7月2日，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃(簡稱“建信住租項目”)成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模11.7億元，產(chǎn)品期限為66年。這是“產(chǎn)權(quán)屬性”領(lǐng)域的首單落地。此前，華泰-中交路建清西大橋持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃(以下簡稱“中交路建項目”)已在特許經(jīng)營權(quán)領(lǐng)域完成“首秀”。

　　持有型ABS產(chǎn)品的落地，通過創(chuàng)新的“六大機制”設(shè)計，進一步突出資產(chǎn)信用，在為企業(yè)提供豐富金融工具的同時，為投資機構(gòu)的資產(chǎn)配置提供了新的選擇。從發(fā)行結(jié)果來看，建信住租項目吸引了包括理財、券商自營、保險在內(nèi)的多元化投資人的積極參與。

　　突出資產(chǎn)信用為企業(yè)融資打通“真權(quán)益”

　　什么是“持有型不動產(chǎn)ABS”產(chǎn)品？從近期在上交所落地的多單產(chǎn)品來看，這類產(chǎn)品定位于權(quán)益型ABS，是在資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品大類框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品，在項目設(shè)計時一般不再設(shè)置優(yōu)先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來為產(chǎn)品增信，而是通過機制創(chuàng)新來壓實資產(chǎn)信用，力求真正實現(xiàn)ABS產(chǎn)品從主體信用向資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)型。

　　“對比此次完成發(fā)行的建信住租項目和前期落地的中交路建項目來看，兩單項目既有共性，也有差異，為不同類型的企業(yè)通過持有型不動產(chǎn)ABS這一產(chǎn)品融資提供不同的范例?！币晃皇袌鲑Y深投行人士表示。

　　中交路建項目底層資產(chǎn)廣東清西大橋及接線工程項目為純使用者付費項目，現(xiàn)金流全部來源于特許經(jīng)營收入，車流量成熟穩(wěn)定。發(fā)行人為央企中交集團旗下子公司——中交路橋建設(shè)（600263）有限公司。據(jù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“中交路建項目在企業(yè)經(jīng)營層面釋放了有息負(fù)債，既降低了杠桿率，也減少了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，是存量資產(chǎn)真實盤活典型范例，后續(xù)，集團層面還會繼續(xù)推廣和復(fù)制，依托此類產(chǎn)品搭建資產(chǎn)盤活新平臺，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)?！?/p>

　　建信住租項目發(fā)行人為中國建設(shè)銀行旗下專注于長租資產(chǎn)投資的不動產(chǎn)投資基金——建信住房租賃基金。該項目底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)、杭州市上城區(qū)和武漢市漢陽區(qū)的三個保租房項目。“首批入池的三個資產(chǎn)運營穩(wěn)定，收入來源分散，現(xiàn)金流穩(wěn)健。我們希望通過優(yōu)質(zhì)項目的推出，為投資者提供介入長租公寓賽道的機會。”建信住租相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“本單ABS產(chǎn)品主要著眼于其權(quán)益特性，打通了基金資產(chǎn)盤活、存量流轉(zhuǎn)的新途徑。”

　　據(jù)了解，建信住租項目自初設(shè)以來即受到投資人的廣泛關(guān)注，保險、理財、券商自營等機構(gòu)均踴躍參與，簿記當(dāng)天實現(xiàn)超額募集。

　　建信住租相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該單旨在作為平層權(quán)益型產(chǎn)品的示范，持續(xù)吸引更多投資人參與到優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的投資中來。

　　另據(jù)了解，建信住租將通過認(rèn)購ABS產(chǎn)品51%的份額，與投資人共同推動住房金融服務(wù)新體系的建設(shè)。未來，建信住租將堅持以金融工具創(chuàng)新助力租購并舉的大方針，深入挖掘更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過產(chǎn)品擴募持續(xù)推動長租公寓市場健康發(fā)展。

　　創(chuàng)新產(chǎn)品機制促進投融兩端“雙循環(huán)”

　　相比于傳統(tǒng)ABS關(guān)注優(yōu)先劣后的分層安排或引入主體信用來為產(chǎn)品增信的產(chǎn)品設(shè)計，持有型不動產(chǎn)ABS創(chuàng)新性地在信息披露機制、激勵約束機制、二級市場活躍機制、流動性支持機制、持續(xù)擴募機制、運營治理機制等“六大機制”方面做出更為市場化的機制設(shè)計，促進投融雙方互信。

　　在信息披露機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS更加注重信息披露的及時性和有效性。“計劃管理人通過按季披露資產(chǎn)管理報告、凈值公告等定期報告，強化對項目經(jīng)營情況的披露，讓投資人更高頻地了解項目的運營情況?！苯ㄐ抛∽忭椖坑媱澒芾砣酥薪鸸荆?01995）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　在產(chǎn)品治理和激勵機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS設(shè)置了完善的考核機制及激勵約束機制。中交路建項目管理人華泰資管相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“產(chǎn)品治理方面參考公司制治理理念，日常運營由運管機構(gòu)負(fù)責(zé)，重大事項交由‘管理委員會’及‘持有人會議’決策，能讓投資機構(gòu)真正參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營決策中，同時，我們希望通過運營激勵機制充分激活運管機構(gòu)管理能力，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。”

　　記者也了解到，上述兩單已經(jīng)發(fā)行的項目在激勵約束方面均給出了具體的績效目標(biāo)和不同回報，尤其是對應(yīng)的激勵將直接給予管理運營團隊。

　　在流動性支持和交易機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS允許設(shè)置一定比例的流動性支持機制，滿足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級市場活躍機制，提高產(chǎn)品二級流動性。建信住租負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們希望通過交易機制的設(shè)計能夠有效提高產(chǎn)品的流動性，因此建信住租每半年會為各投資機構(gòu)提供開放退出流動性支持,并通過凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的‘錨’，在激活流動性同時，穩(wěn)定二級市場非理性波動?！?/p>

　　在擴募安排方面，持有型不動產(chǎn)ABS預(yù)留了擴募空間，可以不斷納入后備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)了解，截至目前，建信住租在全國范圍內(nèi)已儲備相關(guān)項目20余個，為產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運行發(fā)展提供了充足保障。中交集團也梳理和儲備了一批項目，會持續(xù)依托此類產(chǎn)品進行盤活。

　　引導(dǎo)理念重塑為投資機構(gòu)創(chuàng)造“好收益”

　　持有型不動產(chǎn)ABS從創(chuàng)設(shè)到落地過程中，投資機構(gòu)對權(quán)益型ABS產(chǎn)品的看法逐步加深，共識也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的產(chǎn)品投資邏輯，市場也更多地聚焦在產(chǎn)品治理機制、底層資產(chǎn)情況、運營管理等產(chǎn)品要素上。

　　在持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品推出前，投資機構(gòu)參與不動產(chǎn)權(quán)益投資交易主要依靠公募REITs，而持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品為各投資機構(gòu)提供了一個新的選擇。

　　“目前債券收益率持續(xù)走低，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的投資性價比進一步凸顯。”一位參與產(chǎn)品投資的保險機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“成熟的持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品通過合理引入外部杠桿，成熟的運營機制、流動性機制的設(shè)計，同樣可以保障現(xiàn)金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性?！?/p>

　　更有吸引力的是，持有型不動產(chǎn)ABS附加了底層項目收益，具備資產(chǎn)權(quán)益屬性，在保障穩(wěn)健收益的基礎(chǔ)上存有超額收益的可能。

　　“很多投資機構(gòu)對投資資產(chǎn)的價格波動高度敏感，理財資金更是如此，而以ABS作為產(chǎn)品載體，依托計劃管理人及市場第三方給出的產(chǎn)品估值進行交易，也給理財資金長期配置提供了渠道?！币晃焕碡斪庸就顿Y負(fù)責(zé)人表示。