xiàng)目——廣州亞運(yùn)城26.66%股權(quán)出售給中海地產(chǎn)，交易對價(jià)18.44億元。

　　雅居樂成功的一系列資產(chǎn)變現(xiàn)，說明其資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，有利于增強(qiáng)公司流動(dòng)性。

　　此外，雅居樂去年以來還通過配股、發(fā)債等方式籌資超過百億資金。這種積極出售資產(chǎn)和融資的方式用于償債，看得出雅居樂的償債意愿十分強(qiáng)烈。

　　值得一提的是，雅居樂今年以來已連續(xù)兩次提前贖回2019年約2300萬美元票據(jù)。對房企而言，提前贖回美元債可以對外界釋放和傳導(dǎo)其現(xiàn)金流穩(wěn)定的信心，有利于后續(xù)融資。

　　另據(jù)標(biāo)普估計(jì)，雅居樂擁有的包括香港特區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和上市子公司股份等離岸資產(chǎn)價(jià)值110億至130億元，“相信這些資產(chǎn)在需要的時(shí)候可以變現(xiàn)”。

　　穩(wěn)住基本盤，增儲(chǔ)更加務(wù)實(shí)

　　作為從華南地區(qū)走出來的地產(chǎn)開發(fā)商，雅居樂在向外擴(kuò)張的同時(shí)也在聚焦兩大區(qū)域，即粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域。

　　在城市布局戰(zhàn)略和此前較為豐富的土儲(chǔ)背景下，雅居樂2021年上半年銷售增長表現(xiàn)穩(wěn)定。期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，較去年同期增長36.7%，預(yù)售金額目標(biāo)完成率達(dá)50.2%。

　　財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，報(bào)告期內(nèi)營業(yè)收入錄得385.88億元，較去年同期增長15.1%；凈利潤為64.71億元，同比增長2.1%。

　　土儲(chǔ)布局既是房企戰(zhàn)略的體現(xiàn)，也是未來價(jià)值的關(guān)鍵創(chuàng)造資源。截至2021年6月底，雅居樂的新增土儲(chǔ)面積為304.3萬平方米，主要聚焦在華南和華東區(qū)域。從新增土儲(chǔ)規(guī)模來看，基于審慎和務(wù)實(shí)的原因，雅居樂2021年上半年增儲(chǔ)勢頭有所放緩，按季度來看已創(chuàng)下5年新低。

　　標(biāo)普認(rèn)為，隨著海南旺季結(jié)束，雅居樂的銷售可能從今年第二季度有所放緩，2022年雅居樂有2000億元-2300億元的可售貨值，按照50%-55%的去化率，預(yù)計(jì)全年銷售額將降至1200億-1300億元左右，回款率在79%-81%。

　　不過，從雅居樂近年來的新增土儲(chǔ)的布局來看，其正試圖擺脫對海南的依賴。在2021年上半年，雅居樂新增的土儲(chǔ)有65.5%位于華東和華南兩大區(qū)域，并新開拓了紹興市場。而在2021年6月底5295萬平方米的土儲(chǔ)中，有26.2%位于大灣區(qū)，13.1%位于長三角，在該兩個(gè)區(qū)域進(jìn)一步縱深，有利于支持公司未來幾年的發(fā)展，扛過此次困難。

　　在“兩集中”政策的影響下，房企受制于自身資金狀況和參拍條件限制，合作比例增多。雅居樂的投資也呈現(xiàn)以上特征，2021上半年拿地成本7109元/平米，地貨比僅為34%；通過招拍掛獲取土地儲(chǔ)備占比29.8%，其中合作獲取占比達(dá)21.6%。

　　多元化版圖能否開劈第二增長曲線？

　　我國地產(chǎn)行業(yè)由高向低換擋的趨勢已成事實(shí)，市場或許會(huì)回歸基礎(chǔ)設(shè)施屬性所對應(yīng)的增速。

　　在這種背景下，房企要走出“黑鐵時(shí)代”，除了盡快實(shí)現(xiàn)縮表出清活下去外，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)組合能否為企業(yè)蓄力也至關(guān)重要。

　　雅居樂的多元化策略布局得較早，2015年就已開始確定了“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的策略，并建立了雅生活和環(huán)保集團(tuán)，涉足物業(yè)管理和環(huán)保領(lǐng)域。

　　到了2018年，房管集團(tuán)、商業(yè)管理集團(tuán)及資本集團(tuán)相繼成立，雅居樂產(chǎn)業(yè)多元化開始現(xiàn)雛形，并有意將地產(chǎn)外的業(yè)務(wù)做大，以擺脫對地產(chǎn)市場的過度依賴。

　　2018當(dāng)年，雅生活服務(wù)(03319.HK)在港交所上市，雅居樂目前持股50.8%；2020年，雅居樂擬將旗下從事綠色生態(tài)景觀服務(wù)以及智慧裝飾家居服務(wù)的雅城集團(tuán)分拆至港股上市，但二次港股遞表均失效，至今未能如愿上市。

　　而值得留意的是，在2017年，在環(huán)保市場已有所布局的雅居樂計(jì)劃3年內(nèi)分拆環(huán)保業(yè)務(wù)上市，但如今也未見分拆動(dòng)作。市場人士認(rèn)為，雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)3年上市計(jì)劃破滅，與公司在近年來地產(chǎn)生變的環(huán)境中遇到困境有關(guān)。

　　從營收增長情況來看，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛。其中，物業(yè)管理和環(huán)保板塊是雅居樂除地產(chǎn)開發(fā)外最重要的板塊，該兩個(gè)板塊近幾年來營收均實(shí)現(xiàn)飆升，帶動(dòng)多元化業(yè)務(wù)收入比重在2021年上半年提升至16.8%，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　但雅居樂多元業(yè)務(wù)收入比重當(dāng)前并不算高，還未能成為拉動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)增長的主要引擎，未來還有較長的路要走。

　　值得關(guān)注的是，在完善自身多元化布局的同時(shí)，雅居樂也在尋求【新產(chǎn)業(yè)(300832)、股吧】投資方向。在2019年以2億港元入股力世紀(jì)(00860.HK)后，于2021年11月，雅居樂以財(cái)務(wù)投資者的身份完成了對威馬汽車的投資，于交易完成后將持有威馬汽車4.58%的權(quán)益，標(biāo)志著雅居樂再次加碼在新能源汽車賽道的布局。

　　根據(jù)雅居樂的計(jì)劃，入股威馬汽車只是其一項(xiàng)財(cái)務(wù)投資，投資符合集團(tuán)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)組合多元化的策略。

　　小結(jié)：短短時(shí)間出售多項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，并能維持多渠道的融資，雅居樂提前贖回了美元票據(jù)，債務(wù)壓力也得到了緩解。接下來，雅居樂的變現(xiàn)空間并不小，有望為公司度過此次難關(guān)。

　　而雅居樂多元化業(yè)務(wù)的第二增長曲線正逐漸成型，有利于穩(wěn)定公司經(jīng)營。

　　整體上，雅居樂正逐漸走出困難，或很快就熬過艱難的一段路程，從而恢復(fù)業(yè)績彈性，這對于雅居樂重新入圍「港股100強(qiáng)」評(píng)選活動(dòng)榜單也增添了幾分概率。目前，第九屆「港股100強(qiáng)」活動(dòng)評(píng)選已經(jīng)啟動(dòng)，雅居樂能否重獲嘉獎(jiǎng)，讓我們靜待揭曉的一刻。