事件：5 月29 日，上海市發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》?！斗桨浮?/p>

　　共包括八個方面、50 條政策措施。

　　政策組合出臺，地產(chǎn)托底加碼

　　《方案》中，對房地產(chǎn)行業(yè)相關政策主要涉及以下四個方面：

　　1)舊改提速：年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動8 個以上城中村改造項目。

　　2)房企開發(fā)流程提速：建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批項目供應，進一步縮短開發(fā)流程。同時明確支持剛性和改善性住房需求。

　　3)增加土地供應：適當增加2022 年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。

　　4)擴大有效需求：優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務和支持力度。

　　拿地推盤加速，供給復蘇在即

　　在需求端政策持續(xù)寬松的背景下，商品房銷售的重要原因在于拿地不足導致的供給端受限。在前期報告《20220412 尋找地產(chǎn)股的α——房地產(chǎn)行業(yè)研究的供給側(cè)思路》中，我們認為，華中、華東、華南、西南四大區(qū)域商品房銷售周期在1.5 年以內(nèi)，但占全國銷售面積的比例超過80%。企業(yè)在低庫存區(qū)域的拿地、開工、推盤意愿，決定了超過80%以上的銷售面積增長。

　　今年1 至4 月，核心城市批準預售證面積下降40%，供應不足顯著制約了需求端政策放松的效果。伴隨上海復工復產(chǎn)加速，售樓處看房及銷售等正常交易流程受到的不利影響逐漸消退，前期堆積的待推盤項目陸續(xù)入市，供給端持續(xù)改善可期。

　　房企融資改善，違約壓力緩解

　　5 月20 日，碧桂園2022 年第一期公司債券22 碧地01 的簿記建檔工作完成，最終票面利率4.5%。伴隨典型房企發(fā)債提速，融資環(huán)境的持續(xù)回暖將持續(xù)改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動性壓力。

　　同時，拍地規(guī)則不斷優(yōu)化，土地盈利改善顯著。今年首輪集中供地規(guī)則中，大量城市出現(xiàn)的制度性優(yōu)化，包括減少保障房配建比例，限制溢價率上限，大量推出優(yōu)質(zhì)地段地塊，競價規(guī)則改為次高價競得等。流動性壓力緩解將進一步改善企業(yè)拿地能力，強化供需兩端政策效果。

　　銷售預期扭轉(zhuǎn)，持續(xù)看好板塊

　　我們認為，前期房地產(chǎn)板塊已經(jīng)充分反應調(diào)控政策放松的預期，板塊機會逐漸從政策預期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的龍頭及區(qū)域性房企，將最大程度受益于競爭格局與土地市場改善，實現(xiàn)銷售規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量的雙重反轉(zhuǎn)。

　　持續(xù)推薦三條主線：1)受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2)中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭：保利發(fā)展、萬科A、綠城中國；3)高評級的穩(wěn)健經(jīng)營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

　　風險提示事件：融資環(huán)境收緊超預期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時