調(diào)控政策引導(dǎo)住房短期回歸商品屬性，不改變長期供需關(guān)系。住宅在房價快速上升期呈現(xiàn)投資品屬性，對應(yīng)正斜率需求曲線及負(fù)斜率供給曲線；調(diào)控政策通過抑制投資性需求短期內(nèi)引導(dǎo)住宅回歸商品屬性（需求曲線回歸負(fù)斜率，供給曲線重回正斜率）。調(diào)控實(shí)施后，供需關(guān)系不再隨著房價上升而惡化，房價提升時，供應(yīng)提升，需求下降，進(jìn)入正向循環(huán)。長期來看購房需求的影響因素更多在于人口（基礎(chǔ)需求）、可支配收入和利率（購買力）以及長期收益率預(yù)期（金融屬性）。 　　調(diào)控政策側(cè)重于補(bǔ)償性措施，具有一定的局限性：區(qū)域性，補(bǔ)償性，不確定性。調(diào)控政策出臺于房價快速上漲期，因政策向房價的傳導(dǎo)存在時滯，更多的是為抑制樓市過熱而出臺的補(bǔ)償性政策。但調(diào)控政策具有一定的局限性：1）區(qū)域性：調(diào)控政策因地而異，因此難以預(yù)測調(diào)控政策的方向以及對板塊整體性的影響；2）補(bǔ)償性：往往調(diào)控政策出臺時房價已經(jīng)上漲到了相對高點(diǎn)，調(diào)控政策的意義不大；3）不確定性：主要體現(xiàn)在執(zhí)行的力度以及存續(xù)期限上。 　　從城市維度看，調(diào)控政策影響存續(xù)于短期，在相同的宏觀情況下，各地樓市長期內(nèi)仍受城市基本面影響。調(diào)控政策短期確實(shí)可以平抑房價過快上漲，并且將成交量限制于相對低位（上海、南京）。但長期來看，成交量會逐漸恢復(fù)上升（廈門）。在相同的宏觀情況下，各個城市的房價以及成交量仍受到城市基本面等多重因素的影響；即使是限購政策取消，也并不一定意味著房價的上漲以及成交量的報復(fù)性反彈（杭州、青島、武漢、南昌）。 　　貨幣政策對于樓市的影響更為系統(tǒng)，對于板塊的影響也更為顯著。調(diào)控政策囿于其局限性以及影響存續(xù)時間不長，并不是影響板塊走勢的決定性因素。貨幣政策不存在上述的局限性，對于樓市影響更為系統(tǒng)，通過影響長期購房成本（購買力）及房價預(yù)期（資產(chǎn)收益率預(yù)期），與房地產(chǎn)市場建立了更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。 　　投資建議：城鎮(zhèn)化結(jié)束之前購房需求仍有保障，預(yù)計年均商品住宅需求 11.4 億平米，尤其是人口及經(jīng)濟(jì)具備強(qiáng)支撐的城市將持續(xù)受益。在貨幣政策拐點(diǎn)之前，板塊仍然受到貨幣政策支撐。隨著行業(yè)集中度加劇，推薦具備競爭優(yōu)勢的一二線龍頭：萬科A、保利地產(chǎn)(600048)、招商蛇口(001979)、華僑城、華夏幸福(600340)、北京城建 、首開股份(600376)、榮盛發(fā)展(002146)。