近日， 華夏幸福（600340） 交出與平安簽訂對(duì)賭協(xié)議后的第二份成績單。2019年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1052.1億元，首次突破千億；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長24.40%，踩線完成了對(duì)賭。

　　相對(duì)于好看的業(yè)績，公眾更關(guān)心的是平安入股后，華夏幸福的變化。變化之一是，截止2019年末，華夏幸福儲(chǔ)備開發(fā)用地規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為1058萬平方米，總土儲(chǔ)面積同比增加了15.4%，結(jié)束了連續(xù)三年的減少。變化之二是，在產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)上，首次踏足輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)。似乎一切都在向好的方向發(fā)展，不過，以往“以地產(chǎn)反哺產(chǎn)業(yè)園”模式有固有弊端，即前期投入資金大，回報(bào)周期長，加之市場(chǎng)調(diào)控，華夏幸福想要徹底走出“水逆”，從根本上發(fā)生改變，可能還需要時(shí)間。

　　產(chǎn)業(yè)新城雙刃劍

　　從廊坊起家的華夏幸福，憑借著產(chǎn)業(yè)新城這一模式，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。從2011年借殼上市到2018年，隨著環(huán)京房價(jià)跳漲，華夏幸福的銷售規(guī)模也飛速膨脹，到了2018年，實(shí)現(xiàn)銷售額1634.77億元，其資產(chǎn)規(guī)模也大幅增長，在2018年一度突破4000億。

　　然而，花無百日紅。產(chǎn)業(yè)新城這種模式的關(guān)鍵點(diǎn)在于“以短養(yǎng)長”，做產(chǎn)業(yè)園前期需要重資產(chǎn)投入，耗資數(shù)億元建設(shè)基礎(chǔ)公共設(shè)施，如果不能迅速將商品房銷售出去套現(xiàn)，就有可能出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。

　　據(jù)了解，為了讓產(chǎn)業(yè)新城這一模式更好的運(yùn)轉(zhuǎn)起來，華夏幸福設(shè)計(jì)了一套三級(jí)孵化投資體系，通過收購控股公司，再將其入駐產(chǎn)業(yè)園是重要一環(huán)。其中，在2016年左右，王文學(xué)旗下的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)知合資本管理有限公司，通過收購陸續(xù)控制了黑牛食品(即 維信諾（002387） )、 玉龍股份（601028） 、 【ST宏盛(600817)、股吧】（600817） 三家上市公司。并在2017年收購新能源汽車公司合眾新能源，當(dāng)時(shí)，華夏幸福方面稱，收購事項(xiàng)為王文學(xué)個(gè)人投資行為，與華夏幸福無關(guān)，但也有媒體認(rèn)為，華夏幸福進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域更多地應(yīng)是為其產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考慮。

　　此后，王文學(xué)先后退出玉龍股份、ST宏盛、合眾新能源，目前仍控股OLED顯示產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)維信諾，不過該公司常年虧損。

　　此前，財(cái).新報(bào)道稱，王文學(xué)對(duì)是否繼續(xù)扶持孵化器，是否繼續(xù)下注投資更多的產(chǎn)業(yè)，也在搖擺不定。

　　2018年，環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)、金融監(jiān)管條文頻出，這無疑給重倉環(huán)京區(qū)域的華夏幸福一次重大打擊。從銷售情況來看，2017年公司實(shí)現(xiàn)銷售額1521.43億元，同比增長26.44%；2018年銷售額1634.77億元,同比增長7.45%，增速放緩，到了2019年，其銷售額為1451.59億元，同比下滑11.21%。

　　雖然華夏幸福的銷售額增加了，但因擴(kuò)張速度沒有放緩，其經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)。2011年至2018年年度，該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為2.41億元、2.18億元、-34.74億元、-49.54億元、74.5億元、77.63億元、-162.3億元、-74.28億元。2019年，狀況并沒有得到改善，其經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出達(dá)到了318億。

　　產(chǎn)業(yè)新城風(fēng)險(xiǎn)的一面被翻開，2018年，華夏幸福歷經(jīng)資金鏈斷裂、裁員風(fēng)波、斷臂環(huán)京等動(dòng)蕩，引發(fā)關(guān)注。

　　借錢擴(kuò)張與轉(zhuǎn)彎

　　華夏幸福在危急時(shí)刻迎來了白衣騎士，2018年7月平安入股。

　　平安入股后，給華夏幸福帶來一系列變化。在華夏幸福1451.59億元的銷售業(yè)績中，房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額為1027.94億元，同比下滑20.42%。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額下降，華夏幸福表示主要系2018年公司投資取地不足導(dǎo)致階段性貨值不足，2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模因此受到一定影響。業(yè)績會(huì)上，董秘林成紅表示，取地相對(duì)不足甚至部分也反映到了2020年第一季度的銷售數(shù)據(jù)的情況。

　　融資的便利條件下，華夏幸福在集中擴(kuò)儲(chǔ)。據(jù)了解，在2019年，孔雀城加速了土儲(chǔ)的補(bǔ)給。據(jù)介紹，孔雀城2019年新增土地儲(chǔ)備一共是515萬平方米，總地價(jià)是181億元，總地價(jià)同比增長70%。截止2019年末，華夏幸福總土地儲(chǔ)備是1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。

　　有了平安作為金主，華夏幸福亦在加緊融資，當(dāng)然，隨之而來的是負(fù)債的上升。2017年，華夏幸?；I資獲得的現(xiàn)金流凈額為571億元。2018年全年，華夏幸福籌資獲得的現(xiàn)金流凈額為-64.9億元。去年，通過舉債，華夏幸福融資259億元，較2018年，凈增加324億元。

　　同時(shí)，華夏幸福短期借款余額265.75億元，同比劇增535.48%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債338.18億元，同比增幅68.09%，兩項(xiàng)合計(jì)總金額約604億元。

　　產(chǎn)業(yè)新城的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還在，華夏幸福需要修建更寬的護(hù)城河。產(chǎn)業(yè)新城起家的華夏幸福，之前一直定位于“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”，主營業(yè)務(wù)類型為“產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)+房地產(chǎn)開發(fā)”。在平安成為第二大股東后，華夏幸福開始探索新業(yè)務(wù)，由2019年從華潤置地加入的吳向東負(fù)責(zé)。

　　2019年9月至12月，華夏幸福先后獲得武漢、深圳、東莞商業(yè)或綜合體地塊，而在此前，華夏幸福以58.3億元出售北京麗澤商務(wù)區(qū)一個(gè)商辦項(xiàng)目予平安人壽，同時(shí)項(xiàng)目公司將向華夏幸福支付代建管理費(fèi)和資產(chǎn)管理費(fèi)，這是其管理輸出的第一個(gè)項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，華夏幸福去年實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)收入約3087萬元，但營業(yè)總成本高達(dá)3.02億元，利潤虧損約2.72億元。

　　背靠平安，讓華夏幸福似乎對(duì)資金流的緊張感不那么強(qiáng)烈，并開始新一輪擴(kuò)張。“雙輪驅(qū)動(dòng)”策略會(huì)給華夏幸福帶來質(zhì)的改變嗎？華夏幸福的春天來了嗎？這都需要時(shí)間驗(yàn)證。