核心觀點：

　　政策環(huán)境綜述：人才政策逐步下沉至非重點城市2018年4月，政治局召開會議，強調(diào)內(nèi)需與經(jīng)濟平穩(wěn)運行，同時提出繼續(xù)堅持積極的財政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策。而在地方層面，人才政策加速落地，并逐步下沉至三四線，4月份以來、新余、龍巖、唐山等城市同樣加入優(yōu)惠人才的行列。與此同時，沈陽、青島、哈爾濱繼續(xù)出臺“四限”政策。此外，公積金方面同樣“因城施策”，政策著力點主要為最高貸款額度、首付比例及繳存年限。

　　成交市場綜述：重點城市供給逐步改善，成交增速底部回升根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，4月46個重點城市成交面積同比下滑10.9%，降幅較3月小幅收窄，分城市看，一線、二線、三四線單月同比下滑24.2%、12.2%和1.4%。推盤方面，4月開發(fā)商推盤力度繼續(xù)加大，推盤顯著放量，26城市商品房推盤量環(huán)比3月大幅上漲38.0%。我們認為重點城市在限價取得一定效果的情況下，供給端預(yù)售證管控存在調(diào)整空間，尤其是下半年供貨能力將進一步釋放，對成交增速改善的支撐將進一步凸顯。

　　土地市場綜述：整體供需繼續(xù)放量，其中三四線量價齊升中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年4月土地供需繼續(xù)放量，300城市住宅用地推出規(guī)劃建面9641萬平米（環(huán)比-3%，同比+66%），成交7266萬平米（環(huán)比-19%，同比+47%），成交土地出讓金2820億元（環(huán)比-3%，同比+35%），平均溢價率20%繼續(xù)回落。各線城市市場分化，一線城市宅地市場供需同比下滑，二線、三四線宅地市場供給繼續(xù)放量，推動成交量同比大幅上漲，尤其是三四線城市地價漲勢也較顯著。

　　資金環(huán)境綜述：資金面對于需求端的壓制或?qū)⒕徑夥科笕谫Y方面，目前房企資金面繼續(xù)收緊，結(jié)構(gòu)上、海外融資成為重要融資渠道。融資成本方面，信托貸款、公司債融資成本有所上升，其中信托貸款發(fā)行成本較上月上漲0.35個百分點至7.95%，信托貸款成本上行加快。按揭貸方面，融360數(shù)據(jù)顯示，2018年4月首套房利率5.56%，較3月上升0.05個百分點，按揭貸利率已經(jīng)底部回升了112bp，未來上升空間或有限，資金面對于需求端的壓制或?qū)⒅鸩骄徑?。我們認為資金面壓力緩解疊加基本面筑底抬升，板塊PE也將持續(xù)抬升，我們繼續(xù)看好18年板塊的系統(tǒng)性投資機會，同時在集中度提升的中期邏輯性下，龍頭房企也具備個股alpha機會，繼續(xù)推薦低估值的一二線龍頭。

　　風(fēng)險提示政策調(diào)控力度進一步加大；按揭貸利率持續(xù)上行。