在前幾年開會議，給我們很大的政策上的引導(dǎo)，后期還是為了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，才在三中全會房價做出一種指示，并不斷促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)能快速高效的發(fā)展，特別是后期對于房價影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路對于后期的影響。

　　中共中央政治局于10月29日召開會議，決定中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議將于11月9日至12日在北京舉行。

　　中共中央政治局聽取了關(guān)于征求黨內(nèi)外對《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》草案意見的報告。會議指出，要在新的歷史起點上全面深化改革，堅決消除各種體制機(jī)制的弊端，讓一切勞動、知識、技術(shù)、管理和資本的活力競相生成，讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分流動，讓發(fā)展成果更加公平地惠及全體人民。那么，三中全會對引起人們關(guān)注的未來房價走勢的具體影響是什么呢？

　　根據(jù)日前國務(wù)院發(fā)展研究中心向公眾提交的“383”改革方案(以下簡稱“383方案”)的分析，筆者認(rèn)為有三個方面可能會影響未來的房價走勢。

　　第一，土地制度改革。383計劃指出應(yīng)該給予農(nóng)民處置集體土地、抵押和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。構(gòu)建平等準(zhǔn)入、公平交易的土地市場。允許農(nóng)村集體土地和國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)土地市場，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場。這是土地市場制度的重大改革。

　　目前房價高的一個根本原因是地方政府直接壟斷非農(nóng)土地市場，即以低價從農(nóng)民手中購買，然后以高價甚至天價賣給開發(fā)商，開發(fā)商會囤積幾年，使土地成本占房價的50%以上。房價高的主要原因是地方政府壟斷土地，推高地價，從而從中獲取極高的利潤。農(nóng)村集體土地被允許直接進(jìn)入市場，大量被當(dāng)?shù)卣亩秩素溩觿兿鞯耐恋亓魇?。地價對房價的剛性成本可能會降低，住房建設(shè)成本將有更大的壓縮空間，房價將完全失去高地價驅(qū)動的上漲勢頭。

　　其次，開征物業(yè)稅是抑制住房投資投機(jī)需求的一項長期措施。383計劃指出，房產(chǎn)稅試點范圍要擴(kuò)大，相關(guān)制度要盡快完善，為區(qū)縣級政府主體稅種要在一定的過渡期后全面放開。據(jù)知情人士透露，三中全會對房產(chǎn)稅的表述更專業(yè)，他的理解不僅僅是增加城市數(shù)量，更要擴(kuò)大范圍、深度和廣度。換言之，物業(yè)稅已成為三中全會改革的內(nèi)容之一，這是肯定的

　　筆者認(rèn)為面對幾乎失控的房價，三中全會之后將出臺包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的長期調(diào)控措施，只要房產(chǎn)稅在稅率上有足夠的力度，住房投資的投機(jī)行為就會從市場上徹底杜絕，一旦房價失去投機(jī)土壤，就很難不跌。同時明確了為區(qū)縣級政府的主要稅種，增加了其稅收和財力，一定程度上緩解了其靠賣地賺錢的沖動。

　　第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的進(jìn)入將大大增加市場供應(yīng)量，穩(wěn)定房價。方案383指出在集體建設(shè)用地入市的框架下，對形成的“小產(chǎn)權(quán)房”將根據(jù)不同情況，支付一定的土地出讓收入，以妥善解決這一歷史難題。也就是“小產(chǎn)權(quán)房”的私生子很快就會被正名，擁有“公開身份和戶口”，從而被合法化進(jìn)入房市。

　　一些城市，比如北京，估計小產(chǎn)權(quán)房比周邊房價便宜三分之一甚至一半，房價如此大的差異主要在于土地成本。這再次證明，現(xiàn)在的房價很大一部分是地價。甚至在土地出讓收入返還后，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格遠(yuǎn)低于商品房價格，低價“小產(chǎn)權(quán)房”的進(jìn)入。

　　據(jù)高國梁統(tǒng)計，自1998年以來，中國已售出近100億平方米的新建商品房(這一數(shù)據(jù)是根據(jù)國家統(tǒng)計局每年公布的數(shù)據(jù)累計的)即約1億套。城鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)村土地和工業(yè)用地上建有60多億平方米的小產(chǎn)權(quán)房(此數(shù)據(jù)基于住建部)即6000萬套小產(chǎn)權(quán)房，可用于近5億新增城鎮(zhèn)居民。

　　試想一下，很多人擔(dān)心低價“小產(chǎn)權(quán)房”合法化會不會導(dǎo)致泡沫彌漫的高價市場立即崩盤？足以看出其對高房價的抑制作用?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”可能是刺破高房價泡沫的利劍。

　　總之，全面部署和深化改革的十八屆三中全會，一定會有一句關(guān)于高房價的話。從以上三個措施來看，高房價已經(jīng)成了秋后的螞蚱，不會有幾天了。

　　《小產(chǎn)權(quán)房合法化，房價會不會崩潰》決定發(fā)布后，各利益集團(tuán)競爭激烈。據(jù)媒體報道，大興天宮苑保利熙悅春天售樓處一天內(nèi)售完了所有的商品房。一個搶房子的買家第二天早上又去售樓處買房。分開一個晚上最大的變化是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》的推出。他說：“以后如果市場管市場，保保障，不就是商品房漲價了嗎？”

　　按照買家的看法市場和保障分離，意味著房價會上漲。同時，我們也看到，一些中介機(jī)構(gòu)也利用這一政策前后的變化來忽悠買賣雙方。幾天前，萬達(dá)的王健林認(rèn)為，公報沒有提到房地產(chǎn)監(jiān)管是進(jìn)步，這成為一些中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)迫他人的借口。問題是三中全會？有哪些與住房有關(guān)的政策？這些政策真的沒有效果，意味著房價會繼續(xù)上漲嗎？

　　三中全會沒有多少與住房有關(guān)的政策，但所有這些政策都至關(guān)重要。《決定》有以下兩點最值得關(guān)注：“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場”和“加快房產(chǎn)稅立法，適時推進(jìn)改革”。這兩個因素從兩個方面從本質(zhì)上影響了未來的房地產(chǎn)運營節(jié)奏：一是統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的建設(shè)，有助于擴(kuò)大供給抑制房價的過度上漲，從而減弱土地金融對地方經(jīng)濟(jì)的綁架效應(yīng)。其次，通過完善房地產(chǎn)稅收政策，從需求側(cè)抑制投機(jī)需求。從想象的角度來看，確實體現(xiàn)了“長效機(jī)制”的基本思路。

　　建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的關(guān)鍵是“在滿足規(guī)劃和用途控制的前提下，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地出售、出租和入股，實行與國有土地同等的市場準(zhǔn)入和同等的價格?！北举|(zhì)上，這就宣告了集體土地必須先轉(zhuǎn)為國有土地，才能用于建設(shè)用地控制。土地財政的關(guān)鍵是地方政府壟斷了土地供應(yīng)市場，容易產(chǎn)生“卡脖子”供應(yīng)，制造業(yè)供應(yīng)稀缺，推動了整個土地價格上漲和房地產(chǎn)市場上漲，在過去的十年里卡脖子土地壟斷供給模式一直是中國房地產(chǎn)市場暴漲的核心驅(qū)動力之一，另一個核心驅(qū)動力是天量貨幣過度和信貸過度，導(dǎo)致大量信貸流向房地產(chǎn)市場，創(chuàng)造了巨大的投機(jī)需求。 以前很多政策都沒有從這兩個根本方向動刀，所以各種政策都淪為空調(diào)。雖然我們無法預(yù)測中央政府將采取什么措施來應(yīng)對資產(chǎn)價格的大幅飆升和過度信貸釋放造成的通貨膨脹，但房地產(chǎn)市場價格飆升的至少一個核心驅(qū)動力是土地供應(yīng)改革。

　　房地產(chǎn)稅費很多，從成本的角度看，一定程度上推高了房價。需要一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收體系來整合這些稅費。因此，加快房地產(chǎn)稅收立法，及時推進(jìn)改革是十分必要的。房產(chǎn)稅只是房產(chǎn)稅的一種。雖然我們質(zhì)疑財產(chǎn)稅的性質(zhì)，但只要消除土地出讓金等重復(fù)征稅的性質(zhì)，財產(chǎn)稅仍然可以發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)稅費的合法性和合理性的論證將影響未來房地產(chǎn)市場的基本運行節(jié)奏。

　　“建立全社會房地產(chǎn)、信貸等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門間信息共享?！苯⒔y(tǒng)一的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，將防止官員和政要將大量財富分配給房地產(chǎn)，也可能為未來房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的推廣掃清障礙。因為沒有同一個平臺的信息和數(shù)據(jù)，被爆料的大叔大媽們只是冰山一角。住房信息系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)將是大勢所趨。一旦土地財政結(jié)束，這種聯(lián)網(wǎng)將發(fā)揮重要作用。

　　此外，市場受市場控制，保障房受政府控制。這個原則并不新鮮。這一直是我們的目標(biāo)，但我們以前做得不夠好。三中全會決議讓市場發(fā)揮更為根本的作用。從某種意義上講，它明確了政府干預(yù)的前提和邊界。雖然與住房相關(guān)的政策并不多，但這些政策大致勾勒出了新政策規(guī)定下房地產(chǎn)市場的基本政策格局，將改變房地產(chǎn)運行的既定機(jī)制、節(jié)奏和規(guī)律。這樣后期也會推動酒店業(yè)的發(fā)展上格局變動。

　　在上面的介紹你可以了解到三中全會房價的政策引導(dǎo)，后期為了房價更加穩(wěn)定，才會這樣的策略去引導(dǎo)去發(fā)展。