關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時代的論調(diào)已傳唱近兩年，但如何建立具有內(nèi)生效益的新商業(yè)模式，依然是各商管企業(yè)亟待解決的問題。在此背景下，【皇庭國際(000056)、股吧】（000056）提出了獨特的“6M”商業(yè)模式，為其商業(yè)板塊注入新生力量。

　　日前，皇庭國際旗下深圳戴維斯商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“皇庭戴維斯”)聯(lián)合東旭集團(tuán)的新項目在安徽合肥正式亮相，標(biāo)志著華東首座皇庭廣場的順利落地。在接受記者采訪時，皇庭國際董秘、皇庭戴維斯CEO曹劍表示，“當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)集中度依然偏低，這給公司帶來了很大的市場空間?！?/p>

　　深耕商管行業(yè)

　　窗明幾凈、令人心生愉悅而富有活力，這是記者走訪皇庭國際新辦公室時對其氛圍的直接感受。在這里，同時擔(dān)任皇庭戴維斯CEO一職的皇庭國際董秘曹劍接受了記者專訪，就皇庭國際在商管行業(yè)深耕多年的成果、變革和其所在行業(yè)的發(fā)展特點等話題進(jìn)行了分享。

　　記者了解到，自2013年公司開發(fā)運(yùn)營的首個大型購物中心項目——深圳皇庭廣場開業(yè)以來，皇庭國際在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域成長迅速。年報顯示，去年公司核心項目皇庭廣場完成新簽及續(xù)簽品牌逾200家，部分新簽商鋪租金水平大幅提升，全年客流超2000萬人次、銷售同比增幅高達(dá)57.3%，實現(xiàn)租金及物業(yè)管理費等收入合計2.89億元。

　　此外，2018年公司還通過資產(chǎn)置入重慶皇庭廣場新增了自持商場面積約8萬平米，并簽署多個輕資產(chǎn)的商業(yè)管理輸出項目。截至目前，皇庭國際的商業(yè)不動產(chǎn)總管理規(guī)模已超過120萬平米，業(yè)務(wù)布局拓展至國內(nèi)珠三角、長三角、西南、中原和西北等地。

　　“目前全國純粹做商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營的上市公司還是少的，基本上都是順帶地做”，訪談之中，曹劍也談到了公司所在行業(yè)的現(xiàn)狀。曹劍認(rèn)為，國內(nèi)購物中心的發(fā)展時間短、速度快，同時行業(yè)集中度也不高：“目前，全國規(guī)模以上的購物中心管理規(guī)模最大的商管公司市場占有率也只有3%-4%，其他公司的市場份額更小?！?/p>

　　實際上，在公司看來，國內(nèi)的商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營管理目前也還相對傳統(tǒng)，除標(biāo)準(zhǔn)化及專業(yè)化程度不高外，互聯(lián)網(wǎng)的滲透率也低。尤其在招商等核心環(huán)節(jié)，缺乏類似搜房網(wǎng)等在住宅市場的信息撮合平臺，品牌方和購物中心運(yùn)營方溝通的效率非常低，對招商團(tuán)隊的依賴非常高。曹劍表示“這種條件下，我們看到現(xiàn)在購物中心發(fā)展對項目團(tuán)隊的經(jīng)驗依賴性很強(qiáng)，但這種模式下的試錯成本很大，得經(jīng)過漫長的培育期后才能知道做得對不對。

　　關(guān)于這一點，麥肯錫咨詢也曾在相關(guān)報告中提到，如今大部分商場仍基于以往慣例、經(jīng)驗和直覺來做決策，只能眼睜睜看著價值流失；該報告提出，“商場只有重塑業(yè)務(wù)模式，引入新技術(shù)，培養(yǎng)自身的大數(shù)據(jù)高級分析能力，才能在新環(huán)境中絕處逢生”。

　　構(gòu)建“6M”新模式

　　基于公司發(fā)展歷程，曹劍認(rèn)為行業(yè)仍很有發(fā)展空間：“皇庭國際這幾年以購物中心和寫字樓的商業(yè)化運(yùn)營為主，所以，我們希望能抓住這一發(fā)展機(jī)會，把我們多年積累的經(jīng)驗用起來，建立自己的標(biāo)準(zhǔn)，希望未來在開店的速度、招商運(yùn)營的效率和坪效等都能有較大的提升，進(jìn)而把規(guī)模做大。同時，購物中心承載的購物、滿足基本生活需求的功能，逐步演變成承載“社交、娛樂、教育”等為主的功能，這一點也符合人們消費升級的需求，也與人民群眾對美好生活的向往的追求是一致的?！?/p>

　　在這一規(guī)劃下，皇庭國際于2016年進(jìn)行了搭建商業(yè)運(yùn)營服務(wù)平臺和金融服務(wù)平臺的嘗試，并在2017年成立皇庭戴維斯開始探索全新的商業(yè)模式。

　　到2018年，皇庭國際首度提出“6M”綜合性商業(yè)管理模式的發(fā)展戰(zhàn)略，新商業(yè)模式開始成型。不同以往，公司以“商業(yè)+資本+互聯(lián)網(wǎng)“為依托，發(fā)揮“商業(yè)是場景，是流量和入口”的特點，以商管為基礎(chǔ)，提供高附加值的”商業(yè)運(yùn)營、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理、品牌孵化投資和智能化商管“等綜合管理服務(wù)。

　　“在如今其承載功能發(fā)生變化后，商場就已不單單是一個商場，而更像是一個場景、一個流量入口和平臺，這就是我們構(gòu)建6M這一模式的靈感火花”，曹劍說道。

　　在他看來，諸如年客流量逾2千多萬的皇庭廣場等，其流量的價值實際上還大有開發(fā)空間。對此，曹劍表示，“未來皇庭國際除了把商業(yè)做好，還將充分利用這一場景和流量入口，把盈利模式多元化，通過金融和互聯(lián)網(wǎng)的手段來改造，提供增值服務(wù)，從而提高整個商業(yè)運(yùn)營的效率，這就是我們正在探索的新商業(yè)模式?！?/p>

　　多元布局結(jié)合新商業(yè)模式的成型，也對皇庭國際的業(yè)績形成有力支持。2018年，公司實現(xiàn)營收9.49億元，同比增長17.47%；其中，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)實現(xiàn)營收增長22.42%；在今年一季度，公司實現(xiàn)扣非后凈利潤同比增長73.01%。同時，公司的高質(zhì)發(fā)展也得到了股東的認(rèn)可，在3月獲得公司第一大股東及其一致行動人的股份增持。

　　(編輯喬川川)