“14年前，有同行評價(jià)濱江，說我們'越做越會做，越做越能做，越做越敢做'，但我覺得當(dāng)時(shí)這句評價(jià)還是鼓勵(lì)多了一點(diǎn)，今天再說這句話，才是對我們準(zhǔn)確的評價(jià)?！?/strong>在濱江集團(tuán)2029年度的媒體懇談會上，濱江集團(tuán)董事長戚金興對2020年的業(yè)績感到滿意。

　　讓他滿意的是濱江在財(cái)務(wù)保持三條綠線之后，銷售額和回款卻有望實(shí)現(xiàn)新高，并且在總借貸額有所上升的背景下，平均融資成本卻有望從上一年的5.6%，下降至5.2%。用他的話說，就是濱江集團(tuán)在“行業(yè)進(jìn)入青銅時(shí)代后，濱江迎來了收獲期。”

　　濱江在2020年保持健康狀態(tài)下的繼續(xù)增長，也讓時(shí)刻擔(dān)心因?yàn)楸O(jiān)管層“三條紅線”可能收縮規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)整體，看到了未來的發(fā)展方向：用更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和高效的運(yùn)營管控，是可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)健康的同時(shí)，繼續(xù)維持高增長的。

　　01

　　其他開發(fā)商腳步變慢后：濱江依然快步

　　對中國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是不容易的一年。上半年，受疫情影響，全行業(yè)的銷售額同比下降。好不容易等疫情結(jié)束，監(jiān)管層的“三條紅線”就像達(dá)摩克利斯之劍，懸在了開發(fā)商的頭頂之上。

　　克而瑞的月度拿地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度，開發(fā)商的擴(kuò)展步伐明顯變慢。雖然，拿地金額仍然較上一年有一定的增長，但成交面積卻比去年同期有所下降。

　　另一方面，龍頭房企紛紛發(fā)布了減負(fù)債的具體計(jì)劃，開發(fā)規(guī)模未來面臨收縮，成為行業(yè)內(nèi)的新話題。

　　怎樣讓財(cái)務(wù)從紅線、黃線，改善為綠線內(nèi)？同時(shí)，又能讓公司繼續(xù)向前奔跑，是絕大多數(shù)地產(chǎn)商最近半年焦慮的問題。

　　而這個(gè)問題，濱江集團(tuán)很輕松地給出了答案。

　　根據(jù)戚金興的統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)今年很有希望做到1300億元以上的銷售額。克而瑞此前的統(tǒng)計(jì)顯示，截止11月30日，濱江集團(tuán)的全口徑銷售額已經(jīng)達(dá)到1183億元。依照前11月的銷售增速，全年的銷售增速很有希望超過20%。

　　了不起的是，20%的銷售增速，帶來了更高的回款增幅。去年，濱江的銷售回款是346億元，今年有機(jī)會超過500億，回款增幅超過40%。其中，濱江操盤的樓盤，回款比例達(dá)到95%，超過行業(yè)平均水平。

　　回款的大幅增長，讓濱江有機(jī)會在其他房企躊躇，不敢進(jìn)入土地市場拿地時(shí)，獲得了拓展土地資源的好時(shí)機(jī)。投入土地市場的拿地資金總額，從去年的290億元，飆升至今年的403億元，土地籌備由此擴(kuò)展到2800億元貨值，為明后年銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大奠定基礎(chǔ)。

　　由于財(cái)務(wù)狀況良好，濱江在今年獲得了由聯(lián)合資信授予的“AAA”評級，成為浙江省內(nèi)首家“AAA”評級的房企，也是浙江省內(nèi)不多的獲得AAA評級的民營企業(yè)。濱江的融資成本也由此有機(jī)會大幅下降。預(yù)計(jì)全年有可能實(shí)現(xiàn)5.2%左右的融資成本。

　　但根據(jù)12月7日，濱江集團(tuán)發(fā)布的公告，截至2020年11月30日，借款余額為415.01億元（未經(jīng)審計(jì)），當(dāng)年累計(jì)新增借款額為96.4億元，占2019年末公司經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)224.12億元的43.01%。

　　在借債規(guī)模上升后，企業(yè)的融資成本反而下降，在全行業(yè)都是不多的。

　　02

　　十多年積累孕育的能力

　　濱江健康的財(cái)務(wù)狀況，來源于良好的運(yùn)營、管控。迄今為止，濱江保持了多項(xiàng)效率優(yōu)勢。今年濱江集團(tuán)的員工數(shù)首次超過1000人，但對應(yīng)濱江1300億元左右的銷售規(guī)模，人均1億多元的銷售額，仍然是行業(yè)的首屈一指的。戚金興說，濱江的營銷團(tuán)隊(duì)銷售提成比其他企業(yè)少。但由于全年操盤銷售的項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超過同行，收入?yún)s比一年只做一個(gè)項(xiàng)目的同行收入更高。而且，能收獲更多的客戶，比在其他企業(yè)更有成就感。

　　此外，濱江倡導(dǎo)不加班的文化，職工有很強(qiáng)的幸福感。

　　再比如產(chǎn)品品質(zhì)層面，濱江也是整個(gè)杭州首屈一指的標(biāo)桿。戚金興說，今年濱江的成本優(yōu)勢已經(jīng)較兄弟單位沒有明顯優(yōu)勢了，因?yàn)樵诮ㄔO(shè)成本上濱江比其他企業(yè)花的錢更多，在門窗、全裝修建材等方面也使用了更好的建材，所以質(zhì)量會好一些。

　　戚金興有非常強(qiáng)的社會責(zé)任感，他客戶、員工、股東、社會都有很強(qiáng)的使命感。在懇談會上，戚金興表示，濱江由小到大，社會提供了很多支持，濱江要對社會回報(bào)。

　　過去四年，戚金興四次奔赴2000多公里外的大涼山深處，為山區(qū)兒童的學(xué)前教育付出心血。截至目前，濱江集團(tuán)已經(jīng)陸續(xù)在涼山州援建了25所幼兒園，覆蓋涼山州13個(gè)縣，共投入資金近3000萬元。其中，已建成的幼教點(diǎn)16所，在建9所，全部25所幼教點(diǎn)將于2020年底建成并投入使用，建成后預(yù)計(jì)總辦學(xué)規(guī)模為72個(gè)班，將接收彝族幼兒2479人，直接受益人群達(dá)到37434人。

　　濱江過去多年穩(wěn)健的發(fā)展，某種意義上，正是戚金興企業(yè)社會責(zé)任感的體現(xiàn)。濱江集團(tuán)的發(fā)展因此比其他企業(yè)更穩(wěn)健。

　　此前在和訊房產(chǎn)和潤靈機(jī)構(gòu)聯(lián)合對A股及H股上市的百強(qiáng)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)ESG（可持續(xù)發(fā)展）測評中，濱江集團(tuán)的ESG評分達(dá)到了行業(yè)前十。

　　戚金興說，濱江一直追求健康的發(fā)展，所以錯(cuò)過了幾次房地產(chǎn)黃金期。但是未來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了青銅時(shí)代，濱江反倒可能在這個(gè)時(shí)代迎來收獲，發(fā)展得更好。在他看來，優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)該想停就停得下來的，而目前的濱江正是這樣的狀態(tài)。

　　對一心想通過去房地產(chǎn)杠桿的監(jiān)管層來說，濱江給他們看到了一個(gè)健康發(fā)展的樣板，未來的中國房地產(chǎn)行業(yè)中的多數(shù)企業(yè)，有可能按這個(gè)樣本來“調(diào)理”自己的“財(cái)務(wù)健康”。這也許是同行近期大規(guī)模拜訪濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)部的一個(gè)重要原因。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的管理時(shí)代已經(jīng)來了！