編者按：

　　歷時(shí)兩個(gè)月，年報(bào)季終于落下帷幕。透過一份份財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，2019年，房地產(chǎn)業(yè)艱難進(jìn)取，賣房難、借錢貴、拿地少成為這一年的關(guān)鍵詞。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國商品房銷售額近16萬億元，銷售面積超17億平方米，千億房企軍團(tuán)擴(kuò)充至35家。

　　為了進(jìn)一步透析各大房企的表現(xiàn)，《國際金融報(bào)》聯(lián)合億翰智庫發(fā)布上市房企系列榜單，試圖撥開數(shù)據(jù)迷霧，揭開房企業(yè)績的神秘面紗。

　　地主家余糧剩多少

　　“不買地吃什么？這是原材料，每一個(gè)月都得買很多地才能活著?！?019年11月，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌如是稱。

　　雖然孫宏斌這句話是在回應(yīng)外界對(duì)融創(chuàng)頻繁“買買買”的質(zhì)疑，但這也很明白地揭示了土地儲(chǔ)備對(duì)房企的重要意義――充足的土地儲(chǔ)備就是房企業(yè)績持續(xù)增長的基石。

　　土地儲(chǔ)備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)，對(duì)于后續(xù)未來房企的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。然而土地儲(chǔ)備過量也意味著企業(yè)可能有較多資金沉淀在土儲(chǔ)上，萬一布局不當(dāng)，或?qū)p失慘重。

　　由此，《國際金融報(bào)》和億翰智庫發(fā)布《30家典型房企土地儲(chǔ)備總量和新增土地儲(chǔ)備》，以期反映房企的“糧倉”現(xiàn)狀，以及2019年的補(bǔ)倉情況。

　　土儲(chǔ)增速下滑

　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，梳理50家典型房企的土儲(chǔ)發(fā)現(xiàn)，居于前30位的房企的土儲(chǔ)總面積約為26.4億平方米，同比增加12.2%，增速較2018年下降1.1%。

　　具體來看，土儲(chǔ)總量超過1億平方米有7家，還有4家房企超過2億平方米，分別為恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)（600048）。其中，恒大的土地儲(chǔ)備總量同比下滑約3.3%，碧桂園、萬科雖同比分別增長約7.4%、4.7%，但增速均較2018年出現(xiàn)下降。

　　手握5000萬至1億平方米土儲(chǔ)的房企有11家，較2018年增加了4家。其中，【金科股份(000656)、股吧】（000656）、中梁控股、美的置業(yè)、金地集團(tuán)（600383）、旭輝控股新進(jìn)入該梯隊(duì)；而招商蛇口（001979）的總土儲(chǔ)則從2018年的5300萬平方米減少至4109萬平方米，跌出了這一梯隊(duì)。

　　整體來看，30家房企中的大部分土地儲(chǔ)備總量同比增長，但超7成房企的同比增速較2018年下降。

　　在新增土儲(chǔ)方面，銷售規(guī)模TOP10房企在2019年新增土地儲(chǔ)備總量合計(jì)約40616萬平方米，同比減少4.6%，平均增速為-0.3%。

　　相較而言，銷售規(guī)模在TOP20以后的房企，投資拿地更積極。以時(shí)代中國控股為例，其在2019年以783.6億元銷售額排在行業(yè)第46位，但2019年新增土儲(chǔ)則為757萬平方米，位列50家典型房企的第30，新增土地儲(chǔ)備增速也高達(dá)136.9%。

　　不過，整體來看，30家房企的新增土地儲(chǔ)備總量約67322萬平方米，同比減少0.4%，增速也較2018年減少3.4%，投資增速整體有所放緩。

　　拿地方式多樣化

　　事實(shí)上，房企也在實(shí)踐并探索著招拍掛之外的拿地新渠道。

　　將收并購這一技術(shù)運(yùn)用得爐火純青的，非孫宏斌莫屬了。

　　2019年初，融創(chuàng)以126億元收購泛海國際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目為開端，拉開了2019年收并購大戲的序幕：4月，從陽光100手中接下重慶2宗項(xiàng)目；7月，以36億元收購【新湖中寶(600208)、股吧】（600208）兩家公司，拿下了滬浙蘇20宗地；11月，再斥資153億收購云南城投（600239）的資產(chǎn)包，涉及18個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約為3071.6萬平米。

　　這一系列動(dòng)作，讓融創(chuàng)在2019年以9970萬平方米的新增土地儲(chǔ)備躍居榜首，遠(yuǎn)超其2018年4820萬平方米的新增土儲(chǔ)。

　　世茂房地產(chǎn)在2019年也同樣通過收并購獲得了豐厚的土儲(chǔ)，新增土地儲(chǔ)備約3092萬平方米，新增貨值約5000億元。據(jù)介紹，世茂房地產(chǎn)新增土儲(chǔ)中，約67%源自收并購，對(duì)應(yīng)貨值3350億元。

　　同時(shí)，許多房企也在利用自身優(yōu)勢(shì)，拓展更多拿地新渠道。中國奧園、花樣年等房企也在通過城市更新、舊城改造等方式積極拓儲(chǔ)。

　　雅居樂2019年的拿地方式就包括招拍掛、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、合作及并購等多種。這樣的策略也使雅居樂平均土地成本僅為3509元/平方米，土地綜合地價(jià)和房價(jià)比例為22%。

　　招商蛇口將“每塊地利潤率”看得很重要其更傾向于利用自身優(yōu)勢(shì)尋求更多低價(jià)的土地資源。

　　投資態(tài)度在改變

　　對(duì)于土儲(chǔ)總量和銷售規(guī)模皆在行業(yè)里達(dá)到最高水平的龍頭房企來說，控制規(guī)模增速成為其未來一段時(shí)間內(nèi)的重要任務(wù)。

　　2019年業(yè)績會(huì)上，恒大明確提出要“控規(guī)?！?，即嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

　　在新增了逾9900萬平方米的土地儲(chǔ)備后，融創(chuàng)接下來拿地有了更多優(yōu)勢(shì)，“存量大、質(zhì)量高，有很大的空間去挑選地塊”。孫宏斌強(qiáng)調(diào)2020年要“選擇在應(yīng)該拿的時(shí)間拿，在應(yīng)該拿的地點(diǎn)拿”。

　　而萬科和旭輝也都提出要保持“合理”的土地儲(chǔ)備規(guī)?？偭?，原則上滿足未來兩到三年的開發(fā)比較合適。華潤置地也表示不搶高價(jià)地。

　　同時(shí)，不再開拓新城市（300778），著重進(jìn)行城市、區(qū)域深耕，偏謹(jǐn)慎的投資策略也成為不少房企的選擇。這在2019年已經(jīng)有所體現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2019年，10強(qiáng)中近半數(shù)房企新增進(jìn)駐的城市數(shù)量在10個(gè)以內(nèi)，聚焦、深耕成為企業(yè)2019年主要戰(zhàn)略。

　　事實(shí)上，在前不久的業(yè)績會(huì)上，招商蛇口管理層就明確表示，目前已布局約70城，未來不會(huì)再主動(dòng)拓展新城市，將在現(xiàn)有的城市進(jìn)行深耕，并提高在項(xiàng)目中權(quán)益比。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)則在近日披露了其進(jìn)行區(qū)域調(diào)整的動(dòng)作，在天津成立環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部，覆蓋天津、大連、濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等重點(diǎn)城市，并借此深耕該核心城市群。

　　房企高管“離職經(jīng)”

　　2019年，盡管大多數(shù)上市房企都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績上漲，但在融資收緊、調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，高負(fù)債、降成本正投射到多家房企身上，業(yè)績變動(dòng)和企業(yè)內(nèi)部發(fā)展治理的思考均會(huì)影響職業(yè)經(jīng)理人的去向。

　　據(jù)《國際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年有超過90家房企的高管職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，多達(dá)213起。這其中原因多樣，撇開調(diào)任、委任、退任等客觀因素，主觀下的跳槽和離職占據(jù)半壁江山?！秶H金融報(bào)》記者梳理了這其中典型房企和明星經(jīng)理人的作別，他們有些再出發(fā)，另尋他就，有些辭別后尚無近況。

　　大哥走，我也走

　　去年高管變動(dòng)中最受矚目的非華潤置地的靈活舵手吳向東莫屬，他在履新華夏幸福（600340）后真切上演了一場“一呼百應(yīng)”。

　　在平安戰(zhàn)略入股華夏幸福成為其二股東后，吳向東受平安馬明哲之邀空降華夏幸福的傳言便四起。2018年底，吳向東麾下的重要骨干――原華潤置地CFO俞建打頭陣入職華夏幸福，2019年2月吳向東終于正式掛帥。由于吳向東在華潤置地的獨(dú)特號(hào)召力，其離開也相繼帶走了多名華潤置地大將。同年4月，原華潤華南大區(qū)總經(jīng)理王笑、華潤華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮、華潤商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理趙煒集體辭職投奔吳向東，吳向東顯然沒有虧待“弟兄們”，均給出了副總裁的職務(wù)，實(shí)現(xiàn)由區(qū)域高管向集團(tuán)高管的跨越。

　　2019年年中，中南建設(shè)（000961）副董事長魯貴卿離職。魯貴卿出身“中建系”，在到任中南之前，曾任中國建筑第五工程局有限公司董事長、總經(jīng)理，中國建筑股份有限公司總經(jīng)濟(jì)師。2017年2月即有媒體報(bào)道魯貴卿即將跳槽中南，并稱這是當(dāng)時(shí)中南最高規(guī)格的人才引進(jìn)。

　　離開中南的不止魯貴卿。2019年4月，孫三友也辭去了中南建設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)一職。和魯貴卿一樣，孫三友同樣來自“中建系”，進(jìn)入中南后負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)板塊，任中南建設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、中南控股集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

　　龐大的中建系為地產(chǎn)行業(yè)輸出了不少人才。

　　2019年7月30日，中建五局前副總經(jīng)理兼總工程師譚立新加盟陽光城（000671），履新集團(tuán)副總裁，分管建筑事業(yè)部。而中建國際投資貴州公司總經(jīng)理孔博隨后也加盟陽光城，職位為集團(tuán)總裁辦總經(jīng)理，定位儲(chǔ)備區(qū)域總裁。

　　財(cái)務(wù)人員跳槽忙

　　2019也是融資難的一年，融資端收緊帶來的最直觀影響在于財(cái)務(wù)條線人員跳槽頻繁。本次統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)共有10位左右與財(cái)務(wù)相關(guān)的高管發(fā)生了變動(dòng)，涉及泰禾、旭輝、新力、中南建設(shè)、時(shí)代中國、禹洲地產(chǎn)等多家房企。

　　去年3月15日，仁恒置地原副總裁王炎加盟新力，彼時(shí)市場認(rèn)為新力挖來王炎是為了順利登陸資本市場，而這段主賓關(guān)系只持續(xù)了短短半年便宣告結(jié)束，在新力上市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，作為CFO的王炎離職了。對(duì)于其是主動(dòng)離職還是被動(dòng)離職，市場未有定論，一個(gè)流傳較為廣泛的說法是，王炎參股了一家P2P公司爆雷，從而被牽連入獄。

　　同樣是3月，泰禾集團(tuán)（000732）原CFO李斌離職，入職實(shí)地集團(tuán)擔(dān)任CFO。富力二代張量執(zhí)掌下的的實(shí)地意欲IPO，擴(kuò)充高管陣容成了實(shí)地去年以來的努力方向。

　　除了李斌外，去年11月，原碧桂園副總裁兼江蘇區(qū)域總裁劉森峰也高調(diào)加盟實(shí)地，作為碧桂園的“封疆大吏”，憑借著江蘇區(qū)域高增長的業(yè)績表現(xiàn)，劉森峰成了眾所周知的年薪上億的區(qū)域總，被視為職業(yè)經(jīng)理人待遇的高峰。不僅如此，今年3月，實(shí)地集團(tuán)再次迎來中海系副總裁劉軍。

　　他們從泰禾、碧桂園、中海匯聚而來，成了這家新晉房企沖擊IPO的后盾與助推。

　　融資借錢有多難

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，作為高杠桿的行業(yè)，房企的競爭，很大程度上是融資能力的比拼。

　　剛剛過去的2019年，房企一邊高呼追求“高質(zhì)量發(fā)展”，著力于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，而真實(shí)情況是受調(diào)控政策的影響，其整體融資成本仍在上行。

　　半數(shù)房企融資成本上行

　　億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在公布了融資成本具體數(shù)值的TOP30房企中（由于萬科、金科、中南、榮盛4家年報(bào)并未公布，排名自動(dòng)順延至后續(xù)房企），2019年平均融資成本6.55%，較2018年的6.34%提高了0.21個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體來看，30家房企中融資成本在5%以下的優(yōu)等生有7家，占比14%；綠城、世茂、濱江等12家在5%-7%之間，雅居樂、正榮、奧園、陽光城、華夏幸福5家在7%-8%間，8%以上的包括融創(chuàng)、藍(lán)光、佳兆業(yè)、恒大、新力、中梁。

　　回顧2019年，在“房住不炒”主基調(diào)的影響下，房企融資多種渠道受到監(jiān)管限制。特別是2019年5月17日下發(fā)的“23號(hào)文”，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。

　　自此之后，融資政策面臨了一次全方位收縮。不過，在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，資金面前容不得房企猶豫。而面對(duì)境內(nèi)外融資渠道的持續(xù)收緊，房企借貸成本整體走高。

　　據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，30強(qiáng)房企中，融資成本上升的房企就占半數(shù)之多，共15家，平均漲幅為0.38%。其中，融創(chuàng)中國的融資成本上漲幅度最大，為1.75個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.56%，這一數(shù)字為中海地產(chǎn)的2倍。

　　不止融創(chuàng)，【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】（600466）融資成本上漲1.11個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.65%，華夏幸福上浮1.44個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到7.86%。究其原因，同樣是大幅舉債造成的“后遺癥”。

　　分化加劇

　　有分析人士指出，2019年的融資困境，往往也是最能考驗(yàn)一家房企資金運(yùn)營能力的時(shí)刻。相反，房企融資成本增速變化，不僅可以反映過去一年里融資環(huán)境的變化，更能體現(xiàn)企業(yè)融資成本管控的能力。

　　在15家房企融資成本上升的同時(shí)，亦有14家房企在這一方面有所改善，1家房企保持不變，一定程度上體現(xiàn)了融資成本的管控能力。

　　億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在公布了融資成本具體數(shù)值的TOP30房企中，融資成本下降的房企共14家，平均降幅為0.16個(gè)百分點(diǎn)。

　　2019年14家融資成本下降的房企中，4家房企的融資成本在2018年便處于5%以內(nèi)的低位，分別為中海、華潤、龍湖與招商蛇口，除龍湖外其余3家均為國企。其中，中海地產(chǎn)融資成本最低，多年來始終穩(wěn)居榜首，其2019年平均融資成本僅為4.21%。此外，金茂、保利兩大國企亦降至5%以下，上演了強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。

　　與之形成對(duì)比的是，部分融資成本較高的房企依然處于高位。最典型的當(dāng)屬中梁和新力，這兩家都屬于資本市場的新兵，主張高周轉(zhuǎn)的激進(jìn)風(fēng)格。其中，新力2019融資成本為9.2%，中梁更是高達(dá)9.4%。

　　事實(shí)上，2019年融資成本小于等于5.5%的房企中，僅有龍湖和金地為民企，擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢(shì)。

　　從平均融資成本上看，在榜單中的30家房企，國企的平均融資成本是4.87%，較民企性質(zhì)房企6.48%的平均融資成本低1.61%左右。而從數(shù)量上看，融資成本低于5.5%的10家房企中，就有8家國企。

　　除了企業(yè)性質(zhì)以外，房企規(guī)模也是影響融資成本的重要因素。整體上看，房企銷售規(guī)模越大，融資成本越低。億翰智庫按照房企合約銷售額，將50家典型房企分為TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共四個(gè)梯隊(duì)，2019年這四個(gè)梯隊(duì)房企的平均融資成本分別為5.52%、5.77%、6.99%、6.95%。

　　一位長江證券資深分析師向《國際金融報(bào)》記者分析稱，主要是因?yàn)轭^部房企償債能力強(qiáng)，違約風(fēng)險(xiǎn)低，融資渠道廣。而在這方面，馬太效應(yīng)所引發(fā)的企業(yè)分化甚至比其他方面更加嚴(yán)重和快速，“道理很簡單，相對(duì)于小房企，銀行和金融機(jī)構(gòu)更愿意把錢貸給大房企，哪怕利息低一點(diǎn)也是如此，特別是在市場行情不好的時(shí)候”。

　　高管薪資有多壕

　　近年來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了一大批富豪階層，地產(chǎn)商人是中國富豪榜上一個(gè)重要的群體。《2019胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》顯示，全球十大地產(chǎn)富豪中有7位來自中國。

　　不僅是龐大地產(chǎn)集團(tuán)的締造者，即便是身為“打工仔”的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人，動(dòng)輒千萬甚至過億的年薪也遠(yuǎn)超外界想象。

　　《國際金融報(bào)》聯(lián)合億翰智庫匯總了上市房企30強(qiáng)的薪酬前三，因房企高管薪資多與績效考核相掛鉤，外界或也能從一片數(shù)字矩陣的增減中窺探出這家公司，乃至整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)與變化。

　　碧桂園薪資第一人是總裁莫斌，其2019年年薪為6871萬元，較去年輕微縮水13萬元。薪資上僅次于莫斌的是執(zhí)行董事楊志成和宋軍，楊志成2019年薪資4464萬元，同比上漲27%；宋軍3107萬元的年薪卻近乎腰斬，相較于2018年下降43%。

　　恒大方面，副總裁何妙玲和首席財(cái)務(wù)官潘大榮分別以2190萬元和1664萬元位居二、三。

　　雖然業(yè)績不相上下，但萬科在薪資上相較另外兩家巨頭有些“勤儉克己”。如果拋開項(xiàng)目跟投、合伙人持股等其他激勵(lì)機(jī)制，單從年報(bào)已披露的信息看，萬科董事會(huì)主席郁亮2018年稅前報(bào)酬為1252萬元，排在其后的是1127萬元的總裁祝九勝和941萬元的執(zhí)行副總裁張旭，三人年薪分別較2018年出現(xiàn)0.4萬-63.5萬不同程度的縮水。

　　萬科高管年薪看似“慘淡”的背后還有一筆更為可觀的經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年度萬科經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)總額為17.4億元，7名高管獎(jiǎng)金合計(jì)7026萬元。其中，郁亮最多為1930萬元，祝九勝和張旭依次為1301.6萬元和1159萬元。

　　頭部房企中，高管薪資增速最為“出眾”當(dāng)屬融創(chuàng)。年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國年薪排名前3的分別為行政總裁汪孟德（4292萬元）、執(zhí)行總監(jiān)兼北京地區(qū)總裁荊宏（4181萬元）和執(zhí)行總裁兼華北區(qū)域總裁遲迅（4005萬元），三者均為4000萬元以上，三人的薪資漲幅均超100%。

　　不同于融創(chuàng)的高薪養(yǎng)高管，央企保利高管的薪資則顯得“四平八穩(wěn)”些。由于董事長宋廣菊年薪需要由國資委核定，故年報(bào)暫無法披露，此前的2018年，宋廣菊的年薪經(jīng)國資委核定為71.62萬元。目前已披露的信息中，年薪最高的為總經(jīng)理劉平541萬元。

　　去年“黑天鵝”事件后臨危受命的新城少當(dāng)家王曉松2019年年薪600萬，相較2018年上漲400萬。龍湖CEO邵明曉2018年薪資上漲39%至5174萬后，2019年再次上漲1094萬至6268萬，連續(xù)兩年增長超1000萬。

　　2019年初華潤置地的靈魂舵手吳向東加盟華夏幸福，此前其麾下的重要骨干、原華潤置地CFO俞建已提前履新華夏幸福。相較于跳出體制內(nèi)，吳俞二者更為直觀的變化在于身價(jià)的上漲。

　　雖然2019年2月離職了，由于薪金及津貼、花紅和戰(zhàn)略激勵(lì)計(jì)劃獎(jiǎng)金等，2019年吳向東在華潤置地的酬金依然高達(dá)902.6萬元，加上華夏幸福3869萬元的年薪，吳向東的總收入超過4771萬，相較2018大漲279%。

　　俞建以2900元年薪僅次于吳向東，位列華夏幸福高管薪酬第2，高于老臣孟驚近900萬，相較去年增幅同樣近280%。

　　20強(qiáng)房企中，高管年薪較為低調(diào)的是陽光城。即便薪資最高的總裁朱榮斌也不過稅前600萬元，執(zhí)行副總裁吳建斌、闞乃桂等都是300萬元，陽光城整個(gè)董監(jiān)高團(tuán)隊(duì)一共19人，薪資總計(jì)2765萬元，規(guī)模尚不及陽光城的金科，2019年總裁喻林強(qiáng)年薪為2926萬元，一人便超過陽光城董監(jiān)高團(tuán)隊(duì)年薪總和。

　　由于祥生尚未上市無披露數(shù)據(jù)，前進(jìn)一名躋身30強(qiáng)的是濱江。與同行畫風(fēng)不同的是，即便是濱江的董事長戚金興年薪也不過120萬元，總經(jīng)理朱慧明110萬元，其他高管在100萬元以內(nèi)。雖然濱江高管的薪資拖了后腿，但在房企人均年薪上排行榜，濱江以29.68萬元位列行業(yè)第九，與此形成對(duì)比的是，部分高管薪資動(dòng)輒千萬的房企，人均年薪尚不及濱江的一半。

　　上市物企哪家強(qiáng)

　　近年來，越來越多的物業(yè)公司加速利用資本，通過上市實(shí)現(xiàn)自身跨越發(fā)展。

　　2019年，從年初上市的濱江服務(wù)，到年末的時(shí)代鄰里與保利物業(yè)，全年共10家物業(yè)企業(yè)成功對(duì)接資本，首次超越地產(chǎn)企業(yè)上市數(shù)量（5家），成為上市物企數(shù)量最多的一年。

　　這一年也是上市物管企業(yè)的高光一年，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在恒生指數(shù)2019年整體漲幅9.41%的背景下，于香港上市的20家內(nèi)地物業(yè)股取得了全年平均45.82%的漲幅。

　　其中，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)及佳兆業(yè)美好三家公司股價(jià)基本翻了兩倍，雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等股價(jià)也已翻倍。

　　熱潮尚未褪去，受疫情影響，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)值再次被認(rèn)可。2020年已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)和建業(yè)新生活3家物業(yè)企業(yè)成功登陸資本市場，使得以住宅物業(yè)管理為主的A股和港股上市公司大軍增至25家。其中，興業(yè)物聯(lián)與燁星集團(tuán)更是一度刷新港交所上市超額認(rèn)購記錄。

　　同時(shí)，包括榮盛發(fā)展（002146）、金科、世茂、陽光城在內(nèi)的多家房企，也相繼宣布計(jì)劃分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，加上正在排隊(duì)等待上市的弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)等多家物管公司，等候上市的物管公司已經(jīng)排起長龍。

　　業(yè)績?cè)鏊俅蟊l(fā)

　　事實(shí)上，拋開因疫情帶來的關(guān)注與價(jià)值認(rèn)可，物管上市公司之所以受到資本市場青睞，與其過去一年內(nèi)的業(yè)績快速增長密不可分。

　　億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，25家以住宅物業(yè)管理為主的上市公司的總營收達(dá)到625億元，較2018年同期增長36.2%。其中，超過半數(shù)增幅在40%以上。

　　其中，規(guī)模排在第一位的碧桂園服務(wù)2019年實(shí)現(xiàn)營收96.45億元，同比增速達(dá)106.3%；而另一家前不久剛剛登陸港交所的建業(yè)新生活，其營收雖然僅有17.5億元，尚不及行業(yè)平均值，但2019年增速卻高達(dá)152.8%。

　　雖然行業(yè)整體向好，但規(guī)模分化也在進(jìn)一步擴(kuò)大。包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、【招商積余(001914)、股吧】（001914）在內(nèi)的，處在均值以上的7家物業(yè)管理公司，其2019年?duì)I收占25家上市物業(yè)管理公司全部營收的七成以上。其中，營收最高的碧桂園服務(wù)已經(jīng)達(dá)到近百億元，一家獨(dú)占25家全部營收的將近1/6，而營收最低的興業(yè)物聯(lián)則僅有1.84億元，兩者之間相差超52倍。

　　億翰智庫分析認(rèn)為，業(yè)績分化加劇一方面是由于背靠母公司，大型上市物企能在獲得新項(xiàng)目上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，另一方面這類企業(yè)在增值服務(wù)運(yùn)營以及經(jīng)營能力上相對(duì)更強(qiáng)。

　　不過，興業(yè)物聯(lián)作為非規(guī)模性上市物企，雖然目前規(guī)模較小，但由于企業(yè)包含大量毛利潤率較高的商業(yè)管理業(yè)態(tài)，其凈利潤率高達(dá)19.1%，高于碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)以及保利物業(yè)等規(guī)模性物企。

　　說到“凈利率之王”，彩生活當(dāng)之無愧。其2019年?duì)I收51.27億元，排名行業(yè)第五，但其凈利潤卻僅次于碧桂園，達(dá)到12.92億元，凈利潤率高達(dá)25.2%，是行業(yè)平均水平的2倍有余。

　　規(guī)模為王

　　物業(yè)管理行業(yè)的爆發(fā)式增長，究其原因，在企業(yè)登陸資本市場之后，“買買買”絕不手軟，通過一系列的行業(yè)布局，快速延伸管理規(guī)模，為公司拓展業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如今的物管行業(yè)已經(jīng)在逐漸擺脫過去分散格局，快速進(jìn)入“收購兼并”時(shí)代。

　　根據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年全年上市物企共發(fā)起19起收并購，而全行業(yè)收并購事件為22起，超80%收并購事件為上市物企完成。

　　其中，碧桂園服務(wù)和雅生活在2019年均發(fā)起4起收并購，為行業(yè)最高。而雅生活在2019年9月，僅收購中民物業(yè)即新中民物業(yè)各60%股權(quán)一起并購事項(xiàng)，就耗資超過20億元。

　　此外，2019年上市物企鑫苑服務(wù)、和泓服務(wù)以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)均完成上市后首項(xiàng)收并購，依托資本力量實(shí)現(xiàn)版圖擴(kuò)張。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，2019年上市內(nèi)地物管公司并購對(duì)價(jià)總額約79.2億元，同比增長461.4%，預(yù)計(jì)經(jīng)收并購獲取的管理面積在5億平方米以上。

　　到2020年，上市物管公司的“買買買”之路亦不曾停歇。截至目前，今年已共發(fā)生10起并購，合計(jì)對(duì)價(jià)5.9億元，其中7起為對(duì)物業(yè)管理公司的并購，另外3起與增值服務(wù)相關(guān)。

　　一系列并購動(dòng)作，也讓這些物業(yè)公司的在管面積和行業(yè)集中度得以快速提升。

　　億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，25家上市物企2019年總在管面積達(dá)到22.65億平方米，較2018年同比增長29.9%，上市物企的平均在管面積達(dá)到9436萬平方米。

　　其中，作為頭部企業(yè)的保利物業(yè)和碧桂園服務(wù)，在本身基數(shù)較大的前提下仍都保持了50%以上的在管面積增速。而增速最高的時(shí)代鄰里，則在上市元年，通過收并購，在管面積實(shí)現(xiàn)接近1.5倍的爆發(fā)式增長。

　　在這些上市物管公司中，彩生活以超3.5億平方米的在管面積領(lǐng)先全場。不過，2019年，彩生活在管面積卻微降1%，也是上市板塊中唯一一家收費(fèi)面積下降的企業(yè)。億翰智庫分析認(rèn)為，企業(yè)顧問面積、合作面積等超10億平方米，規(guī)?；鶖?shù)較大，但不能有效轉(zhuǎn)換成收費(fèi)面積，因此出現(xiàn)下降跡象，后期在管面積亦有被超越的風(fēng)險(xiǎn)。

　　除了通過大肆常規(guī)性質(zhì)的收并購以擴(kuò)充商業(yè)版圖之外，2019年開始，上市物管公司越來越多地開始強(qiáng)調(diào)多元化增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　有分析人士指出，增值服務(wù)由于利潤率高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)伴隨著消費(fèi)升級(jí)，其在增強(qiáng)物企與業(yè)主之間的黏性上更有優(yōu)勢(shì)，很快將成為多數(shù)上市物企的全新發(fā)力點(diǎn)。

　　億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，25家上市物企公布2019年的業(yè)主增值服務(wù)收入中，總額已達(dá)到92.4億元，較2018年同比上漲96.3%，占總營收的比例達(dá)到14.78%。