匯豐發(fā)研報(bào)指，盡管近期香港房地產(chǎn)市場(chǎng)消息面較為積極，但香港的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多，其中供給為最大問(wèn)題。明年將看到至少二十年來(lái)最新的辦公空間進(jìn)入市場(chǎng)，但需求已在疲軟基礎(chǔ)上持續(xù)走低。市場(chǎng)情緒疲軟，職位空缺較高。此外，在下行風(fēng)險(xiǎn)情境下，據(jù)該行估算其覆蓋范圍內(nèi)股份約有25%的公司在未來(lái)一年內(nèi)面臨調(diào)整其每股股息/每單位派息的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)其股價(jià)造成負(fù)面影響。

　　在地產(chǎn)收租股及地產(chǎn)信托基金股中，該行更看好零售收租而非寫字樓收租。該行將太古地產(chǎn)(01972)、嘉里建設(shè)(00683)兩支收租股從“買入”下調(diào)至“持有”評(píng)級(jí)，并將在中環(huán)擁有較大風(fēng)險(xiǎn)敞口的香港置地(HKL)、冠君產(chǎn)業(yè)信托（02778）兩支寫字樓收租股從“持有”下調(diào)至“減持”評(píng)級(jí)。

　　該行予相關(guān)股份調(diào)整后的最新目標(biāo)價(jià)與評(píng)級(jí)：

　　該行續(xù)指，據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，今年新增供應(yīng)和空置辦公空間應(yīng)超過(guò)1200萬(wàn)平方英尺，相當(dāng)于中環(huán)的六座國(guó)際金融中心辦公樓，至少為自2002年以來(lái)的最高水平，且仍將持續(xù)增多。但由于租賃需求疲軟，該行認(rèn)為供應(yīng)難以消化。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，旅行限制放寬或改善跨國(guó)公司的寫字樓租賃需求。但鑒于新建筑供過(guò)于求、本地企業(yè)裁員風(fēng)險(xiǎn)以及短期內(nèi)跨國(guó)企業(yè)需求疲軟，預(yù)計(jì)租金仍將面臨下行壓力。該行預(yù)計(jì)2023年寫字樓租金將下降5-7%（此外為增長(zhǎng)0-2%），而年初至今為0.8%。由于消費(fèi)疲軟及宏觀逆風(fēng)，該行亦對(duì)零售租賃持悲觀態(tài)度并預(yù)測(cè)2023年將下降0-3%（之前增長(zhǎng)3-5%）。本地消費(fèi)者出境游的恢復(fù)以及房?jī)r(jià)下跌的負(fù)面影響或拖累復(fù)蘇。

　　圖：寫字樓正面臨著至少20年來(lái)最大規(guī)模的供應(yīng)過(guò)剩

　　圖：加之本地需求的低迷，預(yù)計(jì)寫字樓租金將會(huì)下降