曾高速發(fā)展的新城控股（601155），如今斗轉(zhuǎn)直下岌岌可危，陷入風(fēng)暴中的新城控股正在通過出售資產(chǎn)回籠資金。前晚公司決定出售不超過150億元的項(xiàng)目公司股權(quán)債權(quán)，目前【金科股份(000656)、股吧】（000656）接盤其中六個(gè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目的接盤方包括中駿、龍湖、旭輝、仁恒、寶龍等房企。業(yè)內(nèi)人士透露，新城控股今年5月9.1億元拿下的重慶唐家沱地塊或許也在出售之列。

　　公司出售150億元的項(xiàng)目

　　7月24日晚，【新城控股(601155)、股吧】對(duì)外公告，當(dāng)天公司召開的董事會(huì)通過了《關(guān)于明確公司經(jīng)營策略及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的議案》，決定出售不超過150億元的項(xiàng)目公司股權(quán)債權(quán)，對(duì)價(jià)參考累計(jì)投入確定。這批擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的總貨值約為450億元，其中2019年可推貨值約為100億元、2020年可推貨值約為250億元、2021年可推貨值約為100億元。

　　在另一則公告中，新城還披露了首批出售的10個(gè)項(xiàng)目詳情。公告顯示，截至2019年7月24日，新城就10個(gè)項(xiàng)目公司與交易對(duì)方簽訂了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)約為41.5億元，約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的13.62%，全部以現(xiàn)金支付。此前，新城控股針對(duì)市場(chǎng)傳聞發(fā)布澄清公告，確認(rèn)約有40個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)正在洽談、協(xié)商出售。

　　已售均為上半年拿地項(xiàng)目

　　首批出售的10個(gè)項(xiàng)目都是新城近期新獲取、尚未銷售的純住宅項(xiàng)目，分別位于杭州、常熟、太原、嘉興、宿州、上饒、許昌、青島、日照及平湖。全部項(xiàng)目都是今年上半年拿地，除了7月5日剛剛成立的浙江嘉興市平湖悅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外，其余9個(gè)項(xiàng)目營收全部為零，項(xiàng)目目前全部處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段，因此負(fù)債很大，甚至有7月份剛剛拿到的地，新城控股的擴(kuò)張收縮意圖明顯。

　　此前，有市場(chǎng)傳聞稱，新城控股已經(jīng)開始打包旗下資產(chǎn)，目前有約68個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益待售，金科將成為第一個(gè)接盤的買家。

　　新城控股在7月22日深夜發(fā)布關(guān)于市場(chǎng)傳聞的澄清公告，稱已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)(含合聯(lián)營項(xiàng)目)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，剛拍的土地，資產(chǎn)變現(xiàn)周期本來就長，在開發(fā)銷售過程中也會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用?！皬馁Y產(chǎn)處置的角度，這部分資產(chǎn)肯定會(huì)被優(yōu)先處置。而從接盤者的角度，由于新城控股近年來也以全國性擴(kuò)張為主要策略，甩賣的資產(chǎn)也遍及全國各地。上述房企人士稱，對(duì)接盤企業(yè)來說，一些項(xiàng)目也可以對(duì)各自企業(yè)的發(fā)展做有益補(bǔ)充。

　　金科17億拿下6個(gè)項(xiàng)目

　　金科股份亦7月24日晚間公告，公司全資子公司擬平價(jià)收購新城控股下屬6家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，交易完成后公司將持有6家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，預(yù)計(jì)成交總額約為17.21億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為1億元，收購?fù)瓿珊箢A(yù)計(jì)歸還金額為16.21億元的原股東借款。

　　金科股份稱，此次交易涉及項(xiàng)目公司主要從事住宅項(xiàng)目開發(fā)，交易完成后預(yù)計(jì)可為公司新增計(jì)容建筑面積102.22萬平方米。金科股份表示，此次交易，旨在貫徹落實(shí)“地產(chǎn)+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)“四位一體”協(xié)同發(fā)展，堅(jiān)持省域深耕策略，進(jìn)一步豐富公司土儲(chǔ)資源，有效提升公司銷售規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績；此次交易涉及項(xiàng)目所在位置符合公司目前總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，且可貢獻(xiàn)銷售規(guī)模，交易風(fēng)險(xiǎn)可控，能獲取合理的投資收益。

　　金科股份接手的項(xiàng)目公司包括：平湖悅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、青島悅茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、日照億鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、上饒市悅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上饒悅盛”)100%股權(quán)、宿州新城金悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、許昌金宏房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)。這6家項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)地塊位于浙江平湖、青島黃島區(qū)、日照高新區(qū)、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段。計(jì)容建筑面積最大的是上饒悅盛的兩處地塊，達(dá)到33.63萬平方米。

　　據(jù)新城控股公告，剩余4個(gè)項(xiàng)目涉及收購方包括中駿、龍湖、旭輝、仁恒、寶龍等房企，其中仁恒以12.7億元收購常熟新城項(xiàng)目，龍湖則以約9億元收購太原項(xiàng)目。

　　除了甩賣項(xiàng)目還在加快銷售

　　據(jù)公司2018年年報(bào)，新城控股有295個(gè)在建項(xiàng)目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，土拓貨值排名行業(yè)第五，新增商業(yè)用地21幅。

　　新城控股出售的項(xiàng)目還未涉及沉淀資金的商業(yè)項(xiàng)目吾悅廣場(chǎng)。新城控股也明確表示，還將持續(xù)發(fā)展投資性房地產(chǎn)。在2019年度40億元租金和管理費(fèi)收入的基礎(chǔ)上，2020年、2021年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費(fèi)收入目標(biāo)不低于60億元和90億元。

　　除了出售項(xiàng)目回籠資金，新城控股也在加快銷售，他們已在公司內(nèi)部推出員工優(yōu)惠買房活動(dòng)。

　　截至目前，新城控股仍確定今年的銷售目標(biāo)為2700億元。今年前6個(gè)月，新城累計(jì)合同銷售金額為1224億元，目標(biāo)完成率為45%。

　　如果新城控股能達(dá)成銷售目標(biāo)，還能繼續(xù)保持2018年92%回款率，現(xiàn)金流無疑會(huì)有所增加。只是，在下半年樓市行情并不明朗，公司風(fēng)暴還未遠(yuǎn)去的情況下，新城控股能否如期完成目標(biāo)還很難說。

　　縱深

　　新城為什么甩賣項(xiàng)目？

　　有接近新城控股的知情人士向記者透露，此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包里所涉及的幾乎都是住宅項(xiàng)目，且基本上以今年上半年拿的新項(xiàng)目為主。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基本原則有兩條：一是合作項(xiàng)目中非新城控股操盤的項(xiàng)目，二是新城控股自身體系內(nèi)測(cè)算下來利潤率不高的項(xiàng)目?！吧虡I(yè)綜合體是新城控股的核心資產(chǎn)，公司自身的運(yùn)營能力也比較強(qiáng)，這是新城的核心利潤點(diǎn)，別人拿了也做不好。”該知情人士透露，目前金科、弘陽等地產(chǎn)商與新城控股在接觸。

　　據(jù)了解，新城控股和弘陽在長三角本來就有合作項(xiàng)目，一些弘陽操盤的項(xiàng)目，新城就選擇退出將股權(quán)平價(jià)出售給弘陽。

　　有分析人士認(rèn)為，新城控股此番出售住宅項(xiàng)目也屬無奈，一方面由于前董事長涉案被捕，致使公司的聲譽(yù)受到較大影響，原先的項(xiàng)目合作方恐怕也未必會(huì)愿意繼續(xù)合作；另一方面，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目的變現(xiàn)率更快，也更容易找到買家。

　　新城控股表示，這輪交易完成可收回部分上半年已支付的土地款，預(yù)計(jì)可新增凈現(xiàn)金約150億元，預(yù)計(jì)可減少該部分項(xiàng)目當(dāng)年度后續(xù)開發(fā)成本及費(fèi)用支出約30億元。據(jù)

　　甩賣項(xiàng)目能否提振股價(jià)？

　　在前任董事長因涉嫌犯罪被批準(zhǔn)逮捕后，新城控股就已經(jīng)吃了數(shù)個(gè)跌停。

　　在7月22日晚間公告將甩賣資產(chǎn)后，7月23日，新城控股收?qǐng)?bào)跌停。7月24日，股價(jià)小幅回升，收盤時(shí)報(bào)26.97元/股，總市值為609億元。

　　市場(chǎng)普遍憂慮目前新城控股的負(fù)債情況，甩賣資產(chǎn)是否意味著公司債務(wù)情況面臨壓力呢？

　　新城控股表示，本次交易目的為公司根據(jù)戰(zhàn)略需要，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　隨著新城控股后續(xù)仍會(huì)繼續(xù)披露資產(chǎn)交易情況，其股價(jià)走勢(shì)究竟如何，也備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　從目前來看，各大基金并未繼續(xù)調(diào)降新城控股估值。而有分析師也表示，隨著新城控股經(jīng)營策略趨于保守，原有的估值將進(jìn)行重構(gòu)。接下來新城究竟在拿地策略、擴(kuò)張規(guī)模上如何發(fā)展，是值得后續(xù)觀察的。

　　此外，大股東質(zhì)押情況也是關(guān)注焦點(diǎn)。在新城控股股價(jià)波動(dòng)期間，控股股東富域發(fā)展的多筆質(zhì)押受關(guān)注。