觀點地產(chǎn)網(wǎng) 似乎每隔一段時間，就會有一種開發(fā)模式成為眾相追逐的熱點，而這一兩年，TOD無疑就是那個最熱的焦點。

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)為了更多地展開TOD業(yè)務，紛紛以“城”為單位，圈地圖謀。

　　最新的一列則是，萬科物業(yè)宣布和成都軌交集團合作成立公司，而不久之前，萬科才剛剛和深圳市地鐵集團有限公司簽署了備忘錄。

　　萬科物業(yè)牽手成都軌交

　　7月14日，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司新增對外投資企業(yè)成都軌道萬科物業(yè)有限公司。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，成都軌道萬科物業(yè)有限公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、人力資源服務、各類工程建設活動等，注冊資本3000萬元。萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司持有其51%股份，成都軌道城市發(fā)展集團有限公司持有其49%股份。

　　萬科物業(yè)與成都軌道交通集團合作或是探索TOD項目的合作。據(jù)了解，2020年5月11日，成都軌道集團發(fā)布首張TOD地圖，正式曝光首批在建16個TOD項目，其中包括14個示范項目。

　　這并非萬科第一次和地鐵集團展開合作，事實上，萬科首次合作是2017年和杭州地鐵公司。

　　2017年4月20日，萬科杭州公司與杭州地鐵置業(yè)簽署合作協(xié)議，位于余杭區(qū)的杭行路項目成為杭州市地鐵集團和萬科合作開發(fā)的第一個TOD案例。

　　而今年6月29日晚間，萬科發(fā)布公告稱，公司已與深圳市地鐵集團有限公司簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司，雙方分別持股50%，深化“軌道+物業(yè)”領域合作。

　　當時，萬科方面也表示，萬科及深鐵將重點關注深圳市新基建及軌道相關重點片區(qū)及重點項目，探索大灣區(qū)及其它重點城市TOD大型項目建設模式。

　　在第二天舉行的萬科股東會上，和深圳地鐵的合作自然也成為投資者提問的一個主要方向。

　　當時，萬科管理層直接表示：“TOD的模式靠軌道來支撐的，我們這一次來看和深圳合作確實有利于我們開拓，TOD作為一個企業(yè)的綜合實力，整個能力是一個極大的考驗，我相信這方面應該有更好的作為?！?/p>

　　萬科的TOD發(fā)展史

　　在股東會上，萬科董事長郁亮直言，萬科在地產(chǎn)開發(fā)上有兩個重點方向，分別為城市更新和TOD，雖然在業(yè)績上還沒有充分體現(xiàn)，但未來潛力很大，會為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務帶來新的增長曲線。

　　事實上，萬科在TOD業(yè)務上的看重并不是從現(xiàn)在才開始的。

　　以杭州為例，早在2013年，萬科杭州就已經(jīng)開始涉足“軌道+物業(yè)”領域，并在杭州先后打造了黃龍萬科中心、杭行道、未來之光與中城匯MIDTOWN四個不同業(yè)態(tài)的復合TOD項目。繼2017年萬科杭州公司和杭州地鐵置業(yè)簽署合作落地第一個項目之后，2018年，萬科杭州又成立了軌道事業(yè)部，聯(lián)結多方資源進行TOD項目開發(fā)建設。

　　2019年5月，杭州萬科公開宣布成立了TOD研究所，希望能以“軌道+物業(yè)”開發(fā)提升城市價值，以萬科杭州涉鐵項目為實踐樣本，以專業(yè)研究助推發(fā)展，共同為杭州軌道交通物業(yè)發(fā)展注入創(chuàng)新動能。

　　浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司的總經(jīng)理李嵬當時表示：“研究所計劃每年有3個重大課題和10個專項課題，杭州萬科軌道事業(yè)部會一如既往給予TOD研究所持續(xù)支持，以技術引領萬科對于TOD建設能力和認知的持續(xù)提升?！?/p>

　　除了杭州外，萬科在多個城市都有TOD項目。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，萬科在廣州、上海、佛山、溫州、珠海、長沙等城市都有正在開發(fā)或進入已售狀態(tài)的TOD項目。

　　其中，最受關注的莫過于上海虹橋的萬科天空之城項目，對于這個項目，萬科甚至專門發(fā)布了一本名為《上海萬科TOD生活白皮書》的刊物，來闡述了上海萬科三年來對TOD造城模式的理解并以“UNI”重新定義TOD找到三大核心：時間、場景、社群。

　　房企紛紛布局TOD業(yè)務

　　TOD模式就是以公共交通為導向的開發(fā)模式。它誕生于美國，被認為是遏制城市空間蔓延增長的有效手段。

　　后來，TOD模式在亞洲的日本、新加坡、中國香港等地發(fā)展得如火如荼，隨著1990年代中國內(nèi)地開始進行軌道交通沿線土地開發(fā)，TOD模式逐步在國內(nèi)生根。

　　但真正出現(xiàn)在人們眼前被外界熟知，也就是這兩三年的事情。

　　在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，除了萬科之外，這幾年陸陸續(xù)續(xù)涉足TOD業(yè)務的大概有20余家房地產(chǎn)企業(yè)，其中龍湖、越秀地產(chǎn)等已經(jīng)頗具規(guī)模，也形成了各自的發(fā)展特色。

　　龍湖的代表項目名叫龍湖光年，項目整體投資超過百億，位于重慶沙坪壩高鐵站，這也是全國首個商圈高鐵TOD項目。據(jù)悉，該項目將對標紐約、東京等TOD先進模式，成為“大樞紐、大商圈、大天街”三位一體超級TOD。

　　此后，龍湖開啟了TOD業(yè)務的積極拓展，而龍湖內(nèi)部也對此極為重視。2017年，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉親自帶領高管團隊，赴東京拜訪東急不動產(chǎn)、日建工作坊，專程交流TOD內(nèi)容。

　　2018年，龍湖方面對外表示，未來四年，公司要落地30個TOD項目。

　　另一家房企的TOD業(yè)務模式和萬科有幾分相似，即捆綁了地鐵公司進行深度合作，這就是廣州國企越秀地產(chǎn)。

　　2018年8月10日，由廣州地鐵集團與越秀集團投資組建的全新城市（300778）“軌交+物業(yè)”運營商品牌――“廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”正式亮相廣州。

　　隨后，越秀地產(chǎn)攜廣州地鐵在大本營拿下了多個地鐵相關地塊或物業(yè)。而今年，越秀將這種合作帶到了長沙，于6月中旬，其和廣州地鐵集團、長沙軌道交通集團在湖南長沙簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。明確表示三方將致力于在軌道交通建設及運營、TOD物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理業(yè)務、產(chǎn)融結合發(fā)展等多個領域開展合作。

　　事實上，TOD模式的優(yōu)勢雖然十分明顯，比如通過區(qū)域空間的二次建設，實現(xiàn)土地溢價和物業(yè)增值，帶來收益的同時也能讓軌道交通企業(yè)和房企實現(xiàn)共嬴，TOD項目建成后大部分都會成為城市的新地標，參與建設的房企不但能收獲經(jīng)濟效益，還能獲得巨大的社會效益和品牌增值。

　　但也正因為TOD項目涉及交通、住宅、商業(yè)運營、公共空間等多個方面，里面涉及各方利益，對于參與的開發(fā)商而言，不僅需要投入的金額巨大，而且對房企的綜合開發(fā)能力，平衡利益能力等各方面都有較高要求。

　　或許，這也是萬科、越秀地產(chǎn)等拉上各城市地鐵公司組團發(fā)展TOD項目的重要原因，畢竟在這種業(yè)務模式中，軌道交通可以說是物業(yè)發(fā)展的基礎。