密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)【中華企業(yè)(600675)、股吧】:完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　?。ㄔ瓨?biāo)題：密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速）

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速

　　房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期，國(guó)企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始激增。記者獨(dú) 家獲悉，前8個(gè)月，北交所共成交房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目68宗，同比增長(zhǎng)44.68%；成交金額260.43億元，同比增長(zhǎng)15.67%。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨大調(diào)整格局。國(guó)企強(qiáng)調(diào)聚焦主業(yè)，嚴(yán)控非主業(yè)投資亦是大勢(shì)所趨。在去杠桿減負(fù)債、國(guó)企改革加速的當(dāng)下，國(guó)企地產(chǎn)板塊分拆重組將提速，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和合作開(kāi)發(fā)、混改等模式將帶來(lái)新機(jī)遇。

　　國(guó)企加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　北交所信息顯示，1-8月，在北交所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，央企有38項(xiàng)，成交金額為130.34億元。例如，大唐集團(tuán)通過(guò)北交所公開(kāi)轉(zhuǎn)讓重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團(tuán)100%股權(quán)，該項(xiàng)目掛牌價(jià)格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項(xiàng)目溢價(jià)11.52億元，溢價(jià)率達(dá)53.5%?！?a href="http://m.xfjyyzc.com/gegu/000901/" target="_blank" title="航天科技(000901)股票分析,新聞,資金流向,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)" >航天科技(000901)、股吧】旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤(rùn)置業(yè)22.60%股權(quán)；華僑城轉(zhuǎn)讓深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司30%股權(quán)；中航國(guó)際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬(wàn)科有限公司60%股權(quán)；中國(guó)冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及5315.57萬(wàn)元債權(quán)等。

　　日前，中航工業(yè)集團(tuán)旗下成都聚錦商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及6.57億元債權(quán)在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為18.02億元，該標(biāo)的企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，控股股東為航空工業(yè)旗下北京瑞賽科技有限公司，持股比例為80%，剩余股份為航空工業(yè)旗下成都中航瑞賽置業(yè)所持有。

　　成都中航瑞賽置業(yè)公司控股股東中航國(guó)際控股公告表示，出售該企業(yè)可回籠資金，有利于優(yōu)化資源配置，從而進(jìn)一步退出住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，提升集團(tuán)業(yè)績(jī)。

　　同時(shí)，地方國(guó)企正密集剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。近日，重慶長(zhǎng)航旗下地產(chǎn)公司持有的重慶恒春置業(yè)有限公司45%股權(quán)及62383萬(wàn)元債權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。至此，重慶長(zhǎng)航將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。2017年以來(lái)，已有十多家重慶市屬重點(diǎn)企業(yè)陸續(xù)將旗下房地產(chǎn)子公司掛牌出售。

　　浙江省國(guó)資委旗下房地產(chǎn)上市公司【嘉凱城(000918)、股吧】9月29日發(fā)布的公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格，通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓位于杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包后，嘉凱城將不再持有上述五家公司股權(quán)。

　　此前，以浙江廣廈、杭鋼集團(tuán)為代表的浙江省屬企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　兩因素推動(dòng)國(guó)企“退房”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)加碼、信貸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)高位回落現(xiàn)象，但這并非是國(guó)企剝離房地產(chǎn)業(yè)主要原因。從上述案例看，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企以及國(guó)企大部分都是以非房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)加速退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，與監(jiān)管層此前的“退房令”以及當(dāng)前的國(guó)企資產(chǎn)整合和混改推進(jìn)有關(guān)。以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企如保利、華僑城等，做大做強(qiáng)主業(yè)仍是發(fā)展目標(biāo)，仍在市場(chǎng)上攻城略地。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，全國(guó)住宅類土地出讓單宗地塊總價(jià)超過(guò)34.5億元的地塊合計(jì)50宗，國(guó)企或國(guó)資大股東企業(yè)拍得地塊為31宗，占比達(dá)62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價(jià)地塊合計(jì)金額為2384.48億，其中國(guó)資占比達(dá)67.3%。保利、華僑城、招商局地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等仍是拿地主力軍。尤其是保利，1-9月共拿地面積1482萬(wàn)平方米，拿地金額共869億元，排名第三。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前各地國(guó)企“退房”角度看，有兩種力量在推動(dòng)。一種是外部的，即去杠桿、國(guó)企改革推動(dòng)；另一種是內(nèi)部的，即目前房企普遍遭遇“錢荒”，資金壓力大，一些企業(yè)有融資或變現(xiàn)需求。預(yù)計(jì)到四季度，若房企資金回籠效果好，再加上改革提速等因素，民企參與國(guó)企混改和并購(gòu)重組等都會(huì)有較好機(jī)會(huì)。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊重組大勢(shì)所趨

　　事實(shí)上，突出主業(yè)、開(kāi)展并購(gòu)重組和專業(yè)化整合已成為目前國(guó)企重組重要內(nèi)容。

　　對(duì)于央企的房地產(chǎn)板塊，早在8年前，國(guó)資委曾下達(dá)“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只留16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。2011年又新增5家，共21家央企獲得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。

　　中國(guó)企業(yè)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)李錦表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已過(guò)去，存量時(shí)代已來(lái)臨，房企面臨越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也將面臨大調(diào)整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優(yōu)勢(shì)還在，但隨著“房住不炒”理念的施行，在去杠桿減負(fù)債、國(guó)企改革加速的當(dāng)下，國(guó)企地產(chǎn)板塊資源整合已是大勢(shì)所趨，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也已迫在眉睫，非地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)國(guó)企分拆重組將提速。目前，保利、招商和中海等第一梯隊(duì)企業(yè)重組已基本完成，中糧、中交建等地產(chǎn)板塊整合蓄勢(shì)待發(fā)。

　　市場(chǎng)人士表示，在新的發(fā)展階段，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源；非房地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企通過(guò)出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)，回籠資金，回歸主業(yè)；中小型房企加速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。房地產(chǎn)行業(yè)將呈強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)，并購(gòu)重組將增多，出現(xiàn)很多新現(xiàn)象和新機(jī)遇，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)、混改等模式。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　中南建設(shè)（個(gè)股資料 操作策略 股票診斷）

　　中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心

　　中南建設(shè) 000961

　　研究機(jī)構(gòu)：國(guó)信證券 分析師：區(qū)瑞明 撰寫日期：2018-10-11

　　銷售增長(zhǎng)顯著,土地儲(chǔ)備充足

　　2018年1-9月公司累計(jì)銷售面積777.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)37%;累計(jì)銷售額1026.5億元,同比增長(zhǎng)64%。參考克而瑞數(shù)據(jù),公司1-9月銷售額能排在前20名以內(nèi),行業(yè)地位領(lǐng)先。2018年1-9月公司累計(jì)新增土地計(jì)容建筑面積1304萬(wàn)平方米,為前三季度銷售面積的1.7倍,土地儲(chǔ)備充足。

　　前三季度業(yè)績(jī)預(yù)增200%-220%,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心

　　預(yù)計(jì)2018年前三季度公司歸母凈利潤(rùn)11.76億至12.55億元,對(duì)應(yīng)同比增長(zhǎng)220%至220%,基本每股收益0.32元至0.34元。公司推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃業(yè)績(jī)考核目標(biāo)為2018年全年公司歸母凈利潤(rùn)增速不低于240%,彰顯管理層對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的信心。根據(jù)前三季度業(yè)績(jī)預(yù)增公告,我們認(rèn)為該業(yè)績(jī)目標(biāo)將大概率能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　業(yè)績(jī)鎖定性優(yōu),負(fù)債有所降低

　　公司2018年上半年末預(yù)收款為921.6億元,對(duì)2018年下半年wid一致預(yù)期營(yíng)收的鎖定度達(dá)177%(2018年下半年wid一致預(yù)期營(yíng)收=2018年wid一致預(yù)期營(yíng)收-已披露的上半年?duì)I收);在滿足2018年wid一致預(yù)期營(yíng)收后,剩余的401億元仍能鎖定2019年wid一致預(yù)期營(yíng)收的52%。截至2018年上半年末,公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為41.2%,較去年年末下降10.2個(gè)百分點(diǎn);短期償債能力保障倍數(shù)--貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)為1.3倍,短期償債能力良好。

　　銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心,維持“買入”評(píng)級(jí)

　　公司銷售額突破千億,股權(quán)激勵(lì)業(yè)績(jī)考核目標(biāo)--2018至2020年目標(biāo)歸母凈利潤(rùn)的年復(fù)合增速達(dá)125%(對(duì)應(yīng)2018/2019/2020年目標(biāo)EPS為0.54/1.06/1.86元),我們看好公司未來(lái)發(fā)展。預(yù)計(jì)2018、2019年EPS為0.51、0.94元,對(duì)應(yīng)PE為11.1、6.0X,維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　若行業(yè)再度升溫、過(guò)熱引發(fā)新一輪調(diào)控預(yù)期,或公司銷售增長(zhǎng)失速。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　中國(guó)國(guó)貿(mào)（個(gè)股資料 操作策略 股票診斷）

　　中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)

　　中國(guó)國(guó)貿(mào) 600007

　　研究機(jī)構(gòu)：中信建投證券 分析師：陳慎,劉璐 撰寫日期：2018-09-04

　　中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)布18年中報(bào),實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.5 億元,同比增長(zhǎng)23.68%;歸母凈利4.04億元,同比增長(zhǎng)36.92%;EPS0.4元。 業(yè)績(jī)持續(xù)反彈,完成率過(guò)半:報(bào)告期公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.68%,收入的擴(kuò)張主要因物業(yè)運(yùn)營(yíng)面積增量所貢獻(xiàn):國(guó)貿(mào)三期B階段辦公物業(yè)部分于去年4月份正式入市,報(bào)告期內(nèi)則已全面運(yùn)營(yíng),目前寫字樓基本滿租,商城以及新國(guó)貿(mào)飯店已達(dá)成熟物業(yè)出租率標(biāo)準(zhǔn);業(yè)績(jī)較大幅度增長(zhǎng)36.92%,主要原因有:1、國(guó)貿(mào)三期B階段項(xiàng)目逐步成熟,期間費(fèi)用率也開(kāi)始下滑;2、期內(nèi)收到政策獎(jiǎng)勵(lì)款、租戶提前解約的違約罰款和投資收益。業(yè)績(jī)目標(biāo)完成過(guò)半,全年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)期無(wú)虞。

　　東城項(xiàng)目入市平滑公寓改造期影響:公司目前的入市物業(yè)均已運(yùn)營(yíng)成熟,寫字樓、商業(yè)物業(yè)出租率分別達(dá)97.4%以及91.2%,公寓物業(yè)出租率大幅下滑,這主要因?yàn)楣緦?duì)公寓進(jìn)行裝修改造,從4月起停止?fàn)I業(yè)。租金水平角度,上半年三項(xiàng)物業(yè)平均租金均較去年有所提升。由于報(bào)告期內(nèi)三期B寫字樓物業(yè)仍受免租期影響,預(yù)計(jì)全年平均租金有望繼續(xù)上行。7月,國(guó)貿(mào)中心東樓項(xiàng)目改造項(xiàng)目建成并投入使用,東樓項(xiàng)目的入市將平滑公寓改造期造成的部分減收,從而為公司提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。未來(lái)CBD片區(qū)雖有部分優(yōu)質(zhì)寫字樓競(jìng)品入市,但更多需求也將在此匯聚,未來(lái)供需走向均衡,疊加零售物業(yè)、高端酒店、服務(wù)式公寓等新增供給有限,公司穩(wěn)定收租的時(shí)代值得期待。

　　負(fù)債率低位運(yùn)行,純收租時(shí)代到來(lái):資產(chǎn)負(fù)債率以及有息負(fù)債率分別為41.21%以及28.17%。隨著三期B的入市,公司在建工程急速縮量。公司負(fù)債結(jié)構(gòu)樂(lè)觀穩(wěn)健,融資成本和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)均控制在低位,同時(shí)資本投入期基本已過(guò),此外,公司每年保持30%以上的分紅率,這都意味著公司具備鮮明的“現(xiàn)金?！睂傩?也是目前A股市場(chǎng)的稀缺標(biāo)的。

　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí) 預(yù)計(jì)公司18-19年EPS分別為0.70、0.79元,給予“增持”評(píng)級(jí)。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　中華企業(yè)（個(gè)股資料 操作策略 股票診斷）

　　中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期

　　中華企業(yè) 600675

　　研究機(jī)構(gòu)：東北證券 分析師：高建 撰寫日期：2018-08-23

　　公司發(fā)布2018年度半年度報(bào)告。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.67億元,同比增長(zhǎng)41.21%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.34億元,較去年同期大幅增長(zhǎng)137.06%;毛利率32.9%,為近三年新高;凈利率10.87%,較去年同期上升1.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　完成中星集團(tuán)并購(gòu)工作,解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題并注入大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2018年4月公司完成中星集團(tuán)100%股權(quán)注入,獲取了總面積約200萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,主要項(xiàng)目有:徐匯公園道壹號(hào)、陸家嘴壹號(hào)院、昆山凱旋門及上海黃浦江沿岸項(xiàng)目等,分別分布于6座城市。上述項(xiàng)目的注入極大增強(qiáng)了公司發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)。通過(guò)本次交易,公司成為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái),曾經(jīng)與中星集團(tuán)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題得到有效解決。

　　住宅開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng),強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2018年上半年,公司實(shí)現(xiàn)簽約金額25.99億元,同比下滑約30%;隨著中星集團(tuán)資產(chǎn)注入,截至6月底,公司擁有主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目26個(gè),其中17個(gè)項(xiàng)目位于上海,未來(lái)銷售規(guī)模增長(zhǎng)可期。1-6月,公司實(shí)現(xiàn)租金收入2.51億元,商辦類項(xiàng)目出租率均在95%以上,目前公司持有約39萬(wàn)方成熟經(jīng)營(yíng)性物業(yè),其中絕大多數(shù)位于上海市核心區(qū)域,未來(lái)能提供穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)的租金收入。

　　凈負(fù)債處于低位,有一定加杠桿空間。截止6月底,公司有息負(fù)債150.55億元,凈負(fù)債率僅為5.18%。公司作為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上市平臺(tái),坐擁國(guó)資背景,未來(lái)有望通過(guò)適當(dāng)增加杠桿以促使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提速、獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ),實(shí)現(xiàn)公司競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)營(yíng)效益的提升。

　　首次覆蓋,給與增持評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)2018、2019和2020年EPS分別為0.33元、0.44元和0.61元。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2018、2019和2020年P(guān)E分別為15.01倍、11.10倍和8.07倍。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:一線城市預(yù)售政策收緊;重組落地面臨整合風(fēng)險(xiǎn)。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　招商蛇口（個(gè)股資料 操作策略 股票診斷）

　　招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩

　　招商蛇口 001979

　　研究機(jī)構(gòu)：西南證券 分析師：胡華如 撰寫日期：2018-10-12

　　事件:公司10月 9日公布 9月?tīng)I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。

　　單月銷售同環(huán)比增速均回落,銷售均價(jià)環(huán)比回落。從單月銷售情況來(lái)看,9 月單月銷售金額128.9 億元,同比增速自6 月以來(lái)持續(xù)回落,為36.4%,環(huán)比連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),為-2.8%,主因6 月單月銷售數(shù)據(jù)過(guò)高所致。9 月實(shí)現(xiàn)銷售面積72.4 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.2%,增速較前值大幅收窄74.2 個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比仍然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),為10.0%。9 月銷售單價(jià)為17800.6 元/平米,環(huán)比下降11.7%,同比增長(zhǎng)8.1%。今年前9 個(gè)月中,僅6 月份銷售數(shù)據(jù)突破200 億元, 其余月份均在70-150 億元區(qū)間,近三個(gè)月同比增速有所放緩或受所推項(xiàng)目所在城市限價(jià)限貸政策的影響,隨著后三個(gè)月推盤量的增加,同比增速或有望得到修復(fù)。

　　累計(jì)銷售同比高增長(zhǎng),全年銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較樂(lè)觀。從累計(jì)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,今年1-9 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1162.6 億元,同比增長(zhǎng)49.0%,已經(jīng)完成計(jì)劃銷售額1500 億元的77.5%。1-9 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積556.4 萬(wàn)平方米,同比增加35.7%。累計(jì)銷售均價(jià)為20893.6 元/平米,同比增長(zhǎng)9.8%,增速和前值持平。我們看好公司未來(lái)三個(gè)月的銷售表現(xiàn),完成全年銷售目標(biāo)較為樂(lè)觀。

　　單月新增2 個(gè)項(xiàng)目,拿地跟隨市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎。9 月公司新增2 個(gè)項(xiàng)目,分別是句容市項(xiàng)目和嘉興市項(xiàng)目,均為權(quán)益占比較低的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。9 月單月新增計(jì)容建筑面積20.9 萬(wàn)方,權(quán)益地價(jià)3.29 億元,權(quán)益比29.7%。9 月新增土地樓面價(jià)5309.3 元/平米,環(huán)比下降47.6%。單月新增項(xiàng)目數(shù)量少價(jià)格低,凸顯公司謹(jǐn)慎安全的拿地態(tài)度。前9 月累計(jì)新增土地樓面價(jià)8121.7 元/平米,占9 月累計(jì)銷售單價(jià)21356.4 元/平米的38.9%,拿地單價(jià)仍然較低,土地成本可控。總的來(lái)看,前9 月公司新增項(xiàng)目58 個(gè),去年同期僅37 個(gè);權(quán)益拿地金額502.0 億元, 同比增加21.5%;新增計(jì)容建筑面積1001.8 萬(wàn)方,同比增加81.1%,拿地力度遠(yuǎn)超去年同期。

　　盈利預(yù)測(cè)與評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)2018-2020 年EPS 分別為1.81 元、2.31 元和2.80 元, 當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE 分別為10 倍、8 倍、6 倍,考慮公司優(yōu)質(zhì)資源及超高增速, 繼續(xù)維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:銷售增長(zhǎng)或低于預(yù)期,三四線房?jī)r(jià)上漲持續(xù)性或不強(qiáng)等。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)企地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊分拆重組或提速中南建設(shè):銷售突破千億,股權(quán)激勵(lì)彰顯信心中國(guó)國(guó)貿(mào):物業(yè)再滲透,業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)中華企業(yè):完成收購(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,發(fā)展可期招商蛇口:累計(jì)銷售維持在高位,單月拿地邊際放緩中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　中洲控股（個(gè)股資料 操作策略 股票診斷）

　　中洲控股:銷售提速,業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)

　　中洲控股 000042

　　研究機(jī)構(gòu)：國(guó)信證券 分析師：區(qū)瑞明 撰寫日期：2018-08-14

　　2018年上半年EPS1.08元,同比大增374.5%2018年上半年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.48億元,同比增長(zhǎng)82.43%;歸母凈利潤(rùn)7.18億元,同比增長(zhǎng)374.52%;EPS 為1.08元。

　　銷售顯著增長(zhǎng)、擴(kuò)張積極①銷售增長(zhǎng)顯著:2018年上半年,公司實(shí)現(xiàn)銷售面積52.01萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)110.7%;

　　銷售額59.54億元,同比增長(zhǎng)90.7%;②擴(kuò)張積極:2018年上半年,公司通過(guò)多渠道、多方式拓展項(xiàng)目,在成都、廣州、惠州、東莞、嘉興共計(jì)新增土地面積17.6萬(wàn)平方米,新增計(jì)容積率面積55.1萬(wàn)平方米,拿地面積/銷售面積為1.1。

　　公司始終堅(jiān)持“專注區(qū)域、深耕城市、多盤聯(lián)動(dòng)”的戰(zhàn)略布局,聚焦“粵港澳大灣區(qū)”、“大上?！?、“成渝”和“環(huán)渤海”四大經(jīng)濟(jì)圈:①立足于深圳,擁有資源優(yōu)勢(shì),主要項(xiàng)目有羅湖筍崗物流中心項(xiàng)目、龍華黃金臺(tái)項(xiàng)目、寶城26區(qū)項(xiàng)目,其中筍崗物流中心項(xiàng)目為深圳市首批十大城市更新項(xiàng)目之一;②惠州區(qū)域及成渝地區(qū)經(jīng)過(guò)多年深耕,已形成多城、多區(qū)、多盤聯(lián)動(dòng)的戰(zhàn)略格局;③大上海區(qū)域及青島區(qū)域憑借良好的口碑及市場(chǎng)形象,市場(chǎng)認(rèn)可度日益提升。

　　短期償債能力強(qiáng),業(yè)績(jī)鎖定性佳2018年上半年末,公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%;短期償債能力保障倍數(shù)——貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)為1.2倍。公司2018年上半年末預(yù)收款為105.29億元,對(duì)2018年下半年 一致預(yù)期營(yíng)收的鎖定度達(dá)269% (2018年下半年 一致預(yù)期營(yíng)收=2018年 一致預(yù)期營(yíng)收-已披露的上半年?duì)I收);在滿足2018年 一致預(yù)期營(yíng)收后,剩余的66.22億元仍有能鎖定2019年 一致預(yù)期營(yíng)收的54%。

　　公司逐步增加自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),包括自主經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店、持有及運(yùn)營(yíng)甲級(jí)寫字樓等,獲取了穩(wěn)定現(xiàn)金流,為主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有力支撐,并有效發(fā)揮了避風(fēng)港作用,2018年上半年,公司自持資產(chǎn)累計(jì)營(yíng)收已達(dá)5.34億元。

　　優(yōu)化管理體系,契合業(yè)務(wù)發(fā)展2018年上半年,公司在市場(chǎng)化的薪酬體系和項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)方案的基礎(chǔ)上,從股權(quán)激勵(lì)、員工持股、項(xiàng)目跟投等多方面進(jìn)一步完善了激勵(lì)體系,并優(yōu)化了員工培訓(xùn)體系。管理體系日益優(yōu)化,以契合“高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模、嚴(yán)管控、增效益”的發(fā)展模式。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期,維持“買入”評(píng)級(jí)我們預(yù)計(jì)2018/2019年EPS 為1.50/2.10元,對(duì)應(yīng)PE 為11.1/8.0X,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期,維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)若調(diào)控矯枉過(guò)正導(dǎo)致行業(yè)基本面超調(diào),而政策又不適時(shí)放松。