觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 對(duì)于以存量資產(chǎn)為主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基金而言，疫情的影響是無(wú)法彌補(bǔ)的，即便經(jīng)營(yíng)早已恢復(fù)正常，烙印卻還在。對(duì)招商局商業(yè)房托而言也是如此。

　　3月17日早，招商局商業(yè)房托在線上舉行其第一次完整財(cái)政年度的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席及非執(zhí)行董事黃均隆與眾管理層在會(huì)議開(kāi)始前，便早早坐在位置上，等待向投資者、媒體介紹這份成績(jī)單。

　　僅從過(guò)去一年的表現(xiàn)來(lái)看，用管理層的話，招商局商業(yè)房托是在充滿各種挑戰(zhàn)的環(huán)境下，營(yíng)收及物業(yè)凈收入較2019年僅有小幅下滑；若剔除疫情影響，兩項(xiàng)指標(biāo)基本持平，屬于表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　在2020年，招商局商業(yè)房托收益總額約為3.7億元，較2019年的收益減少2230萬(wàn)元。租金收入總額自2019年同期的3.35億元減少至3.13億元，減幅為6.7%。

　　其中，可分派收入約為1.63億元，據(jù)此，招商局商業(yè)房托的基金單位持有人分派為每基金單位0.1721港元。不過(guò)，由于上市之初有著兜底協(xié)議，所以截至2020年12月31日止年度的年化每基金單位分派承諾為每基金單位0.2360港元。

　　表面來(lái)看，若加上疫情期間為租戶減免的合共2382萬(wàn)元的租金收入，招商局商業(yè)房托2020年表現(xiàn)尚算平穩(wěn)，幾乎較2019年沒(méi)有大幅變化。

　　但從管理層對(duì)未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃的判斷中，招商局商業(yè)房托所持的項(xiàng)目依然面對(duì)可持續(xù)的危機(jī)。

　　改造存量

　　招商局商業(yè)房托旗下的五個(gè)項(xiàng)目均位于深圳南山蛇口區(qū)域，具有非常好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。只是這五個(gè)項(xiàng)目都有一定的年月，已經(jīng)比較舊了。

　　所以，對(duì)項(xiàng)目的改造被提上了議程?！罢猩叹稚虡I(yè)房托今明兩年將全力做好存量物業(yè)的升級(jí)改造以及提升收入及物業(yè)價(jià)值。”黃均隆稱(chēng)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商局商業(yè)房托對(duì)五項(xiàng)資產(chǎn)的裝修改造升級(jí)工程的總金額預(yù)計(jì)為3.99億元，其中新時(shí)代廣場(chǎng)約7700萬(wàn)元、科技大廈2000萬(wàn)元、數(shù)碼大廈4400萬(wàn)元以及花園城大概2.35億元。

　　改造動(dòng)作背后的原因，或許是招商局商業(yè)房托一方面要面對(duì)著來(lái)自深圳空置率最高區(qū)的競(jìng)品壓力，另一方面也要面對(duì)客戶需求改變所帶來(lái)的用戶流失壓力。

　　事實(shí)上，在過(guò)去的2020年，除了花園城項(xiàng)目因改造完成，商家逐步入駐，出租率從2019年的76%上升至2020年底的91.5%，其余四項(xiàng)目出租率均有不同程度的下跌。其中，科技大廈從100%下跌至83.7%、科技大廈二期從92.6%下降至74.4%、數(shù)碼大廈從74%下降至72.9%以及新時(shí)代廣場(chǎng)從96.4%下降至91.9%。

　　綜合起來(lái)，五項(xiàng)資產(chǎn)的出租率從88%下降至84.3%。

　　更令人憂心的是，按照招商局商業(yè)房托在業(yè)績(jī)公告中所披露的，2020年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)投入，需求卻較為疲軟，整個(gè)深圳空置率達(dá)到25.1%，南山區(qū)更是區(qū)域最高，達(dá)33.8%。但2021年，深圳的新增供應(yīng)又將爆發(fā)式供給，南山更將占全市新增供應(yīng)的70%以上。

　　據(jù)招商局商業(yè)房托預(yù)計(jì)，僅前海蛇口片區(qū)，未來(lái)供應(yīng)高達(dá)363.87萬(wàn)平方米，其中約有70萬(wàn)平方米新增。到2022年，南山區(qū)的存量供應(yīng)將超越福田。

　　即意味著，來(lái)自外部的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

　　招商局商業(yè)房托則將希望寄托在了深圳核心地段未來(lái)的發(fā)展?！拔覀兎浅c幸是在深圳，全國(guó)核心城市的核心地段，”執(zhí)行董事郭瑾稱(chēng)，“雖然深圳的出租率會(huì)下降，暫時(shí)見(jiàn)不到底，但深圳作為大灣區(qū)的龍頭，強(qiáng)者恒強(qiáng)?！?/p>

　　無(wú)可否認(rèn)的是，現(xiàn)時(shí)新的甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)，舊甲級(jí)寫(xiě)字樓難免會(huì)失去一些競(jìng)爭(zhēng)力。招商局商業(yè)房托旗下的新時(shí)代廣場(chǎng)便是蛇口20年前的甲級(jí)寫(xiě)字樓，目前已有所下移。

　　“我們很清楚，因此這次改造也是針對(duì)新時(shí)代廣場(chǎng)的定位――經(jīng)濟(jì)舒適性的甲級(jí)寫(xiě)字樓，主要搶占注重性價(jià)比的客戶?！惫究偨?jīng)理高惠民表示。

　　另一方面，高惠民指出，旗下網(wǎng)谷三項(xiàng)目，科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼大廈，以前定位為搶奪科技園外溢客戶，但是從去年開(kāi)始，由于政府優(yōu)惠政策，都給予了土地定制，大批量客戶從園區(qū)搬離。

　　“所以在客戶定位上，將原有大面積物業(yè)切割裝修，搶奪原有蛇口租用乙級(jí)寫(xiě)字樓的客戶?！备呋菝窭m(xù)稱(chēng)，“比起乙級(jí)寫(xiě)字樓，我們的價(jià)格還是非常有優(yōu)勢(shì)?！?/p>

　　對(duì)于招商局商業(yè)房托而言，有一個(gè)非常重大的租戶整租科技大廈，讓它確保了未來(lái)十年的出租率。只是明顯可見(jiàn)，其余幾個(gè)項(xiàng)目招商局商業(yè)房托想要保住穩(wěn)定的租金收入，始終面對(duì)來(lái)自外部競(jìng)爭(zhēng)以及自身項(xiàng)目老舊的問(wèn)題。

　　面對(duì)以上的問(wèn)題，招商局商業(yè)房托寄望通過(guò)有序進(jìn)行的改造，對(duì)項(xiàng)目出租率和租金單價(jià)提升起到幫助。

　　收并購(gòu)計(jì)劃

　　“過(guò)去的一年我們穩(wěn)字當(dāng)頭，已經(jīng)做得不錯(cuò)，現(xiàn)在要穩(wěn)中求發(fā)展?！惫硎?。

　　按照管理層的說(shuō)法，注入新增物業(yè)將會(huì)是2021年的戰(zhàn)略重點(diǎn)，甚至是重中之重。首先將篩選招商集團(tuán)內(nèi)部，以及來(lái)自外部的項(xiàng)目；同時(shí)除了在深圳，還是會(huì)向北京、上海等一線城市拓展；中期會(huì)考慮招商系在強(qiáng)二線城市的項(xiàng)目，讓區(qū)域分布更加平衡。

　　之所以將新增物業(yè)列為工作重心，招商局商業(yè)房托歸納為兩點(diǎn)原因：其一定會(huì)把房托市值做大的決心，以及如今正處于經(jīng)濟(jì)周期底部的大形勢(shì)。“近年，不管是新冠疫情，還是整體經(jīng)濟(jì)影響，都是一個(gè)逆周期獲取項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)。”

　　招商局商業(yè)房托從上市至今實(shí)際上并沒(méi)有并購(gòu)動(dòng)作，但據(jù)管理層表示，在過(guò)去的2020年，其考察了很多北京上海的項(xiàng)目，已觀察到有項(xiàng)目?jī)r(jià)格上有松動(dòng)，甚至部分城市的核心區(qū)域的項(xiàng)目都可以符合回報(bào)要求。

　　值得注意的是，早在上市之初，招商局商業(yè)房托便透露有三個(gè)潛在物業(yè)可以注入，分別為匯港二期、太子廣場(chǎng)二期以及新時(shí)代廣場(chǎng)二期，可出租面積分別為4萬(wàn)平方米、6.61萬(wàn)平方米以及7.87萬(wàn)平方米。

　　“匯港二期已經(jīng)于去年8月份開(kāi)張，我們希望通過(guò)一年多兩年時(shí)間的培育，在2022年將這三個(gè)項(xiàng)目注入房托，提高房托整體的價(jià)值和質(zhì)量?！惫硎?。

　　他進(jìn)一步指出，在2020年12月份，香港證監(jiān)會(huì)已經(jīng)將房托的投資杠桿從45%提升到50%，對(duì)所有的房托都將產(chǎn)生正面影響，特別是對(duì)招商局商業(yè)房托這種現(xiàn)在杠桿還是在比較低水平的房托。

　　“按新杠桿標(biāo)準(zhǔn)獲取項(xiàng)目，通過(guò)借貸而不發(fā)新股、新基金單位的情況下，我們會(huì)通過(guò)融資獲取一些新項(xiàng)目?！惫Q(chēng)。

　　政策的放松給了招商局商業(yè)房托邁出第一步的可能性，隨著新項(xiàng)目注入，總資產(chǎn)會(huì)增加，杠桿可能可以進(jìn)一步向上?！暗谝徊轿覀兺ㄟ^(guò)杠桿去獲取項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)在招商蛇口（001979）的幫助下注入?！?/p>

　　另外，郭瑾表示，招商局商業(yè)房托作為招商蛇口旗下上市平臺(tái)，是作為招商蛇口重資產(chǎn)的出口互相配合的?！八晕磥?lái)方向是內(nèi)外結(jié)合，今年先做一些項(xiàng)目，明年再看具體情況，和集團(tuán)配合?！?/p>

　　“這是我們的目標(biāo)?！?/strong>

　　而在業(yè)態(tài)配比上，郭瑾指出，現(xiàn)在招商局商業(yè)房托的寫(xiě)字樓和零售業(yè)的比例是7:3，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)非常大，零售業(yè)則可以通過(guò)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)管理，會(huì)有更多的生存潛力。

　　“所以，未來(lái)會(huì)對(duì)零售物業(yè)比較關(guān)注。”

　　以下為招商局商業(yè)房托2020年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)目前見(jiàn)底是沒(méi)有?

　　郭瑾：深圳南山區(qū)的寫(xiě)字樓集中供應(yīng)其實(shí)上市前后已經(jīng)注意到這個(gè)問(wèn)題，不單只是在深圳，其他二線城市，包括一線城市的上海也會(huì)有這樣的問(wèn)題。因?yàn)橹袊?guó)的城市還是在快速發(fā)展中，這種供應(yīng)集中的現(xiàn)象是一直存在的。

　　未來(lái)供應(yīng)在深圳、南山區(qū)還是會(huì)持續(xù)幾年，所以出租率和租金水平，我們并沒(méi)有覺(jué)得已經(jīng)到底了。

　　但是我們剛才也介紹的時(shí)候有一個(gè)現(xiàn)象，就是看到吸納量，其實(shí)吸納量2020年比2019年還是有300%的提升，所以在租金可能下滑一定的程度，還是有非常大的需求。

　　特別像深圳這種人口持續(xù)流入的城市，而且是年輕人流入的城市，南山區(qū)是深圳的傳統(tǒng)豪宅區(qū)，未來(lái)吸納它可能供應(yīng)會(huì)短期沖擊這個(gè)市場(chǎng)，但中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，吸納會(huì)更加起來(lái)。

　　我們的物業(yè)都是在比較優(yōu)質(zhì)的地段，所以我們會(huì)慢慢利用這段時(shí)間做好裝修改造。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看到公司計(jì)劃用于資產(chǎn)提升所要的成本總額近4億元，有多少是會(huì)于今年投放? 可不可以請(qǐng)管理層展望一下在改造以后的出租率和租金水平的情況？

　　高惠民：改造主要是分成兩個(gè)步驟進(jìn)行，第一個(gè)首先是寫(xiě)字樓和網(wǎng)谷三項(xiàng)目。這個(gè)在去年已經(jīng)逐步展開(kāi)，首先要做好樣板層，因?yàn)楦脑斓氖虑橐彩墙ㄗh。

　　我們是樣板先行，所以這部分樣板已經(jīng)全部都做好了，基本上，在今年的年中，我們就從現(xiàn)在開(kāi)始已經(jīng)大面積的展開(kāi)。花園城的改造，也是分三步走，首先是地下室的改造已經(jīng)開(kāi)始，樣板已經(jīng)做完了。地下室因?yàn)橹饕┕げ挥绊懍F(xiàn)在的營(yíng)業(yè)，所以分布展開(kāi)，地下室做好之后做花園城室內(nèi)改造，室內(nèi)改造做完之后做外立面改造，這樣整體來(lái)講不對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶造成過(guò)大的影響。

　　至于出租率方面，新時(shí)代廣場(chǎng)和花園城都已經(jīng)90%以上的出租率，這個(gè)出租率其實(shí)是已經(jīng)非常高了，再希望做提升，其實(shí)我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講是不適宜的。

　　寫(xiě)字樓的出租率最好保持在90―95%的狀態(tài)，最好是提升它的租金單價(jià)?？萍即髲B一期已經(jīng)簽了一個(gè)非常大的客戶整體租賃，未來(lái)十年會(huì)保持滿租的狀態(tài)。另外兩個(gè)，科技大廈二期和數(shù)碼現(xiàn)在正在把科技大廈一期的客戶進(jìn)行騰挪，這樣未來(lái)會(huì)對(duì)整個(gè)出租率都會(huì)有一個(gè)比較大的提升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：租出率未來(lái)預(yù)計(jì)可以重回90以上，還是還有下沉空間？

　　高惠民：受整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加的問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨的激烈，但是這種激烈主要是體現(xiàn)在出租率方面，租金價(jià)格來(lái)講我個(gè)人評(píng)估未來(lái)還是穩(wěn)中有升的，受益于目前物業(yè)都是在蛇口，是一個(gè)比較黃金的地段，周邊的人口都是比較充足的，因此我們有信心保持出租率能夠維持在一個(gè)比較高的水平，租金能夠穩(wěn)中有升。這是我對(duì)未來(lái)后勢(shì)的判斷。

　　我們改造是在有序進(jìn)行，改造之后一定會(huì)對(duì)出租率和租金單價(jià)有比較好的提升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)不會(huì)進(jìn)行收購(gòu)？收購(gòu)主要是在深圳還是說(shuō)深圳以外？北京、上海競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，為什么會(huì)挑這些地方？

　　郭瑾：我們確實(shí)會(huì)有計(jì)劃，而且這是我們戰(zhàn)略上重中之重的收購(gòu)資產(chǎn)，因?yàn)榉客懈軛U的要求升到50%了，給我們很大的空間，我們自己也測(cè)算過(guò)以現(xiàn)在我們不需要發(fā)新的基金單位就可以收購(gòu)一到兩個(gè)在一線城市的項(xiàng)目。

　　至于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，我們剛才覺(jué)得我們現(xiàn)在目前的比例已經(jīng)是寫(xiě)字樓為主了，我們可能更傾向一些零售的物業(yè)，對(duì)應(yīng)的區(qū)域就是北京上海，確實(shí)我們也觀察到特別是上海它的寫(xiě)字樓也有點(diǎn)供大于求，我們傾向于在上海的零售物業(yè)。

　　也不排除深圳，只是在優(yōu)先的情況下是在上海北京，這樣區(qū)域布局更好一點(diǎn)。至于你說(shuō)的2.35億花園城的裝修改造，這個(gè)只是專(zhuān)項(xiàng)款。