房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)信號(hào)明顯，具體是怎么說(shuō)的?

　　最近政府多次提到房產(chǎn)稅。今年的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 中提出要推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法，完善地方稅收制度，逐步擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限。

　　今年5月6日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆發(fā)表文章《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，提出完善直接稅制度，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法和改革。在2020年底公開(kāi)發(fā)表的文章中，劉昆重申要按照“立法先行、全面授權(quán)、循序漸進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法和改革。

　　會(huì)議以座談會(huì)的形式舉行，而不是研討會(huì)，即決策性的會(huì)議，這在量比更為重要。座談會(huì)后，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布了相關(guān)消息，發(fā)出了改革方向不會(huì)改變、改革步伐不會(huì)停止、改革思路將逐步成熟的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　廣東省住房政策研究中心新首席研究員表示，決定立法開(kāi)征房產(chǎn)稅的四個(gè)部門(mén)齊聚一堂，這個(gè)信號(hào)意義非凡。但是這項(xiàng)工作比較長(zhǎng)，至少在2021年還沒(méi)有房產(chǎn)稅立法的時(shí)間表。

　　房產(chǎn)稅怎么收?做個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)：

　　除了何時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，征收標(biāo)準(zhǔn)也成為人們普遍關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅將被設(shè)定為“免稅金額”，任何符合免稅標(biāo)準(zhǔn)的房子都不需要繳納財(cái)產(chǎn)稅。

　　對(duì)于免檢標(biāo)準(zhǔn)，很多人都有自己的建議。有人認(rèn)為應(yīng)該制定相應(yīng)的免稅區(qū)，超過(guò)后才能征稅;有人認(rèn)為應(yīng)該按單位征收，首套住宅應(yīng)該免征房產(chǎn)稅。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅按套征收，很可能會(huì)導(dǎo)致離婚率上升。

　　那么目前第一選擇是按對(duì)應(yīng)面積征稅，人均多少面積才算合理呢?

　　根據(jù)在上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅制，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張學(xué)誕認(rèn)為，以上海為例，人均免稅面積可以定在40 -60平方米，稅率應(yīng)定在0.2%-1.2%。具體稅率更具體到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)。

　　如果按60平計(jì)算，三口之家的免稅額標(biāo)準(zhǔn)是180平，房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元/平，稅率按1.2%計(jì)算，那么每年的房產(chǎn)稅就是2.16萬(wàn)元。對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，這可不是一筆小開(kāi)支。對(duì)于囤積房產(chǎn)的炒房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)費(fèi)用會(huì)成倍增加，所以像炒房者一樣囤積房產(chǎn)的人就麻煩了。

　　至于免稅區(qū)的概念，一定要通俗易懂。比如一家三口的住房面積是200套，已經(jīng)超過(guò)了20套的最高免稅面積，而房產(chǎn)稅只對(duì)額外的20套征收，剩下的180套免征房產(chǎn)稅。

　　然而，中國(guó)1.2%的最高稅率是合理的，而美國(guó)的房地產(chǎn)稅率為3%，德國(guó)為3.5%，日本為2%。

　　許多人認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅將繼續(xù)增加生活壓力。其實(shí)不然，人均最高豁免標(biāo)準(zhǔn)是60個(gè)單位?，F(xiàn)在很少有人買(mǎi)一套180平左右的房子，大戶(hù)型的最大面積是156。

　　實(shí)施房產(chǎn)稅有什么影響?

　　房產(chǎn)稅開(kāi)征后，相應(yīng)的財(cái)政收入會(huì)增加，相應(yīng)的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等配套服務(wù)也會(huì)越來(lái)越好。因此，房產(chǎn)稅的作用不言而喻，它不僅可以抑制房?jī)r(jià)的上漲，而且可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　就房地產(chǎn)稅而言，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有十年，但這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)隨著全國(guó)市場(chǎng)的波動(dòng)而上下調(diào)整。以2015年以來(lái)的這波房?jī)r(jià)上漲為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年12月，重慶上海和新的商品房銷(xiāo)售價(jià)格分別比2015年上漲56%和49.3%，二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別比2015年上漲48.1%和27.6%。

　　許多學(xué)者認(rèn)為，上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目沒(méi)有奏效，因?yàn)檎魇辗秶?。房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，取決于稅基、稅率、免稅面積。胡景暉說(shuō)，未來(lái)的房產(chǎn)稅立法可能是原則性的立法，規(guī)定了一些征收原則，勾勒了一個(gè)大致的范圍，因?yàn)槭堑胤蕉悾惨浞质跈?quán)各地根據(jù)實(shí)際情況制定征收細(xì)則。

　　胡景暉還表示，政府推動(dòng)房地產(chǎn)稅收立法的目的是改變“土地財(cái)政”模式，開(kāi)放新的稅源，但推出后，確實(shí)會(huì)間接調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，增加居民的住房擁有成本，打擊囤積住房和房地產(chǎn)投機(jī)。“對(duì)于持有多套房子的人來(lái)說(shuō)，肯定是不好的。市區(qū)有一個(gè)，郊區(qū)有一個(gè)，差不多。房產(chǎn)稅會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，但房?jī)r(jià)不太可能暴跌?！?/p>

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房產(chǎn)稅會(huì)增加持有房產(chǎn)的成本，降低潛在收益，迫使部分房東賣(mài)掉自己的房產(chǎn)，降低房?jī)r(jià)。但下降幅度取決于房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。

　　許小樂(lè)表示，房產(chǎn)稅的出臺(tái)將在短期內(nèi)重建市場(chǎng)供求關(guān)系，主要是因?yàn)槎嗵追繕I(yè)主將根據(jù)自己的支付成本進(jìn)行評(píng)估，一些房子可能在短期內(nèi)出售，這具有脈沖效應(yīng)。業(yè)主降價(jià)出售會(huì)導(dǎo)致短期價(jià)格下降，但影響取決于家庭房屋所有權(quán)。

　　“這些城市通常都是需求旺盛的城市，對(duì)供給方的影響很快就會(huì)被需求方消化掉。房地產(chǎn)價(jià)格變成了賣(mài)方定價(jià)加稅，賣(mài)方定價(jià)會(huì)不會(huì)上漲，還是要看城市市場(chǎng)的供求關(guān)系。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅本質(zhì)上是一種成本，會(huì)使整體市場(chǎng)交易量變小。這個(gè)成本最終會(huì)由市場(chǎng)來(lái)承擔(dān)，具體是買(mǎi)方還是開(kāi)發(fā)商。這取決于雙方的價(jià)格彈性，稅收負(fù)擔(dān)更多地落在缺乏彈性的一方身上。”許小樂(lè)說(shuō)。

       房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)信號(hào)明顯，至于什么時(shí)候落地，在哪些地方試點(diǎn)，怎么征收，還沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，需要耐心等待，對(duì)于房地產(chǎn)是好消息還是壞消息，我們需要關(guān)注市場(chǎng)變化。