二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？“二套房”是第二套普通自住住房的簡稱，是指借款人家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）再次向銀行商業(yè)銀行申請住房貸款的抵押房屋。貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于40％。單位確定借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降模J款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　二套房的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已經(jīng)結(jié)清，然后再次貸款買房，如果貸款沒有結(jié)清，則作為第二套。個人名下有兩套商業(yè)貸款記錄，一套已還清，一套未還清。此時，貸款被視為兩套房以上。

　　2、夫妻一方婚前用公積金貸款買房，一方婚前用商業(yè)貸款買房，婚后想以夫妻名義共同借錢。如果貸款已經(jīng)還清，銀行金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人的信用狀況和償付能力等具體因素靈活掌握貸款利率和首付比例；如果貸款沒有還清，那么被認(rèn)為是兩套房以上。

　　3、出售第二套房屋所繳納的稅費(fèi)：出賣人出售第二套房屋涉及面積大小，以及自取得產(chǎn)權(quán)證之日起的年限，具體說明如下。營業(yè)稅：面積144以上的產(chǎn)權(quán)超過5年的稱為差額營業(yè)稅，不超過5年的全額繳納。144以下，產(chǎn)權(quán)期限不滿5年的，補(bǔ)交差額部分，5年后免征。稅率為5.6％差額算法（現(xiàn)房總價-原價） 5.6％。

　　4、個稅：個人所得稅應(yīng)繳納5年，普通住宅繳納1％；非普通住宅3％。不滿5年叫全額營業(yè)稅，5.65％加個人所得稅。土地增值稅：144以上5年以內(nèi)繳納，反之免征。144以下不要交。稅率為0.5％。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了解之后，首套房貸款和二套房貸款的區(qū)別：

　　1、首付比例的差異

　　在一些限購限貸城市，商業(yè)貸款首付比例第一套房20％，第二套房30％。

　　2、貸款利率的差異

　　如今，世界各地的按揭利率都在上升，很多人發(fā)現(xiàn)第二套房的利率肯定高于第一套房，所以第一套房和二手房的利率在不同的銀行和不同的城市是不同的。

　　3、貸款金額差額

　　第二套房貸的貸款額度比第一套房貸低很多。例如，在北京，第一套房的借款人最多可以借70％，但第二套房的借款人最多只能借30％。具體貸款金額以地區(qū)規(guī)定為準(zhǔn)。

　　4、貸款難度差異

　　二套房貸款的貸款難度會比首套房貸款大得多，特別是當(dāng)資金經(jīng)濟(jì)緊張時，往往很難申請第二次置業(yè)貸款。

　　第二套房相對于第一套房的浮動利率變化；

　　1、擁有住房并已結(jié)清貸款的家庭再次申請住房公積金，首付30％；自有住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買的第二套房，首付比例調(diào)整為不低于40％。利率水平在央行新政中，由商業(yè)銀行根據(jù)客戶的信用狀況和還款能力來決定。

　　2、實行浮動利率(利率超過7%)的貸款人，市場風(fēng)險高，建議提前還貸；如果在還款前期，本金基數(shù)大，利息金額高，沒有好的渠道可以提前還款；如果已經(jīng)到了還款中期，剩余利息很少，不建議提前還款。

　　3、要確認(rèn)第二套房的住房貸款利率，或者說第二套房貸的貸款利率，首先要確認(rèn)它是如何屬于第二套房的。如果是第二套房的話。全部按第二套房的利率收取。

　　4、二手房貸款利率不低于貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。一般來說，商業(yè)貸款的商業(yè)銀行應(yīng)在人民銀行公布的基準(zhǔn)利率6.55的基礎(chǔ)上上漲10%，即7.21%。根據(jù)國家規(guī)定，第二套住房抵押貸款的利率應(yīng)為基準(zhǔn)利率的1.1倍。商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為6.55% (10年期)，公積金貸款基準(zhǔn)利率為4.5%。

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