佳兆業(yè)上周公布將分拆物業(yè)板塊在聯(lián)交所上市，若上市成功，佳兆業(yè)集團(tuán)旗下又將增加一個(gè)上市公司。近些年，佳兆業(yè)加快多元化布局，涉足了健康、互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，旗下目前擁有ST生化(000403,股吧)、佳兆業(yè)健康、明家聯(lián)合(300242,股吧)以及南太地產(chǎn)等上市公司平臺(tái)。實(shí)際上，相比其他產(chǎn)業(yè)布局，物業(yè)板塊的獨(dú)立上市更容易被理解，佳兆業(yè)在公告中稱，就是為了獲取融資渠道和獨(dú)立品牌運(yùn)作機(jī)遇，而對(duì)于多元布局佳兆業(yè)曾表態(tài)是為了實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的供血，畢竟對(duì)于曾被卷入一場(chǎng)致命債務(wù)風(fēng)波的佳兆業(yè)而言，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展，或是最痛徹的領(lǐng)悟。

　　分拆物業(yè)上市

　　品牌房企布局物業(yè)管理服務(wù)在近幾年漸成風(fēng)潮，登陸資本市場(chǎng)已然成為眾多物業(yè)公司的發(fā)展優(yōu)選。6月25日，佳兆業(yè)物業(yè)正式向港交所遞交主板上市申請(qǐng)，若無意外，佳兆業(yè)物業(yè)將成為國內(nèi)第十家上市的物業(yè)公司。而在此之前，包括綠城服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、雅生活在內(nèi)的6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港主板上市。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，分拆物業(yè)是大勢(shì)所趨，香港的上市政策相對(duì)而言較為寬松，這對(duì)于品牌房企進(jìn)軍資本市場(chǎng)有著極大的吸引力。佳兆業(yè)物業(yè)招股書顯示，該公司主要有四大業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)。分拆及上市完成后，佳兆業(yè)集團(tuán)將擁有佳兆業(yè)物業(yè)不少于50%權(quán)益，而佳兆業(yè)物業(yè)將仍為公司的附屬公司。

　　對(duì)于分拆上市，佳兆業(yè)認(rèn)為對(duì)于該公司的發(fā)展存在諸多益處：獨(dú)立在港交所上市的佳兆業(yè)物業(yè)，既可為佳兆業(yè)集團(tuán)及整體股東創(chuàng)造更高的價(jià)值，同時(shí)又有利于建立獨(dú)立上市集團(tuán)的身份及集資平臺(tái)，增強(qiáng)該公司在業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示，存量房市場(chǎng)為物管行業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間，在當(dāng)下存量服務(wù)領(lǐng)域上市的風(fēng)口期，物管分拆順應(yīng)后房地產(chǎn)時(shí)代發(fā)展的需求。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，佳兆業(yè)分拆物業(yè)上市的做法，旨在促進(jìn)并實(shí)現(xiàn)物業(yè)板塊獨(dú)立運(yùn)作，具有較為積極的意義。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，佳兆業(yè)集團(tuán)分拆物業(yè)之舉，很大程度上說明該公司在業(yè)務(wù)方面有轉(zhuǎn)型的考慮?！皬膶?shí)際情況看，當(dāng)前物業(yè)板塊的上市公司不多，而且很大程度上是因?yàn)樯鲜械恼咻^寬松而推動(dòng)，所以會(huì)帶來較好的上市機(jī)會(huì)和動(dòng)作?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說道。

　　多元布局

　　佳兆業(yè)分拆物業(yè)板塊上市引來市場(chǎng)關(guān)注也有另一方面的原因，若該板塊上市成功，佳兆業(yè)旗下又增添一個(gè)新的上市公司。據(jù)了解，加上佳兆業(yè)自身在香港的上市平臺(tái)以及計(jì)劃在香港上市的佳兆業(yè)物業(yè)，佳兆業(yè)集團(tuán)未來將在資本市場(chǎng)擁有6個(gè)上市平臺(tái)，主營業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新科技、大健康等。其中，A股市場(chǎng)擁有明家聯(lián)合、ST生化兩個(gè)上市平臺(tái)，港股擁有一家名為佳兆業(yè)健康集團(tuán)(原美加醫(yī)學(xué))的上市平臺(tái)，南太地產(chǎn)則在美國上市。

　　值得注意的是，上文提及的后4家上市平臺(tái)皆為佳兆業(yè)收購所得。2016年10月，佳兆業(yè)首次舉牌美加醫(yī)學(xué)，后于2017年7月增持成為最大股東；2017年9月6日，佳兆業(yè)以17.6億元將A股上市公司明家聯(lián)合收入囊中，該公司主營互聯(lián)網(wǎng)行銷；2017年7月12日，佳兆業(yè)披露，公司擬以1.1億美元(約合7.46億元人民幣)的價(jià)格，收購一家在紐交所上市、名為南太地產(chǎn)約650.4萬股股份；而同年11月29日收購ST生化之舉，則被外界視為佳兆業(yè)涉足生物制藥的重要標(biāo)志。其中，佳兆業(yè)在4家上市平臺(tái)中占股比例分別為41.24%、21.25%、18.57%以及17.7%。

　　顯然，單純的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已不能滿足佳兆業(yè)的發(fā)展“野心”，該公司在戰(zhàn)略布局上早已呈現(xiàn)出多元化的鮮明特征。佳兆業(yè)方面此前就曾表示，收購及上市計(jì)劃完成后，不僅有利于佳兆業(yè)集團(tuán)多元業(yè)務(wù)的發(fā)展，更會(huì)拓寬公司的融資渠道。

　　高負(fù)債及跨行隱憂

　　佳兆業(yè)多元布局的戰(zhàn)略落地始于2016年，在這之前佳兆業(yè)經(jīng)歷了被鎖房源、債務(wù)危機(jī)、項(xiàng)目停工、董事長辭任、面臨被融創(chuàng)收購等一系列風(fēng)波。2017年3月，停牌近兩年的佳兆業(yè)完成復(fù)牌條件，在港交所復(fù)牌。佳兆業(yè)歸來后，各相關(guān)業(yè)主逐漸步入正軌，去年也實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　在主業(yè)恢復(fù)的同時(shí)，佳兆業(yè)明確了多元布局的戰(zhàn)略。在2017年的半年業(yè)績會(huì)上，佳兆業(yè)首次對(duì)外解釋，旅游產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)和大健康產(chǎn)業(yè)是多元化布局的主要方向?！岸嘣季质悄壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)普遍選擇的方向，尤其是在地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊曾經(jīng)遭遇坎坷的佳兆業(yè)，更需要通過多元布局來避免單一投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另外這也是佳兆業(yè)繼續(xù)做大盤子的途徑?！币晃徊辉妇呙慕咏颜讟I(yè)人士如是稱。

　　以收購上市公司的手段布局多元化，這也被評(píng)價(jià)為佳兆業(yè)多元布局的同時(shí)，拓寬融資渠道的手段之一，因?yàn)榧颜讟I(yè)自身面臨的債務(wù)壓力并不輕松。據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.94%，借款總額為1111.73億元，有息負(fù)債加權(quán)平均融資成本為8.27%。在2017年的半年業(yè)績會(huì)上，佳兆業(yè)方面也曾檢討債務(wù)水平確實(shí)較高。

　　“高負(fù)債是限制佳兆業(yè)發(fā)展的一個(gè)極大阻力，雖然上市可以創(chuàng)造股權(quán)方面的增持并降低債務(wù)方面的壓力，但后續(xù)此類企業(yè)債務(wù)方面的關(guān)系處理仍需謹(jǐn)慎。這也在很大程度上說明了一點(diǎn)，佳兆業(yè)會(huì)在這個(gè)過程中研究企業(yè)的弱點(diǎn)，進(jìn)而尋找企業(yè)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)?！眹?yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者如此說道。

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士稱，多業(yè)態(tài)投資難以避免資本市場(chǎng)帶來的不確定性，跨行業(yè)布局或?qū)⒊蔀榧颜讟I(yè)發(fā)展的一個(gè)隱憂。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，跨行業(yè)發(fā)展對(duì)于房企而言存在一定壓力，一是專業(yè)度亟須培育，二是對(duì)于新產(chǎn)業(yè)的政策思路也需要有所把握。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而指出，在跨行業(yè)發(fā)展上，以佳兆業(yè)為代表的品牌房企需要研究新的發(fā)展模式，尤其是要在現(xiàn)金流穩(wěn)定方面下功夫。

　　就外界關(guān)注的物業(yè)板塊分拆上市、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的問題，北京商報(bào)記者致電該企業(yè)進(jìn)行了解，佳兆業(yè)方面回應(yīng)稱，由于物業(yè)板塊正處于上市靜默期，除公告外無更多信息透露，如有進(jìn)展將適時(shí)以公告形式向外界進(jìn)行匯報(bào)。