近期，房企整體融資成本下降明顯。龍頭房企融資利率普遍較低，萬科A等房企融資利率降至2%左右。天風(fēng)證券（601162）數(shù)據(jù)顯示，4月房企信用債加權(quán)平均融資成本為3.87%，創(chuàng)歷史新低。

　　融資成本降低

　　5月13日晚萬科A發(fā)布公告，公司經(jīng)中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過90億元的公司債券。本期債券為本次債券的第二期發(fā)行，發(fā)行規(guī)模不超過25億元（含25億元）。本期債券品種一票面利率詢價區(qū)間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區(qū)間為2.7%-3.7%。本期債券最終票面利率將根據(jù)網(wǎng)下詢價簿記結(jié)果，由發(fā)行人與簿記管理人按照有關(guān)規(guī)定在利率詢價區(qū)間內(nèi)以簿記建檔方式確定。

　　從融資規(guī)模看，大型公司近期發(fā)行公司債券規(guī)模普遍較大。5月12日晚，中國中鐵（601390）發(fā)布公告稱，向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券注冊獲中國證監(jiān)會批復(fù)，發(fā)行總額不超過200億元。本次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自同意注冊之日起12個月內(nèi)完成；其余各期債券發(fā)行，自同意注冊之日起24個月內(nèi)完成。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠桿房企等融資成本降低有限。融資成本在5%左右及以內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)是頭部房企。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，融資成本一定程度反映了房企的綜合實力，融資成本差異對房企競爭力也會帶來重要影響。2019年房企融資監(jiān)管趨嚴，強者恒強的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

　　海通證券指出，近期房企通過境內(nèi)債融大量融資。受疫情沖擊，今年一季度地產(chǎn)銷售額大幅減少，房企資金鏈壓力凸顯，融資需求旺盛。同時，貨幣政策寬松，債券市場資金充裕，從而形成供需兩旺的狀態(tài)。2月底以來，境外發(fā)債難度明顯增大。其中，4月份無一只境外地產(chǎn)債發(fā)行。這種情況2017年以來第一次出現(xiàn)。

　　償還前期負債

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，用于償還即將回售或到期的公司債券，是房企融資的主要原因。特別是百億級別的融資，基本上都是“借新還舊”。

　　5月14日遠洋控股集團（中國）有限公司2020年公開發(fā)行公司債券（面向?qū)I(yè)投資者）獲上交所受理。本次公司債券擬發(fā)行金額為107億元，采取分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模擬不超過16億元，期限不超過10年，可以為單一品種或數(shù)個不同的品種。本次債券所募資金用于償還公司債券。

　　發(fā)行住房租賃專項公司債券的上市房企不在少數(shù)。5月13日，首創(chuàng)集團發(fā)布公告稱，擬公開發(fā)行住房租賃專項公司債券，發(fā)行金額不超過人民幣10億元，期限為3年。據(jù)募集說明書顯示，本期債券受托管理人為海通證券，主承銷商為首創(chuàng)證券、海通證券，債券將申請在上交所上市交易，募集的資金在扣除發(fā)行費用后擬用于集租房項目的開發(fā)建設(shè)運營。

　　此外，在房企募集資金的用途中，補充流動資金占比較大。業(yè)內(nèi)人士指出，在房企銷售受疫情影響較大的背景下，為了緩解現(xiàn)金流可能出現(xiàn)的困境，通過發(fā)行公司債券等方式募集資金補充現(xiàn)金流。

　　創(chuàng)新融資渠道

　　銀行貸款、信托、信用債是房企的重要融資來源。對多數(shù)房企而言，銀行貸款占比最大。海通證券選取42家典型房企進行的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)掃描顯示，9家房企銀行貸款占總?cè)谫Y比例超過60%，10家房企的銀行貸款占總?cè)谫Y的比例低于40%。銀行貸款依然是房企融資主要渠道。

　　從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資環(huán)境難言寬松。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。

　　盡管銀行開發(fā)貸實現(xiàn)開門紅，信用債發(fā)行量較高，但以信托融資為代表的傳統(tǒng)房企融資規(guī)模出現(xiàn)較大收縮。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，4月房地產(chǎn)類信托募集資金482.72億元，較上月下滑9.52%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”仍是政策總基調(diào)，后續(xù)很難看到房地產(chǎn)政策的大幅度放松。對于房地產(chǎn)信托，隨著房地產(chǎn)“前端融資”業(yè)務(wù)收緊，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模將下降，但正常規(guī)范的項目融資不會受到影響。總體來看，信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)仍有市場機會，但傳統(tǒng)抵押貸款這種房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會走向萎縮。

　　相比之下，創(chuàng)新型融資渠道成為不少房企的共識。據(jù)了解，4月以來，境內(nèi)的股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比上漲幅度較大。特別是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，由于公司債、中期票據(jù)等發(fā)行門檻相對較高，且額度有限，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為不少公司補充資金的重要來源。