自2022 年5 月30 日到6 月8 日對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判分析。從市場(chǎng)一線傳遞的聲音來(lái)看，從二手到一手，從高線到低線，市場(chǎng)的漸次溫和復(fù)蘇是大概率事件。高信用和高效率的房地產(chǎn)企業(yè)，有望享受較為穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也有望兌現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。而且，這種精準(zhǔn)滴灌、力促?gòu)?fù)蘇的政策環(huán)境，實(shí)際上能避免政策未來(lái)反轉(zhuǎn)，有助于好公司延長(zhǎng)景氣周期。

　　我們匯總來(lái)自貝殼、我愛(ài)我家、中原、樂(lè)有家、365 淘房以及中國(guó)指數(shù)研究院、克爾瑞、億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)，自2022 年5 月30 日到6 月8 日對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判分析(均為公開(kāi)發(fā)布信息)，以供各位投資者合并參考。這些機(jī)構(gòu)或者掌握了二手房市場(chǎng)關(guān)鍵的成交數(shù)據(jù)，或者在新房市場(chǎng)耕耘多年，積累了豐富的預(yù)判市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。

　　為了節(jié)約篇幅，我們的原則是，只摘錄結(jié)論，不摘錄論證，只摘錄數(shù)據(jù)和事實(shí)，不摘錄推斷和分析。

　　市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象，研究機(jī)構(gòu)對(duì)二手交易量看法尤其樂(lè)觀積極。在5 月末6 月初，絕大多數(shù)城市的交易量略有恢復(fù)，但房?jī)r(jià)跌勢(shì)并未緩解?？捶咳巳旱脑鲩L(zhǎng)又好于交易量的恢復(fù)。這當(dāng)然和政策的累積效應(yīng)，局部疫情的漸次平息有關(guān)。機(jī)構(gòu)對(duì)交易量的樂(lè)觀程度顯然又強(qiáng)于對(duì)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀程度，這可能又和二手掛牌規(guī)模較大有關(guān)。目前尚不清楚二手掛牌增長(zhǎng)是否是趨勢(shì)性的，但二手掛牌本身又分為有效掛牌和無(wú)效掛牌，其概念和新房推盤有明顯區(qū)別。目前尚未出現(xiàn)二手房業(yè)主競(jìng)相降價(jià)的情形。

　　研究機(jī)構(gòu)對(duì)新房的信心明顯不如二手房。對(duì)新房市場(chǎng)信心不足，不僅表現(xiàn)為以新房為主要研究對(duì)象的機(jī)構(gòu)，對(duì)后市看法顯然不如以二手為主要研究對(duì)象的機(jī)構(gòu)，也表現(xiàn)為新房的去化率仍在很低的位置，推盤量也因此十分低落。但市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)又沒(méi)有觀察到明顯且普遍的競(jìng)爭(zhēng)性降價(jià)跡象(當(dāng)然在個(gè)別城市價(jià)格的調(diào)整是存在的)。我們認(rèn)為，這一方面可能和新房利潤(rùn)空間不大有關(guān)，另一方面也和新房消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)有關(guān)。盡管歷史上每一次市場(chǎng)復(fù)蘇都是從二手房開(kāi)始的，但本輪周期新房市場(chǎng)顯著弱于二手市場(chǎng)，這或許和全社會(huì)次新房供給龐大、新房交付疑云叢生有關(guān)。

　　復(fù)蘇是可能的，但反轉(zhuǎn)的可能性很低。絕大多數(shù)研究機(jī)構(gòu)關(guān)注到了政策的累積效應(yīng)，尤其是在當(dāng)?shù)爻雠_(tái)組合拳的城市，如杭州、成都等地市場(chǎng)均有上行的表現(xiàn)。

　　不過(guò)，由于政策既希望實(shí)現(xiàn)銷售的明顯復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)鏈的顯著回暖和土地成交的顯著恢復(fù)，又力求避免出現(xiàn)核心城市的房?jī)r(jià)明顯上漲，因此政策呈現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控、緩釋滴灌的做法。我們認(rèn)為，由于一二線城市政策儲(chǔ)備空間仍然巨大，市場(chǎng)復(fù)蘇是完全可能的(哪怕在疫情影響之下)，但因?yàn)檎哌@種邊施策邊觀察市場(chǎng)變化的做法，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)大漲的可能性幾乎不存在。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素：一些城市疫情反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)；部分三四線城市政策儲(chǔ)備空間不足的風(fēng)險(xiǎn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　凝聚一線智慧，迎接銷售轉(zhuǎn)暖。我們認(rèn)為，資本市場(chǎng)在過(guò)去一段時(shí)間，比較擔(dān)心政策不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)持續(xù)滑坡。我們認(rèn)為，從市場(chǎng)一線傳遞的聲音來(lái)看，從二手到一手，從高線到低線，市場(chǎng)的漸次溫和復(fù)蘇是大概率事件。高信用和高效率的房地產(chǎn)企業(yè)，有望享受較為穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也有望兌現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。而且，這種精準(zhǔn)滴灌、力促?gòu)?fù)蘇的政策環(huán)境，實(shí)際上能避免政策未來(lái)反轉(zhuǎn)，有助于好公司延長(zhǎng)景氣周期。當(dāng)前，地產(chǎn)股的估值水平在歷史性的低位(例如【保利發(fā)展(600048)、股吧】當(dāng)前PE 和PB 分別在歷史十年26.5%、8.4% 的分位數(shù)水平)，我們看好地產(chǎn)藍(lán)籌，推薦保利發(fā)展、萬(wàn)科企業(yè)、綠城中國(guó)、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份。