商鋪投資回報(bào)率，租金投資回報(bào)率每月支付租金成本收益12/購房總價(jià)

　　案例分析：2008年12月底，周先生在翠苑社區(qū)購買了一家街頭小店，面積約40平方米，價(jià)格約160萬元。目前周同店月租350元/平米左右，也就是說周先生可以收取月租14000元。那么，他的投資回報(bào)會(huì)如何呢？ 現(xiàn)在我們來計(jì)算一下：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5

　　評(píng)論：這種方法計(jì)算簡單，對(duì)一次性付款的分析會(huì)更準(zhǔn)確。但由于只考慮租金和房價(jià)，其適用范圍相對(duì)有限，不適合按揭貸款買房的回報(bào)。對(duì)租金的稅后收益:(租金 - 按揭每月支付）12（在住房公積金抵押期房時(shí)間的第一階段）。通過計(jì)算，我們得到了專賣店的投資回報(bào)率為5.76％

　　評(píng)論：這種計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：前期考慮租金、價(jià)格和主要投資，比租金收益分析法適用范圍更廣，可以估算資金的回收期缺點(diǎn)：前期不考慮其他投入和資金的時(shí)間效應(yīng)。不能進(jìn)行解決多套投資的現(xiàn)金分析研究問題。而且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。想要了解更多可以看下資產(chǎn)回報(bào)率

　　“一鋪養(yǎng)三代”，是老百姓， 中國過去幾十年里一個(gè)眾所周知的投資理念。很多人認(rèn)為商鋪?zhàn)饨鸶?，只要投資一個(gè)商鋪，就可以躺下來數(shù)錢。有些地方，商店甚至被視為男方家庭的結(jié)婚門檻和保障。為此，商店的價(jià)格一度在民間升溫。尤其是三四線小城市，對(duì)商鋪的投資如癡如醉。

　　前一段時(shí)間，我去呼和浩特， 內(nèi)蒙古出差，被邀請(qǐng)參觀一個(gè)朋友開發(fā)的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)開發(fā)了一個(gè)由辦公樓、公寓和商店組成的商業(yè)綜合體。說實(shí)話，總的來說，在位置，開發(fā)商可以賣更多的錢給商店，他們的公寓類型已經(jīng)改變?yōu)楣諒澞ń?。大部分都不符合?guī)定。

　　最重要的是，業(yè)務(wù)沒有做合理的規(guī)劃，比較混亂。一個(gè)小區(qū)應(yīng)該有超市，理發(fā)店，藥店，洗衣店之類的，但是這個(gè)地方旁邊開了十幾個(gè)小餐館，還有硬件，賣瓷磚，廁所。

　　令人驚訝的是，商店一開門，就賣完了。朋友悄聲說，買家基本都是周邊縣的“富人”，有的甚至買了3、4套。按照投資回報(bào)率，目前該地段一套80平米商鋪售價(jià)140萬，租金每月5000元，收回成本（不考慮通貨膨脹）需要23年，無疑是劣質(zhì)投資產(chǎn)品。但更多的人不會(huì)去結(jié)算，或者聽了開發(fā)商講的故事后繼續(xù)夢(mèng)想賺錢。那么，店鋪該不該投資，如何投資？下面，根據(jù)前面的例子，子木會(huì)幫你分析店鋪投資的這些東西，下面和你分享。

　　這個(gè)時(shí)間點(diǎn)大致可以分為五年前和2014年左右。自此，商鋪的投資價(jià)值相對(duì)于住宅而言，遭遇了滑鐵盧，“一店三代”的180度大轉(zhuǎn)彎，變成了“三代一店”。為什么？

　　第一，互聯(lián)網(wǎng)的崛起。舉個(gè)上面的例子，我去呼和浩特看朋友的房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)我用手機(jī)打開美團(tuán)，距離設(shè)定在附近。很明顯，這個(gè)社區(qū)的公寓里有各種各樣的商店，如美甲、足療、迷你吧、桌游、棋牌等。而且數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于樓下的底層商戶。

　　這些網(wǎng)店開在公寓里，遠(yuǎn)比底層商家的租金便宜，而且私密安靜，市場比一些小商家好。這些網(wǎng)店極大的失去了底層商家的生意，造成店鋪?zhàn)饨鸬膲毫Γ匀蛔饨鸹貓?bào)率會(huì)降下來。

　　很明顯，10年前的投資商鋪，可以說賺了不少錢，每年收8％左右的房租，12年幾乎拿不回本金。但是這幾年數(shù)據(jù)一直在一路下滑，大部分店鋪的退貨率都是2％-5％，6％以上都是高的。資金把它放了20多年。

　　其次是交易成本高。二手店交易稅費(fèi)的計(jì)算極其復(fù)雜。一般來說，一筆交易大約要繳納總房價(jià)的20％ ~ 30％的稅費(fèi)，這可以吞噬掉增值店帶來的大部分利潤。而且很多城市對(duì)商鋪貸款的限制非常嚴(yán)格，不僅僅是需要的產(chǎn)品。商品房在市場不好的時(shí)候還是可以賣的，但是商鋪生意不好的時(shí)候就完全砸在他們手里了。

　　交易稅高，杠桿率低，注定商鋪流動(dòng)性差，開發(fā)商賣給你的商鋪，至少要提前三年透支升值空間。意思是這個(gè)店現(xiàn)在單價(jià)6萬，三年后可以賣8萬，所以現(xiàn)在給你的價(jià)格差不多8萬。而且好地段商鋪的開發(fā)商肯定是留在自己手里的，撿錯(cuò)誤的機(jī)會(huì)很少。事實(shí)證明，近年來人們用腳投票得出這個(gè)結(jié)論。日前，《瞭望》專欄作家也做了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中國二三線商業(yè)地產(chǎn)的庫存令人驚艷。

　　01年1月至4月三四線部分店鋪開始大面積變成倉庫。所以，綜上所述，在投資方面，商鋪對(duì)于住宅樓來說競爭不是很大。而商鋪和公寓一樣，現(xiàn)在和未來都不可能有政策紅利。

　　唯一的趨勢(shì)是，在目前的大基調(diào)下，“無房炒”控制了房價(jià)，給了商鋪空間，很多互聯(lián)網(wǎng)公司開始回歸實(shí)體，比如天貓、京東，可能會(huì)帶來線下體驗(yàn)式紅利，但也很小。

　　說到這里，肯定有人開始質(zhì)疑，“凡事不可能是絕對(duì)的，現(xiàn)在有了高收益的店鋪。”舉個(gè)例子，前幾天，一個(gè)學(xué)習(xí)俱樂部的成員說：“沒有地方住。家里只是想投資商鋪?zhàn)誀I，我有朋友可以達(dá)到10％的回報(bào)率。有什么辦法嗎？”當(dāng)然我身邊也有很多正面的例子，因?yàn)樯啼佂顿Y也是我日常研究的一個(gè)范疇。只能說現(xiàn)在或者將來投資商鋪都非常困難。

　　如果房地產(chǎn)投資是分級(jí)的，那么買房是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪是研究生，買商鋪不是專家。其他人免提，屬于專業(yè)水平的投資題材。

　　下面我就來分享一下我這些年來投資商鋪的經(jīng)驗(yàn)。首先，商鋪投資主要包括兩部分，一是物業(yè)升值，二是租金收入。投機(jī)是物業(yè)升值的重點(diǎn)，投資是中長期租金收入的重點(diǎn)。在上面，我已經(jīng)討論過，在目前的市場環(huán)境下，依靠零售物業(yè)的增值已經(jīng)不合適了，所以物業(yè)的增值應(yīng)該是增值，租金的收益才是首要考量。哪怕有一天物業(yè)本身的增值很小或者不再增加，租金收入也足夠一個(gè)家庭的日常開銷，是個(gè)不錯(cuò)的商鋪。

　　租金收入歸根結(jié)底還是看供需本身，核心指標(biāo)是店鋪的“到店人流量”，而不是地段和小區(qū)的客流量。比如路邊店，你要看車能不能停在你家門口，而不是看門口路上的車流量。

　　再比如，很多人被新開發(fā)商忽悠，買了大商場旁邊的商鋪，說人流量特別大。但是你想，人家商場里什么都有，為什么還要在外面消費(fèi)呢？最終，許多購房者在簽署合同后知道自己被坑了，于是他們踏上了維權(quán)路，其次是大型商場的產(chǎn)權(quán)店，就是那種在開市前告訴你只要簽了合同，剩下的就由專業(yè)公司來經(jīng)營，然后就可以等分紅的那種，這種形式的店都是大坑。

　　不要因?yàn)橐粌蓚€(gè)大牌的宣傳或者高回報(bào)的誘惑就貿(mào)然入市?，F(xiàn)在大部分開發(fā)商為了銷售都在大肆炒作，很多都是不切實(shí)際的承諾。到時(shí)候不管是解約還是開發(fā)商在過去三五年停止補(bǔ)貼，很有可能大牌都要撤了。而且你要記住，如果你和開發(fā)者合作，你永遠(yuǎn)不會(huì)受益。

　　那么什么樣的店鋪才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？下面我們來排序一下。

　　1.高入住率，高、中、低端社區(qū)的底層業(yè)務(wù)

　　2.辦公樓樓下的底層業(yè)務(wù)

　　3.新開的商業(yè)街街商店

　　其中接近大型高端社區(qū)，社區(qū)人口購買力強(qiáng)，消費(fèi)頻率自然，這也決定了該社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹕舷藓臀磥砩禎摿ΑＴ谶@個(gè)地方開母嬰店、寵物店、餐廳、藥店是一個(gè)非常好的選擇。這樣優(yōu)質(zhì)地段的很多店鋪，如果購買時(shí)機(jī)合適，15年就能收回成本。

　　第二個(gè)是辦公樓樓下的底層業(yè)務(wù)。寫字樓是人口密度高的載體。小白領(lǐng)的購買力自然不差。最重要的是他們時(shí)間緊迫，消費(fèi)頻率和集中高。尤其是快餐店和超市會(huì)獲得意想不到的收入。這是最真實(shí)的反饋

　　在商業(yè)街，建一家新的街頭小店也很重要，但你必須打賭商業(yè)街的這家街頭小店未來能否發(fā)展，你必須參考它周圍有多少社區(qū)，以及商業(yè)街，是否有品牌餐廳和電影院，這些都是吸引人們流量的重要商業(yè)機(jī)構(gòu)。在這里，我們可以使用我前面提到的熱圖方法，通過百度的熱圖來檢查我們周圍的人流量

　　當(dāng)然，好的店鋪不僅要注意物業(yè)類型和位置，還要看自身的結(jié)構(gòu)。比如空間可以自由分割，立面要寬一些，門前不能有臺(tái)階，不能有障礙物或者其他障礙物，門前要有走道，停車等等。

　　簡而言之，壞店數(shù)千家，好店只有一家。在決定投資商鋪之前，一定要研究一下生意火爆的商鋪，分析一下他們的優(yōu)勢(shì)。最后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)投資商鋪和創(chuàng)業(yè)沒有什么區(qū)別，創(chuàng)業(yè)不僅需要技術(shù)，還需要足夠的運(yùn)氣。大部分人不去嘗試，如果想嘗試，會(huì)把這些細(xì)節(jié)研究透徹。以后無論是住宅、公寓還是商鋪，投資都是技術(shù)活動(dòng)，是好事，但不是好