高樓林立的菏澤。來自@齊魯拍客

　　一只在南美洲熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，兩周后就有可能在美國德克薩斯引起一場龍卷風。

　　這是經濟學上著名的“蝴蝶效應”。有時候，一些看似極微小的事情，可能會影響一種趨勢。

　　最近，山東地級市菏澤給樓市松綁，關注度極高，原因就在于此，如果預期改變，新一輪的房價上漲可能無法避免。

　　然而，菏澤會不會成為這只“蝴蝶”，一見君先不貿然下結論，先看詳細分析。

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　　12月18日夜，菏澤住建局發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，一共七條內容，其余六條無關痛癢，第六條引發(fā)熱議，原文如下：

　　取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規(guī)定。 　　直接一點說就是取消限售了。在“房住不炒”的房地產調控總基調下，菏澤取消限售顯得格外扎眼，絕大多數人將這個政策理解成樓市利好，一見君不以為然。

　　但凡認真讀過上述原文表述的人可能都能看出，這對樓市其實是個利空。取消限售等于增加了供給，在“觀望”行情下，供給增加，房價如何大漲？

　　由于被過分解讀，文件發(fā)布后，連菏澤市住建局都沒想到會有這么火。不得已，12月19日晚間又出來解釋。

　　有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。 　　這句話再通俗一點理解就是，前期棚改，拆遷戶的錢太多了，現(xiàn)在無房可買，不得不取消限售，增加供給。

　　所以，一見君認為，很多媒體包括專家其實歪曲了菏澤這個文件。不信我們再看看下面這段：

　　近年來，受轉讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。

　　可以看出，菏澤取消限售的本意是為了遏制房價上漲。關于這一點，也有數據為證：

　　安居客有關資料顯示，2018年1月-4月，菏澤二手房均價每平米在6000元以下，5月起就有了明顯的上漲，其中11月均價為6662元/平米，12月的均價為6581元/平米。

　　這說明啥？正是因為限售，房價才被推的越來越高，而現(xiàn)在取消限售，增加供給，不就是為了讓房價穩(wěn)定嗎？

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　　菏澤取消限售被大肆渲染，引起山東省住建廳關注，后來菏澤住建局又開始重新研究政策。

　　12月20日，菏澤市不動產登記中心稱，取消限售的文件尚未下發(fā)，何時取消尚不確定。

　　一見君覺得，解讀政策時要明白基本常識，不能看到一個概念，就扣一頂帽子。菏澤被冠以“打響樓市調控松綁第一槍”就是典型的例子。

　　其實，菏澤的政策調整不應該被理解為放松調控的信號。從對樓市的影響看，限貸、限購等需求端的限制才是打擊樓市，限售充其量是延長了市場周期。

　　據齊魯晚報報道，對于該政策，菏澤一些項目開發(fā)商稱，對他們一手房銷售并沒有帶動作用，促進大量二手房涌入市場，現(xiàn)成的房源增加，反而會影響一手房銷售和價格。

　　所以，外界很多人在對這件事的解讀上是典型的“皇帝不急太監(jiān)急”，看看山東住建廳相關人士向媒體的回應就更清楚了。

　　關于房地產調控，山東省住建廳跟國家的調控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。

　　這說明什么？對于菏澤取消限售，山東住建廳是默許的，最核心的原因是，這個政策不違背“房住不炒”和“因城施策”的大原則。

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　　最近，挑動樓市神經的不止菏澤“調控松綁”這一件事。

　　12月12日，發(fā)改委發(fā)布文件，支持負債率相對不高的大型房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

　　12月13日，中央政治局會議再一次沒有提及房地產。

　　據此，諸多分析認為，房地產調控已經到位，下一步將放松。

　　12月14日，發(fā)改委回應，在核準企業(yè)債券過程中，發(fā)改委目前只支持有關棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業(yè)地產項目。

　　所以，很多人(地產商)的美夢落空了?，F(xiàn)在菏澤取消限售，很多人又像抓住救命稻草一樣。

　　其實，關于房地產調控，現(xiàn)在很少有實質性的放松政策。反而調控一直在收緊，今年以來，調控次數多達400余次。

　　人民網(603000,股吧)12月20日發(fā)表評論文章《別動輒就說樓市調控要放松》稱：在從緊調控的大態(tài)勢下，微調不等于翻盤，變動不等于變臉，放松不等于放開。

　　事實上，在下行周期，各種有關松綁的臆測層出不窮，不過每每還在襁褓之中，就被官方嚴詞“打臉”。

　　經濟日報最近也發(fā)表題為《排除干擾“雜音”堅持房地產市場調控不放松》的文章稱：“房子是用來住的，不是用來炒的”是對房子居住屬性的回歸，過度炒房是對經濟的傷害。

　　所以，不管是發(fā)改委的回應還是權威媒體的及時“糾偏”，都說明一個道理：最高層提出的“房住不炒”沒有幾個人敢突破。

　　從菏澤放開限售的政策中，一見君既看不到要鼓勵炒房，也看不到房價一放就漲，很多分析其實都是意淫。

　　房價上漲的本質是“政府不供地，央行發(fā)貨幣”，2016年的樓市就是最生動的寫照，如果這兩點沒發(fā)生本質變化，在現(xiàn)在的經濟環(huán)境中，還說房價要大漲，不是傻就是壞。

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