觀點地產(chǎn)網(wǎng) 時間已經(jīng)到了8月底，各家房企陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績，對比去年卻是冷清了不少，召開業(yè)績會的企業(yè)少了幾家，陽光城（000671）是其中之一。

　　三個月前，陽光城審議通過了第十屆董事局管理層組合議案，沒有太大變動。林騰蛟依然為陽光城董事局主席，朱榮斌仍為執(zhí)行董事長兼公司總裁，吳建斌、闞乃桂則擔任公司執(zhí)行副總裁。

　　對朱榮斌而言，又是一個新的三年。

　　陽光城總裁一職由最初的陳凱到張海民，再到如今的朱榮斌，管理層也逐漸走向穩(wěn)定。公司組織變革落地，形成集團-區(qū)域-基層三層架構(gòu)，更強調(diào)精細化管理。

　　8月19日晚間，陽光城集團股份有限公司發(fā)布2020年半年度報告，在國內(nèi)遭遇疫情及經(jīng)濟下行的背景下，營收、凈利潤保持同比增幅，實屬不易。

　　中報顯示，陽光城營收241.2億元，同比增長7.15%；歸屬于上市公司股東凈利潤17.03億元，同比增長17.53%；合并報表凈利潤17.71億元，同比增長14.98%；基本每股收益0.37元。

　　此外，陽光城前幾年規(guī)模高速增長和連續(xù)幾年降負債取得了一定成效，財務(wù)報表看起來也越來越“漂亮”。

　　不可否認，在“雙斌”的帶領(lǐng)下，陽光城沖上了房企銷售TOP15名，跨過2000億門檻，但在增速放緩、毛利率下滑、凈利潤率仍處于較低水平、負債等方面，還要更多的努力。

　　2000億+的距離

　　前不久，吳建斌在2020博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表演講時稱，房企都有一個天平，左邊是負債，右邊是規(guī)模，中間是利潤。做企業(yè)的目的是為這幾個指標在奮斗，負債和規(guī)模之間的支撐點是利潤。

　　目前來看，利潤仍然是陽光城的短板之一。中報顯示，陽光城期內(nèi)合并報表凈利率較上年期末提升0.26個百分點至7.34%，合并報表歸母凈利潤率較期末提升0.47個百分點至7.06%。

　　此外，陽光城上半年房地產(chǎn)主業(yè)的營收為231.72億元，但毛利率較上一年同期減少1.27%至25.67%。分地區(qū)看，華東、西北及華南地區(qū)的毛利率同比變動情況為-2.75%、1.43%及-5.47%。

　　撇開追逐規(guī)模那幾年，從2018下半年起，陽光城也開始注重產(chǎn)品。

　　朱榮斌在內(nèi)部定下目標，說要用三年時間真正實現(xiàn)全面品質(zhì)的提升：“這兩年非?？粗仄焚|(zhì)，產(chǎn)品是實現(xiàn)溢價的根本途徑。只有提升品質(zhì)，才能提升利潤?！?/p>

　　今年初業(yè)績會上，吳建斌也提及，提升利潤是非常重要的一個目標，未來繼續(xù)維持這個毛利率水平，盡可能實現(xiàn)一些改善。比如在買地、設(shè)計、大運營等環(huán)節(jié)，以及降低財務(wù)成本方面，都要做很多工作。

　　同時，陽光城還提出2020年的“六大目標”，圍繞引入戰(zhàn)略投資人、提升股債資本市場認可度、銷售、投資、品質(zhì)工程及10萬+交付等方面展開。

　　半年報中，陽光城再次強調(diào)年初定下的目標不變，只是今年的銷售目標不再是具體數(shù)值，而是一個未知數(shù)，朱榮斌也沒有給陽光城劃出一條上限。

　　上半年，陽光城實現(xiàn)全口徑銷售金額900.09億元，與去年同期累計銷售金額900.73億持平；權(quán)益銷售金額579.74億元，較去年同期權(quán)益銷售577.12億元略微增長。

　　就前7月披露的銷售數(shù)據(jù)看，陽光城累計銷售1080億元，同比增長為1.84%，接下來五個月對陽光城而言，依然非常關(guān)鍵。

　　投資拿地方面，上半年陽光城以對價327.95億元補充土儲約827.53萬平方米，綜合樓面價6637元/平方米，其中權(quán)益土儲404.63萬平方米，預(yù)計權(quán)益貨值850.24億元。

　　逾800萬平方米的新增土儲中，陽光城通過招拍掛面積為492.87萬平方米，通過收并購新增334.66萬平方米，招拍掛與收并購的比例維持在6:4。

　　陽光城稱，堅持實施“三全”投資戰(zhàn)略，在恰當時機通過招拍掛、收并購、一級土地整理、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、尋找外部戰(zhàn)略合作資源等多種方式，進行投資布局。

　　土地之外，陽光城在城市更新方面也有了新進展。

　　一年前，陽光城對廣州荔灣區(qū)茶滘舊改項目動了心思。于今年5月6日，陽光城全資控股公司廣州利碧旗勝，持有香港力誠集團旗下廣東富堅房地產(chǎn)投資集團有限公司63.5%股權(quán)。

　　據(jù)悉，廣東富堅子公司與廣州市荔灣區(qū)茶滘街茶滘股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社分別持有“廣州市茶滘置業(yè)發(fā)展有限公司”25%及75%股權(quán)，陽光城也落實了茶滘舊改項目的主體。

　　截至今年6月底，陽光城累計土地儲備總計4993.77萬平方米，預(yù)計貨值6844.8億元，權(quán)益比例65%。其中，一二線城市預(yù)計未來可售貨值占比73.71%，累計成本地價4430.79元/平方米。

　　降負債的天平

　　規(guī)模、利潤之外，負債同樣構(gòu)成房企天平的重要一端。上半年，融資環(huán)境松動給房企提供了較大的空間，但下半年仍充滿不確定性。

　　擅長財務(wù)管理的吳建斌，對優(yōu)化與提升陽光城的資產(chǎn)負債表有著執(zhí)著的研究和動力。

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇演講時，吳建斌就指出，相當一段時間，房地產(chǎn)市場的高財務(wù)杠桿是降不下來的。

　　“一是沒有這個條件，二是沒有這個理由，三是能夠推動公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要，最核心的是把經(jīng)營現(xiàn)金流作為第一要務(wù)來抓?！边@一點，從此次陽光城發(fā)布的中報里亦可得到印證。

　　今年上半年，陽光城有息資產(chǎn)負債率為33.06%，較2019年底減少3.46個百分點；凈負債率為114.98%，較2019年底下降23.22個百分點；平均融資成本7.5%，較2019年年末優(yōu)化20個基點。

　　截至今年6月底，陽光城賬面合同負債850.17億元，有息負債規(guī)模1121.61億元，近三年一期均保持規(guī)模相當（2017至2019年有息負債分別為1134億元、1126億元及1123.21億元），非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至22.19%。

　　此外，由于今年受疫情黑天鵝的影響，報告期內(nèi)，陽光城加大力度強化現(xiàn)金流管理，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入較上年同期增長76.9%至153.85億元，主要得益于聯(lián)營、合營企業(yè)銷售款回流增加。

　　數(shù)據(jù)顯示，陽光城期內(nèi)全口徑回款683億元（合并+聯(lián)合營），平均回款率為80.12%，回款保持以往的水平。

　　但在投資和籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流方面，陽光城雙雙錄得負增幅。其中，投資性凈現(xiàn)金流入為-89.18億元，籌資性凈現(xiàn)金流入為-43.48億元，同比均減少153.36%及840.12%。

　　值得一提的是，陽光城期末賬面貨幣資金483.5億元，較2019年底增長15.18%，占總資產(chǎn)14%，實現(xiàn)全額覆蓋376.52億元的短期有息負債，但同時短期有息負債規(guī)模占總有息負債比例較2019年年末提升3.7個百分點至33.57%。

　　在吳建斌看來，繼續(xù)把房地產(chǎn)的規(guī)模做大，這個機會是有的，而且是肯定的。但同時，對于不可能三角（規(guī)模、利潤及負債）的考驗，則是每個企業(yè)需要在競爭中學會自我平衡。