地產(chǎn)主業(yè)不振與資金鏈緊繃的雙重壓力下，新湖系旗下地產(chǎn)平臺新湖中寶繼續(xù)“賣賣賣”的求生之路。

　　繼融創(chuàng)67億收購之后，這一次接盤者則是同為浙系房企的綠城。

　　4月19日，新湖中寶公告宣布，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益予綠城中國。為此，綠城需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價(jià)合計(jì)22.79億元。

　　其中，上海中瀚35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為5.17億元，另外13.83億元為財(cái)務(wù)資助，浙江啟豐35%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓代價(jià)為1.86億元，另外綠城提供財(cái)務(wù)資助約1.93億元。

　　事實(shí)上，早在2019年12月，綠城就曾受讓過上海明珠城項(xiàng)目35%股權(quán)，交易價(jià)款總額為36億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款5.5億元。

　　此次收購后，綠城已先后接盤新湖中寶位于上海的2個項(xiàng)目，以及位于沈陽的3個項(xiàng)目，總交易價(jià)達(dá)58.79億元。

　　對于沖規(guī)模的渴望，張亞東在2019年就將收并購列為綠城重要納儲渠道。2019全年，綠城獲取收并購項(xiàng)目累計(jì)17個，貨值達(dá)到858億元，同比增長了3倍。

　　另一方面，作為由金融到地產(chǎn)發(fā)展的老牌浙系房企，在溫州人黃偉掌舵下，新湖中寶一直游走于地產(chǎn)與金融間，玩的更像是資本騰挪的游戲，與中民投類似。

　　然而，近兩年去杠桿大環(huán)境下，新湖系遭遇巨大資金壓力，不得不頻繁出售項(xiàng)目回血。

　　隨著行業(yè)洗牌加劇，無論是世茂接盤泰禾、粵泰股份項(xiàng)目，還是吞下整個福晟平臺，大體量、甚至整個平臺式的收購似乎成為行業(yè)主流；對于手握大量土儲的新湖中寶，綠城是否會效仿世茂、融創(chuàng)的并購模式，繼續(xù)收購新湖的資產(chǎn)？

　　對此疑問，綠城對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，2019年12月完成上海明珠城項(xiàng)目合作后，雙方有意加大合作力度，發(fā)揮各自品牌、土儲、資金等優(yōu)勢，所以未來也不排除還有合作可能。

　　另據(jù)綠城此前表述，2020年投拓計(jì)劃除了公開招拍掛市場，也會積極拓展收并購項(xiàng)目。

　　綠城35%收購乾坤

　　相比孫宏斌融創(chuàng)的收購模式，綠城似乎更加“溫和”。前者多以獲取控制權(quán)為目的，后者則更關(guān)注規(guī)模的提升。

　　2019年7月，新湖中寶以67.04億對價(jià)，向融創(chuàng)出售旗下甌瓴實(shí)業(yè)90.1%的股權(quán)，以及瑪寶公司90.1%的股權(quán)，兩者分別持有江蘇啟東和上海5個項(xiàng)目。

　　綠城方面，無論是2019年12月收購新湖中寶上海項(xiàng)目，還是此次收購上海、沈陽4個項(xiàng)目，股權(quán)比例都控制在35%。此前，綠城收購藍(lán)城部分項(xiàng)目，股權(quán)也都未超過40%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，這或許是綠城出于對自有資金安排，可以用同樣資金撬動更大規(guī)模。另一方面，也是出于對收購項(xiàng)目的謹(jǐn)慎。

　　而綠城也表示：“這幾個項(xiàng)目都是新湖多年的土地儲備，雙方經(jīng)過協(xié)商，綠城以較低價(jià)格入股35%，已持股超過1/3，可在項(xiàng)目管理層面取得一定控制權(quán)。另外通過小比例入股獲得項(xiàng)目，可使用較少資金獲得較大銷售規(guī)模。未來多個項(xiàng)目都是雙方聯(lián)合操盤，沈陽項(xiàng)目綠城不操盤?！?/p>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，兩者收購的新湖中寶項(xiàng)目都有一個共同點(diǎn)，即項(xiàng)目里含有大量債務(wù)。

　　資料顯示，在融創(chuàng)67億收購新湖中寶的項(xiàng)目中，目標(biāo)債權(quán)交易價(jià)款高達(dá)約58億。此次綠城收購的上海中瀚和浙江啟豐，則包括13.83億和1.93億元財(cái)務(wù)資助。

　　據(jù)綠城公告透露，公司向上海項(xiàng)目提供的13.83億財(cái)務(wù)資助將由買方向目標(biāo)公司提供，按年利率10%計(jì)息，而財(cái)務(wù)資助所有本金及利息須由目標(biāo)公司在不遲于2024年3月28日前付予買方。

　　換言之，綠城一方面能從收購項(xiàng)目中按所持比例進(jìn)行利潤分配，同時(shí)通過財(cái)務(wù)資助獲得相應(yīng)利息收入，而不是將債權(quán)一并承擔(dān)過來，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　從此次交易看，綠城接手的其中一個是“爛尾”項(xiàng)目。

　　公告透露，浙江啟豐持有位于沈陽的仙林金谷項(xiàng)目、新湖灣項(xiàng)目和新湖美麗洲項(xiàng)目，總建筑面積分別為58.9萬平方米、18.7萬平方米29.3萬平方米，而上海中瀚則持有位于靜安區(qū)青藍(lán)國際城項(xiàng)目的第二期。

　　其中，作為舊改項(xiàng)目的青藍(lán)國際城，已在新湖中寶的賬面上躺了十余年。

　　據(jù)了解，上海中瀚置業(yè)原由浙江中大集團(tuán)控股，2004年，新湖集團(tuán)開始收購該公司股權(quán)，然而取得上海中瀚置業(yè)控股權(quán)后，新湖中寶并沒有對項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)展。

　　直到2012年底，項(xiàng)目才開始拆遷。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，期間上海中瀚置業(yè)先后有過6次股權(quán)轉(zhuǎn)讓、1次引入外部投資者、2次股權(quán)質(zhì)押。

　　2017年，青藍(lán)國際城項(xiàng)目一期終于完成交付，此次綠城收購的則是二期項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，對房企而言，收購始終存在風(fēng)險(xiǎn)，但也是迅速提高規(guī)模的重要渠道。太過追求安全，對于有規(guī)模訴求的綠城而言，顯然需要仔細(xì)權(quán)衡。

　　新湖“賣子求生”

　　從泰禾到福晟，房企出售項(xiàng)目背后無非是自身經(jīng)營困境和大環(huán)境變化的緣故，而新湖中寶也是其中之一。

　　從土儲規(guī)模來說，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)20余年，新湖中寶可以算是一家中型房企。

　　2019年半年報(bào)顯示，期內(nèi)該公司在全國30余個城市開發(fā)項(xiàng)目約50個(不含海涂開發(fā)項(xiàng)目)，項(xiàng)目總建筑面積約2300萬平方米，權(quán)益總建筑面積約2200萬平方米。

　　然而在銷售規(guī)模上，新湖中寶的表現(xiàn)卻不如許多新成立的房企。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入61億元(較2018年同期增長63%)，當(dāng)期營業(yè)收入為72.75億，歸母凈利潤17.21億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)利潤約12億元。

　　一邊手握豐富的土地儲備，一邊卻遲遲不能轉(zhuǎn)化為銷售收入。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶擁有存貨730.09億元，占總資產(chǎn)比例為49.84%。

　　事實(shí)上，大量存貨源于早年新湖中寶的持續(xù)收購。近十年來，黃偉推動新湖系大舉并購，總耗資近200億元。

　　通過不斷收購，早在2011年新湖中寶就已經(jīng)擁有土地儲備966.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積1515.75萬平方米，然而多個項(xiàng)目開工面積為零的現(xiàn)象也屢見不鮮。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新湖中寶存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)長已超過十年。另一方面，新湖還通過股權(quán)質(zhì)押方式，用旗下地產(chǎn)項(xiàng)目不斷進(jìn)行融資。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾指出：“正常的地產(chǎn)公司是以金養(yǎng)地，新湖是以地養(yǎng)金，所以需要不斷到各個地方拿地，融新補(bǔ)舊?！?/p>

　　與此同時(shí)，盡管一直堅(jiān)稱地產(chǎn)為主業(yè)，但新湖似乎更熱衷于資本運(yùn)作，所收購資產(chǎn)中除地產(chǎn)外，金融標(biāo)的占絕大部分。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年以來，新湖中寶相繼收購溫州銀行、陽光保險(xiǎn)、51信用卡、萬得信息、信銀國際等多家金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，累計(jì)收購所耗資金超過100億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶的長期股權(quán)投資337.31億元，占總資產(chǎn)比例為23.03%。

　　然而，由于投資收益不穩(wěn)定，新湖中寶的經(jīng)營業(yè)績也大起大落。

　　2016年，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營收136.26億元，同比增長28.43%，歸母凈利潤58.38億元，同比增長403%。據(jù)悉，凈利潤大漲源于在二級市場大幅增持了中信銀行H股，獲得了巨額投資收益。

　　而2017年，新湖中寶歸母凈利潤下降至33.22億元，2018年更進(jìn)一步下降至25.06億元。

　　2019年10月，新湖中寶作為二股東的51信用卡出現(xiàn)暴雷，股價(jià)一度跳水接近40%。對此，新湖中寶稱或?qū)⒂绊懏?dāng)期利潤。

　　因業(yè)績和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題，2019年新湖中寶還收到了來自上交所的問詢函。

　　另據(jù)2019年中期報(bào)告顯示，新湖中寶期內(nèi)持有貨幣資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達(dá)848.47億元。

　　3月30日，新湖中寶最新發(fā)債信息指出，該公司完成在境外發(fā)行總額2億美元債券，票面年利率高至11%。

　　左手金融，右手地產(chǎn)，然而當(dāng)金融開始去杠桿，與中民投不斷拋售項(xiàng)目一樣，新湖用地產(chǎn)撬動金融這套模式也已經(jīng)困難重重。