核心觀點(diǎn)：

　　銷售面積小幅回落，基數(shù)壓力下增速或繼續(xù)回落根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-8月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.0%，增速收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中8月銷售同比上升2.4%，單月同比增速回落顯著。

　　我們認(rèn)為，一二線城市在供給端改善的帶動(dòng)下成交增速將進(jìn)一步回升，但需要關(guān)注市場(chǎng)去化變動(dòng)情況，而三四線城市方面，伴隨棚改邊際減弱以及購(gòu)房成本抬升，總體需求存在自我回落的過程?？紤]到9月分開始基數(shù)壓力進(jìn)一步提高，年內(nèi)成交低點(diǎn)大概率在四季度出現(xiàn)。

　　土地購(gòu)置面積低基數(shù)下大幅上漲，拿地成本繼續(xù)改善根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-8月土地購(gòu)置面積同比上升15.6%，單月低基數(shù)下同比大幅上漲44.7%，創(chuàng)15年以來(lái)新高。土地成交價(jià)款在量?jī)r(jià)齊升帶動(dòng)下累計(jì)同比增長(zhǎng)23.7%，單月同比大幅增長(zhǎng)31.8%。從地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，中指院300城市樓面價(jià)增速低于統(tǒng)計(jì)局銷售均價(jià)增速，房企拿地成本持續(xù)改善。

　　開工領(lǐng)先竣工增速擴(kuò)大，投資增速下行依舊剛性根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-8月新開工同比增長(zhǎng)15.9%，增速繼續(xù)擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長(zhǎng)31.2%，開工韌性較強(qiáng)，龍頭房企開工明顯前置，銷售回款意愿增強(qiáng)。與此同時(shí)，銷售、竣工增速則出現(xiàn)回落，開工增速領(lǐng)先銷售及竣工增速進(jìn)一步擴(kuò)大，施工周期拉長(zhǎng)，中期庫(kù)存抬升。而投資方面，我們認(rèn)為，當(dāng)前投資增速下行依舊剛性，而19年后消除統(tǒng)計(jì)口徑帶來(lái)的基數(shù)影響，未來(lái)施工投資將邊際改善，同時(shí)，在土地市場(chǎng)熱度下行的情況下，土地投資增速或?qū)⒅鸩交芈洹?/p>

　　房企資金面繼續(xù)改善，按揭貸累計(jì)降幅繼續(xù)收窄根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-8月，房企到位資金同比增長(zhǎng)6.9%，房企資金面繼續(xù)改善。其中，按揭貸、開發(fā)貸降幅繼續(xù)收窄，自籌資金高增長(zhǎng)，定金及預(yù)收款同比增幅與7月基本持平。板塊投資方面，隨著行業(yè)周期性波動(dòng)幅度的下降，房企的規(guī)模增長(zhǎng)將更多依靠?jī)?nèi)生能力，而非市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的超額收益，龍頭未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性比較高，考慮業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后19年動(dòng)態(tài)PE不到6倍，我們繼續(xù)推薦低估值一二線龍頭房企。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示不同口徑下土地?cái)?shù)據(jù)存在差異，資金面繼續(xù)收緊對(duì)需求端以及房企經(jīng)營(yíng)的負(fù)面影響持續(xù)擴(kuò)大；行業(yè)庫(kù)存抬升快于預(yù)期。