1500億元

　　目前，全市場已上市52只REITs產(chǎn)品，募集規(guī)模超1500億元，其中上交所已上市34只，募集規(guī)模超1000億元，占比近七成。

　　本報(bào)記者黃一靈

　　自REITs推出以來，從發(fā)行上市，到持續(xù)運(yùn)營，再到擴(kuò)募落地，其全生命鏈條逐漸形成。

　　記者12月6日獲悉，上交所持續(xù)推進(jìn)REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)。對于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目參與方，支持其高質(zhì)量發(fā)展；對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項(xiàng)目給予正向反饋，形成一批具有典型意義的示范項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)市場投融雙方協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)REITs市場良性循環(huán)。

　　相關(guān)方深度參與

　　從國內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產(chǎn)業(yè)方積極參與，無論在資產(chǎn)運(yùn)營，還是在后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)引入等方面，產(chǎn)業(yè)方都發(fā)揮了專業(yè)領(lǐng)域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢。

　　在實(shí)踐中，企業(yè)方，特別是原始權(quán)益人高度重視REITs平臺建設(shè)，多個(gè)項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官的角色?！癛EITs作為資產(chǎn)上市平臺，雖然原始權(quán)益人為資產(chǎn)賣出方，但其在后續(xù)REITs擴(kuò)募、重大經(jīng)營事項(xiàng)中仍起到舉足輕重的作用。因此，在原始權(quán)益人或其控股股東、實(shí)控人層面設(shè)置統(tǒng)籌的REITs運(yùn)營官，能有效調(diào)動(dòng)集團(tuán)內(nèi)的資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展。”華夏基金華潤有巢REIT原始權(quán)益人的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　同時(shí)，產(chǎn)業(yè)方也在運(yùn)營管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。一些項(xiàng)目已設(shè)置了市場化的激勵(lì)約束機(jī)制，將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績效直接掛鉤，充分激發(fā)運(yùn)管團(tuán)隊(duì)動(dòng)力。嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前已建立與運(yùn)營績效掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制，根據(jù)運(yùn)營管理協(xié)議獲得的浮動(dòng)部分管理費(fèi)，按照內(nèi)部機(jī)制考核直接分配到團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。

　　注重與投資者交流

　　REITs作為公開市場的證券產(chǎn)品，其價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制有賴于信息披露作用發(fā)揮。根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)傳遞的理念來看，要逐步完善符合REITs產(chǎn)品特性的信息披露機(jī)制，加強(qiáng)臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性，注重定期報(bào)告的全面性，披露具有行業(yè)屬性以及資產(chǎn)特性的信息，傳遞基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)本身的價(jià)值。

　　近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念，參與各方對REITs信息披露的重視程度越來越高。例如，在定期報(bào)告中，除披露內(nèi)容更加規(guī)范、全面外，在披露形式上也更加多元，多只REITs在2024年中期報(bào)告中圖文并茂地展示經(jīng)營業(yè)績情況，使投資者更加清晰地看懂定期報(bào)告，增強(qiáng)信息披露的可讀性。

　　如果說信息披露是單向的信息傳遞，那么，投資者關(guān)系管理就為REITs項(xiàng)目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的紐帶。目前，越來越多的原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流。

　　多只REITs都舉辦過投資者走進(jìn)原始權(quán)益人的相關(guān)活動(dòng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人積極回應(yīng)投資者們普遍關(guān)切的問題。同時(shí)，還有基金公司專門設(shè)立REITs投資者關(guān)系(IR)崗位，以更加積極的態(tài)度增強(qiáng)與投資者的互動(dòng)交流，聆聽投資者的反饋和訴求。

　　加強(qiáng)市場示范引領(lǐng)

　　上交所債券市場系國內(nèi)最主要的交易所債券市場，產(chǎn)品體系涵蓋了公司債(含企業(yè)債)、資產(chǎn)支持證券、REITs、地方債、政策性金融債等多類產(chǎn)品。目前，全市場已上市52只REITs產(chǎn)品，募集規(guī)模超1500億元，其中上交所已上市34只，募集規(guī)模超1000億元，占比近七成。上交所持續(xù)做好市場組織，堅(jiān)持REITs“好項(xiàng)目好待遇”，充分發(fā)揮REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的重要作用。

　　“對于積極推進(jìn)REITs機(jī)制建設(shè)的原始權(quán)益人等相關(guān)方，上交所堅(jiān)持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)市場示范引領(lǐng)，做大做強(qiáng)，為投資者創(chuàng)造長期收益?！币晃粶蠷EITs產(chǎn)品管理人告訴記者。

　　在債券融資方面，已有REITs原始權(quán)益人獲批適用上交所資產(chǎn)支持證券優(yōu)化審核安排，提高了企業(yè)債券融資效率。在信息披露方面，上交所近期發(fā)布債券簡明信披指南，優(yōu)質(zhì)REITs參與主體也可以申請適用，簡化公司債券、ABS等品種在申報(bào)、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排。在投融對接方面，圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績說明會等，上交所搭建了全鏈條的路演服務(wù)平臺，豐富了REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。