近日，世茂股份(600823,股吧)（600823）在上交所發(fā)布的“世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，該項(xiàng)目是全國(guó)首單住房租賃儲(chǔ)架式租金ABS項(xiàng)目，儲(chǔ)架規(guī)模10億元，首期發(fā)行5億元。

　　在海外發(fā)債受限、成本高以及國(guó)內(nèi)加大去杠桿力度的大環(huán)境下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式日漸式微，房企發(fā)債融資更是在2017年遭遇“寒冬”。

　　不過(guò)，當(dāng)上帝關(guān)上了一扇門，它又打開(kāi)了一扇窗。

　　機(jī)構(gòu)表示，隨著政策與市場(chǎng)變化，ABS這種新興的融資工具發(fā)行規(guī)模逐年攀升，已漸漸從最初的嘗試，演變?yōu)閷?shí)體企業(yè)融資渠道中不可忽視的重要一員。政策的支持加上房企自身的需求，通過(guò)ABS融資未來(lái)或?qū)⒊蔀榉科笮碌娜谫Y窗口。

　　儲(chǔ)架式租金ABS ABS融資模式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。其中，“儲(chǔ)架式”是指一次核準(zhǔn)，多次發(fā)行的機(jī)制。傳統(tǒng)發(fā)行監(jiān)管模式是一事一審的事前行政審批管理模式，儲(chǔ)架發(fā)行轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)一攬子項(xiàng)目進(jìn)行事前、事中、事后的持續(xù)監(jiān)管模式。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，相比一次性融資，儲(chǔ)架式發(fā)行的優(yōu)點(diǎn)就是不受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，市場(chǎng)流動(dòng)性無(wú)論好壞都不會(huì)對(duì)此產(chǎn)生沖擊，因?yàn)榭梢苑峙?/p>

　　本次發(fā)行的ABS項(xiàng)目資料顯示，世茂住房租賃租金ABS此次獲得了AAA評(píng)級(jí)，期限20年，票面利率5.6%。項(xiàng)目原始權(quán)益人為上海薇捷企業(yè)管理有限公司，財(cái)務(wù)顧問(wèn)為江蘇銀行(600919,股吧)（600919），聯(lián)合交易安排人為華能貴誠(chéng)與招商銀行(600036,股吧)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為世聯(lián)評(píng)估，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為聯(lián)合信用評(píng)級(jí)公司，審計(jì)師/現(xiàn)金流預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)為中興財(cái)光華，法律顧問(wèn)為大成，資產(chǎn)服務(wù)法律顧問(wèn)為融孚律師事務(wù)所，增信主體和承諾人為世茂集團(tuán)。

　　據(jù)了解，這項(xiàng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的靈活性體現(xiàn)于，原始權(quán)益人將貨幣資金委托給華能貴誠(chéng)信托設(shè)立“華能信托.世茂住房租賃”單一資金信托，從而擁有“華能信托.世茂住房租賃”單一資金信托的信托受益權(quán)。信托項(xiàng)下，華能信托以信托資產(chǎn)向借款人發(fā)放信托貸款。

　　可租賃住宅部分為建筑面積1.49萬(wàn)平方米的房屋所有權(quán)和所分?jǐn)偟氖Ｓ嗍褂媚昶跒?6.5年住宅用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)，共計(jì)48套?？勺赓U房部分為建筑面積約5.5萬(wàn)平方米的房屋所有權(quán)和所分?jǐn)偟氖Ｓ嗍褂媚昶跒?6.5年公寓用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)，共計(jì)732套。

　　上半年ABS融資900億

　　天風(fēng)證券最新公布的研究報(bào)告顯示，目前銀行間、交易所、報(bào)價(jià)系統(tǒng)共發(fā)行地產(chǎn)類ABS產(chǎn)品4157.09億元，存續(xù)余額3600億元。其中，房地產(chǎn)企業(yè)ABS融資約3200億元，占比77%?？紤]到今年房企信用債發(fā)行規(guī)模大幅縮水，ABS這一相對(duì)寬松的融資方式更加顯示出其重要性。

　　而在眾多ABS產(chǎn)品中，地產(chǎn)類ABS因規(guī)模上升較快、資產(chǎn)類型層出不窮等因素受到了房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的廣泛關(guān)注。

　　從上表可以看出，地產(chǎn)類ABS從2012年開(kāi)始放量發(fā)行，2016年發(fā)行量即破千億規(guī)模，直到現(xiàn)在仍然保持高位增長(zhǎng)。今年上半年，新增的地產(chǎn)類ABS融資額已超過(guò)900億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2017年起，房地產(chǎn)政策嚴(yán)控，房企融資渠道重重收緊，成為房企重要的資金來(lái)源。其優(yōu)勢(shì)在于能夠突破傳統(tǒng)金融工具需要依賴融資主體信用的做法，從而更好地支持企業(yè)盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量，對(duì)于主力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。但從規(guī)模上仍有限制，難以與傳統(tǒng)的融資渠道抗衡。

　　當(dāng)然，ABS融資額的快速增長(zhǎng)，并不意味著可以濫用這一融資渠道。正相反，在眾多房企們爭(zhēng)先恐后進(jìn)場(chǎng)之時(shí)，被宣告中止的也為數(shù)不少，這種情況在最近顯得尤為明顯。

　　不是誰(shuí)都“玩得轉(zhuǎn)”

　　6月17日，正當(dāng)市場(chǎng)還沉浸在依靠ABS低價(jià)解決融資困境的喜悅中時(shí)，上交所即披露央企保利置業(yè)所發(fā)行的一筆額度為15.14億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS(資產(chǎn)支持計(jì)劃)被“中止”。不足一月之后，上交所披露的信息顯示，這只債券狀態(tài)變更為“終止”。

　　此外，7月6日至7月12日，先后又有百度租房、云南城投(600239,股吧)（600239）、鑫苑股份、朗詩(shī)集團(tuán)等多家房企發(fā)行的ABS產(chǎn)品被“中止”，計(jì)劃融資額度從3.46億元至17.85億元不等。

　　不過(guò)，值得一提的是，在大多數(shù)房企剛開(kāi)始運(yùn)用ABS進(jìn)行融資的這兩年，世茂早已經(jīng)玩得不亦樂(lè)乎。

　　自2015年8月開(kāi)始，世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司就作為原始權(quán)益人成功發(fā)行“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這是全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)ABS項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)模15.1億元。

　　此后，截至2017年10月，世茂旗下不同的控股子公司又先后發(fā)行了至少4個(gè)不同類型的ABS項(xiàng)目。其中，發(fā)行于2017年10月的“長(zhǎng)城-世茂-尚雋保理1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(供應(yīng)鏈金融ABS項(xiàng)目)，儲(chǔ)架發(fā)行額度高達(dá)100億元。

　　(國(guó)際金融報(bào)記者張君)