以首都為核心的世界級城市群要來了！京能置業(yè)(600791) :項目邊際改善、國資整合可期金融街(000402):開發(fā)結(jié)算大幅增長 自持租賃持續(xù)向好 雙輪驅(qū)動業(yè)績提升京投發(fā)展(600683):毛利支撐業(yè)績低基數(shù)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)大幅增長北京城建(600266) :黎明將至 靜待收獲華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743) :深耕京津冀 拓展珠三角

　　（原標(biāo)題：以首都為核心的世界級城市群要來了?。?/p>

　　以首都為核心的世界級城市群要來了！

　　據(jù)新華社新華視點(diǎn)微博9月27日消息，27日，**中央國務(wù)院關(guān)于對《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》的批復(fù)提出，深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展。發(fā)揮北京的輻射帶動作用，打造以首都為核心的世界級城市群。全方位對接支持河北雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，建立便捷高效的交通聯(lián)系。

　　批復(fù)提出，嚴(yán)格控制城市規(guī)模。到2020年，常住人口規(guī)模控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。2016年末北京市常住人口為2172.9萬人。

　　批復(fù)提出，做好歷史文化名城保護(hù)和城市特色風(fēng)貌塑造。加強(qiáng)老城和“三山五園”整體保護(hù)，老城不能再拆，通過騰退、恢復(fù)性修建，做到應(yīng)保盡保。

　　以首都為核心的世界級城市群要來了！京能置業(yè):項目邊際改善、國資整合可期金融街:開發(fā)結(jié)算大幅增長 自持租賃持續(xù)向好 雙輪驅(qū)動業(yè)績提升京投發(fā)展:毛利支撐業(yè)績低基數(shù)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)大幅增長北京城建:黎明將至 靜待收獲華遠(yuǎn)地產(chǎn):深耕京津冀 拓展珠三角

　　京能置業(yè)（個股資料 操作策略 盤中直播 獨(dú)家診股）

　　京能置業(yè):項目邊際改善、國資整合可期

　　京能置業(yè) 600791

　　研究機(jī)構(gòu)：安信證券 分析師：陳天誠 撰寫日期：2016-11-14

　　事件:公司29日公布三季報,1-3季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.86億元,同比增長8.43%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2741.3萬元,同比減少46.03%,基本EPS 0.06。

　　可售可結(jié)資源減少,銷售規(guī)模下滑。公司2016年在開發(fā)項目包括四合上院(北京)、天下川(銀川)、海語城(天津)、陽光港灣(大連)4盤。2016年1-3季度公司累計實(shí)現(xiàn)簽約面積2.29萬方(-28.66%);簽約金額1.77億(-48.34%)。主要由于年初以來銷售基本由銀川項目貢獻(xiàn),近期天津、大連項目 (海語城于10月23日開盤)即將開盤,預(yù)計將推動四季度銷售回升。

　　新增儲備意愿較強(qiáng),積極關(guān)注京津及棚改項目。公司目前尚有待開發(fā)土儲權(quán)益建面50.2萬方,在手項目可結(jié)算儲備資源110萬方,主要在天津、銀川及大連三地。公司近年提出“深耕北京、戰(zhàn)略關(guān)注京津冀”戰(zhàn)略,在15年剝離了內(nèi)蒙古項目及部分天津港(600717) 土地,回籠現(xiàn)金3.4億元,同時也因較長時間無新增項目儲備,近年可結(jié)算資源大幅下滑。公司近期加大關(guān)注天津市區(qū)+環(huán)北京區(qū)域以及北京政府主導(dǎo)的棚改資源機(jī)會,預(yù)計未來項目投資的意愿會逐步增強(qiáng)。

　　業(yè)績?nèi)匀怀袎?但盈利能力不弱,近看銀川去化。公司前三季度歸屬凈利潤同比下滑46%,主要由于上期投資收益高基數(shù)及計提所得稅增加所致。公司近期儲備規(guī)模下滑,但盈利能力并不弱,公司中報項目毛利率高達(dá)54.61%(同比+8.9個pct)。主要因為公司北京四合上院項目盈利能力強(qiáng),以往結(jié)算毛利率高達(dá)65%。該盤位于北京二環(huán)內(nèi),公司拿地較早,銷售均價由開盤之初的5.4萬/平方升至目前超過10萬/方。公司今年雖無新增項目儲備,但已有項目開復(fù)工量36.87萬方(+237%),其中天津項目由于上年受大爆炸事件影響停工,今年以來復(fù)工約11萬方。公司未來可結(jié)算量有所回升,即使維持目前項目投資規(guī)模(不考慮注入、不考慮拿地),業(yè)績?nèi)杂羞呺H改善空間。依照公司區(qū)域戰(zhàn)略,未來有望在北京補(bǔ)充項目資源。

　　集團(tuán)層面的國改效果卓著,資產(chǎn)梳理整合有望提速:大股東京能集團(tuán)在14年底獲得北京國資委旗下京煤集團(tuán)的無償劃,實(shí)力大幅增強(qiáng);原京煤集團(tuán)下金泰地產(chǎn)有近180萬方優(yōu)質(zhì)土儲,加上集團(tuán)產(chǎn)業(yè)的外遷和關(guān)停后自用地體量不小。15年7月,公司公告京能集團(tuán)擬將其旗下合并后的地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司,但“因相關(guān)資產(chǎn)數(shù)額較大”等原因暫時終止注入,并“待條件成熟時,再啟動相關(guān)工作”。本次注入除了解決同業(yè)競爭問題,也有利于集團(tuán)進(jìn)一步利用好上市平臺、最優(yōu)化利用存量土地資源,達(dá)到國有資產(chǎn)保值增值的目的。根據(jù)公告,公司今年10月清算注銷了部分項目公司,目前集團(tuán)經(jīng)過一年以上的梳理及準(zhǔn)備,資產(chǎn)整合有望加速推進(jìn)。

　　融資瓶頸有所突破,利于項目開發(fā)提速。公司近年融資較依賴信托及銀行貸款,2015年公司綜合融資成本約7.53%。公司近年逐步采取低息債務(wù)置換策略,15年底已經(jīng)還清了信托借款(利率高達(dá)9%);4月7日,公司成功發(fā)行中票8億元,利率低至3.5%。報告期內(nèi),公司與京能集團(tuán)財務(wù)公司簽署了《金融服務(wù)框架協(xié)議》,同時子公司寧夏京能向后者借款50億(10億已到賬)用于銀川項目三期開發(fā),利率僅為央行基準(zhǔn)利率(4%-5%),大幅降低了項目開發(fā)成本。

　　投資建議:公司目前市值約40億左右,截止三季末在手現(xiàn)金達(dá)到12.9億,NAV 約31.7億元,近年公司項目資源規(guī)模大幅減少,對公司業(yè)績造成一定拖累,隨著今年融資瓶頸的突破,以及大股東資產(chǎn)整合的加速、支持力度的加大,公司未來邊際改善可期。我們預(yù)計公司16-18年EPS 為0.20、0.24和0.29,維持“買入-A”評級,維持六個月目標(biāo)價11.3元。

　　風(fēng)險提示:業(yè)績持續(xù)下滑,可結(jié)算資源不能維持當(dāng)前業(yè)績。

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　　金 融 街(000402) （個股資料 操作策略 盤中直播 獨(dú)家診股）

　　金融街:開發(fā)結(jié)算大幅增長 自持租賃持續(xù)向好 雙輪驅(qū)動業(yè)績提升

　　金融街 000402

　　研究機(jī)構(gòu)：光大證券(601788) 分析師：陳浩武 撰寫日期：2017-08-23

　　2017年中報業(yè)績符合預(yù)期,營收同比增62%,歸母凈利潤同比增39.9%

　　公司發(fā)布2017年中報,營收99.91億元,同比增長62%;歸母凈利潤10.61億元,同比增長39.91%;對應(yīng)EPS為0.36元。同時公司預(yù)告2017年前三季度歸母凈利潤11.66-14.47億元,同比增長45%-80%。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營收大幅增長,積極布局聚焦中心城市及衛(wèi)星城

　　2017H1房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營收89.2億元,同比增長70%;實(shí)現(xiàn)銷售金額82.71億元,其中商務(wù)地產(chǎn)23.65億元,住宅地產(chǎn)59.06億元。公司聚焦五大城市群中心城市及三大都市圈環(huán)中心城市衛(wèi)星城/區(qū)域,2017H1在北京、廊坊、重慶、成都等地獲取項目,權(quán)益投資額44.7億元;同時與遵化市政府、石家莊新華區(qū)政府簽訂合作意向書,為后續(xù)在環(huán)北京區(qū)域獲取項目資源奠定基礎(chǔ)。

　　持續(xù)增持物業(yè),租金水平提升,自持業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)增強(qiáng)

　　2017H1自持業(yè)務(wù)營收9.6億元,同比增長14%;息稅前利潤5.8億元,同比增長16%。公司通過增加寫字樓出租面積、加強(qiáng)資產(chǎn)管理提高租金水平等措施持續(xù)提高自持業(yè)務(wù)盈利能力。自持物業(yè)位于北京市西城區(qū)、上海市虹口區(qū)、天津市和平區(qū)等重點(diǎn)城市的核心區(qū)域,地理位置優(yōu)越,出租率較高,現(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　維持12個月目標(biāo)價12.84元,維持增持評級

　　我們認(rèn)為公司經(jīng)營將持續(xù)受益于北京“四個中心”規(guī)劃,西城區(qū)作為核心區(qū),是政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區(qū);對公司存量物業(yè)租賃業(yè)務(wù)構(gòu)成堅實(shí)支撐和長期利好。我們維持盈利預(yù)測2017/2018/2019年營收分別為241/291/340億元;歸母凈利潤分別為32/38/44億元;EPS分別為1.06/1.26/1.48元。給予2017年12倍PE,維持12個月目標(biāo)價12.84元,維持增持評級。

　　風(fēng)險提示

　　項目建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期導(dǎo)致結(jié)算推遲;房地產(chǎn)調(diào)控時間過長導(dǎo)致銷售不及預(yù)期;自持物業(yè)招商及租賃情況不及預(yù)期。

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　　京投發(fā)展（個股資料 操作策略 盤中直播 獨(dú)家診股）

　　京投發(fā)展:毛利支撐業(yè)績低基數(shù)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)大幅增長

　　京投發(fā)展 600683

　　研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券(000776) 分析師：樂加棟,郭鎮(zhèn),金山 撰寫日期：2017-04-26

　　核心觀點(diǎn):

　　結(jié)算收入下降,毛利率支撐凈利潤上漲

　　16年營業(yè)總收入59.22億元,同比下降29.80%,歸母凈利潤2.90億元,同比增長151.73%。在收入規(guī)模降低的同時,營業(yè)利潤反而上升的原因有二,首先,地產(chǎn)項目結(jié)算毛利率的提升帶動整體毛利率提高,其次,公司費(fèi)用規(guī)模以及資產(chǎn)減值損失均有所下降。公司在京項目業(yè)績穩(wěn)定性較強(qiáng),新進(jìn)入結(jié)算的西華府和檀香府的毛利率都在30%以上,而京外項目在16年也實(shí)現(xiàn)扭虧,無錫鴻墅項目結(jié)算毛利率上升49.4%。

　　銷售表現(xiàn)穩(wěn)定,業(yè)績具備進(jìn)一步增長潛力

　　16年公司全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額78.23億元,截止到16年末,公司在手預(yù)收賬款規(guī)模為79.82億元,與15年相比增加24.85億元。目前公司股東權(quán)益占比依舊較高,京外項目結(jié)算占比下降,利潤率水平還會進(jìn)一步提升。

　　補(bǔ)充在京土地儲備,資金安全狀況改善

　　土地拓展方面,16年公司與中天頤信企業(yè)管理服務(wù)有限公司組成的聯(lián)合體中標(biāo)北京市門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)三街區(qū)D3、D4地塊預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)建設(shè)及合作經(jīng)營項目。公司凈負(fù)債率水平以及償債水平在16年小幅改善

　　預(yù)計17、18年的業(yè)績分別為0.46和0.57元,維持為“買入”評級。

　　京投銀泰今年主要在京項目都已經(jīng)進(jìn)入結(jié)算,并且都維持了較高的利潤率水平,突顯了公司在京的資源優(yōu)勢。但較高的少數(shù)股東權(quán)益占比依舊使收入的業(yè)績貢獻(xiàn)效率明顯低于行業(yè)平均水平。期待公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)能夠通過有效的融資方式得到進(jìn)一步改善。

　　風(fēng)險提示

　　公司銷售項目集中,受到單城市政策影響較大。

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　　北京城建（個股資料 操作策略 盤中直播 獨(dú)家診股）

　　北京城建:黎明將至 靜待收獲

　　北京城建 600266

　　研究機(jī)構(gòu)：安信證券 分析師：陳天誠 撰寫日期：2017-08-17

　　事件:公司公布2017半年報,公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.23億,同比+30.61%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤2.64億,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。

　　H1投資收益及遞延所得稅拖累,業(yè)績有所下滑:公司業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和股權(quán)投資三大板塊。其中:1)H1地產(chǎn)竣工71.4萬方(同比+231%):在收入結(jié)算增長驅(qū)動下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4個pct,主要由于毛利占比較大的世華龍樾、海梓府、成都龍樾灣(政策性用房交付等)結(jié)構(gòu)性原因所致。2)持有物業(yè):2017年H1公司租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)毛利潤7963萬元,目前三亞萬豪酒店、三亞建國酒店及奧體文化商務(wù)園尚未竣工,未來業(yè)績貢獻(xiàn)比例將逐步增加。3)股權(quán)投資:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申請已啟動。公司H1投資收益減少了1.12億元,主要是持有上市公司國信證券(002736)今年分紅6,860萬,少于上年的2.06億元。4)所得稅及少數(shù)股東權(quán)益增加:除投資收益外,公司上半年所得稅費(fèi)用增加0.51億(遞延所得稅增0.45億),少數(shù)股東損益0.12億元,拖累業(yè)績下滑39.23%。

　　銷售量平價增,京內(nèi)高毛利項目預(yù)計年內(nèi)陸續(xù)結(jié)算:公司H1銷售面積53.83萬方(開工64.3萬方),銷售額108.55億,分別同比-0.3%和53.3%。根據(jù)公司公告,截至期末的公司地產(chǎn)銷售預(yù)收款為142.6億元,同比增長17.2%,其中占比較大為京內(nèi)的世華龍樾、北京密碼、門頭溝上悅居,預(yù)計于今年內(nèi)竣工結(jié)算。

　　在手5個棚改項目,進(jìn)軍保定市場:公司上半年通過聯(lián)合競買、合作開發(fā)、股權(quán)收購、公開競標(biāo)、棚戶區(qū)改造、政府實(shí)施授權(quán)等模式,共獲得6塊土地,其中二級項目4個,一級和棚改項目各1個,新增土儲總建面150萬方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望壇為代表的棚改模式逐漸成型。目前公司在手棚改項目5個、一級開發(fā)項目3個,其中今年5月新增北京市延慶區(qū)康莊項目,另外公司8月11日公告出資65%參股成立保定項目公司,進(jìn)軍保定棚改市場。目前在手棚改項目合計總投資777億元(截至中報),預(yù)計總回報106億元(回報率12%-15%)。其中,望壇項目回報60億元,8月11日項目正式簽約期已經(jīng)結(jié)束,簽約率近100%。

　　基金模式逐步成熟,降低棚改資金沉淀:公司15年來開始以權(quán)益類產(chǎn)業(yè)基金的模式,引入金融機(jī)構(gòu)資金,減少了自有資金沉淀。2015年,公司通過與城建集團(tuán)聯(lián)合設(shè)立的基金平臺城建投資,分別設(shè)立一期、二期基金投資于門頭溝及大興區(qū)瀛海項目。報告期內(nèi),公司一期基金已期滿清算,收回全部本金及獲得投資收益6,344萬。而二期基金按比例收回本金1.33億,目前剩余規(guī)模18.4億。公司今年7月成立棚改基金(興潤基金),用于投資張儀村棚改項目。

　　投資建議:公司背靠北京國匠城建集團(tuán),京津冀棚改經(jīng)驗豐富,潛在大量環(huán)北京地區(qū)項目獲取機(jī)會。公司16年開始大幅加大棚改投資力度(15-16年未有業(yè)績貢獻(xiàn)),按照平均1.5-2年左右開發(fā)周期,預(yù)計公司17-18年將進(jìn)入收獲期,預(yù)測2017-2019EPS 為1.

　　13、1.33、1.69元,對應(yīng)目標(biāo)價20.3元,給予買入-A 評級。

　　風(fēng)險提示:棚改回報期不確定性較強(qiáng)、股權(quán)投資收入不及預(yù)期。

　　以首都為核心的世界級城市群要來了！京能置業(yè):項目邊際改善、國資整合可期金融街:開發(fā)結(jié)算大幅增長 自持租賃持續(xù)向好 雙輪驅(qū)動業(yè)績提升京投發(fā)展:毛利支撐業(yè)績低基數(shù)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)大幅增長北京城建:黎明將至 靜待收獲華遠(yuǎn)地產(chǎn):深耕京津冀 拓展珠三角

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)（個股資料 操作策略 盤中直播 獨(dú)家診股）

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn):深耕京津冀 拓展珠三角

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn) 600743

　　研究機(jī)構(gòu)：方正證券(601901) 分析師：夏磊 撰寫日期：2017-09-20

　　保障房結(jié)算接近完成,盈利指標(biāo)有望持續(xù)回升。從近年房地產(chǎn)項目營收結(jié)構(gòu)上來看,華北地區(qū)(北京、天津)結(jié)算比例逐步提升至45%左右,然而近年受北京地區(qū)政策性住房結(jié)算單價影響,營收同比增速下降。截至目前,公司在京政策性住房項目結(jié)算接近完成,隨著北京地區(qū)西紅世項目、華中心、和墅項目的逐步結(jié)算,預(yù)計全年營收、毛利率皆可實(shí)現(xiàn)顯著提升。

　　深耕京津冀,布局一二線。在項目布局上,公司遵循以北京為核心,輻射京津冀、珠三角、中西部的核心思路。目前,公司通過招拍掛、股權(quán)收購等方式逐步進(jìn)入西安、長沙、天津、廣州,土儲所在城市皆為一二線,旗下項目可售建面(含未建)205.1萬方,北京、天津地區(qū)未結(jié)貨值占比48%,價值豐厚。今年以來,公司通過股權(quán)收購相繼獲得廣州、西安兩個項目,合計建面52.6萬方,其中廣州大一山莊高端別墅項目(15.2萬方)持股比例為49%,剩余51%股權(quán)計劃于下半年完成收購。

　　多渠道融資降低成本,三費(fèi)比率保持低位。2016年以來,公司相繼通過公司債發(fā)行、ABS、配股等多渠道融資近60億元,全年綜合融資成本為5.85%,較2015年同比下降1.87個百分點(diǎn)。此外,公司銷售回款率也常年保持在行業(yè)較高水平。可以看出,公司在融資渠道和資金成本上的雙重優(yōu)勢,有助于推進(jìn)公司對現(xiàn)有存貨的開發(fā)和去化速度。截至2017年中,公司三費(fèi)比率為5.5%,遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平12.4%。其中,受益于高利息資本化影響,財務(wù)費(fèi)率僅為0.16%,較好的成本控制助力公司上半年凈利潤同比提升23%。

　　估值與盈利預(yù)測:公司房地產(chǎn)項目布局一二線核心城市,土儲價值豐厚,我們預(yù)計公司2017至2019年可實(shí)現(xiàn)凈利潤12.3億、15.3億、17.6億,對應(yīng)EPS分別為0.52元、0.65元、0.75元。參考可比公司估值,我們給予公司2017年12倍PE,對應(yīng)股價6.3元,通過RNAV測算給予公司合理股價7.0元,較當(dāng)前股價折價31%。