買(mǎi)房時(shí)，很多購(gòu)房者不知道房?jī)r(jià)的具體構(gòu)成是什么，那么商品房?jī)r(jià)格的具體構(gòu)成是什么呢？

　　商品房的價(jià)格構(gòu)成主要包括五個(gè)部分：一是土地成本；二是開(kāi)發(fā)、施工、安裝成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各種稅費(fèi)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本；第五，扣除這些房地產(chǎn)企業(yè)留存的利潤(rùn)。

　　房?jī)r(jià)構(gòu)成部分占比

　　1.土地成本比例：根據(jù)2011-2015年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析，土地出讓金成本約占房?jī)r(jià)的43％；

　　2.開(kāi)發(fā)、施工、安裝費(fèi)用比例：主要包括建筑設(shè)計(jì)、安裝、后期建筑材料裝修。綠化、管道、道路約占28％。

　　3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本：主要包括企業(yè)管理成本，營(yíng)銷(xiāo)成本和財(cái)務(wù)成本占8.5％；

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本：企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅合計(jì)約占13％；

　　5.房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)：其實(shí)只有7.5％左右，沒(méi)有我們很多人說(shuō)的那么暴力。

決定商品房?jī)r(jià)格有主因素和次因素。主要因素包括：

　　1.位置：市中心的破房子比遠(yuǎn)郊的好房子貴。位置是一個(gè)非常重要的影響因素，也是商品房?jī)r(jià)格最重要的影響因素。

　　2.教育：很多買(mǎi)房人給孩子買(mǎi)房，名校價(jià)值毋庸置疑。教育是很多購(gòu)房者重點(diǎn)考慮的，而房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)因?yàn)楦咂焚|(zhì)的學(xué)區(qū)而更高。

　　3.地鐵距離：地鐵是重要的出行手段，方便快捷。距離地鐵入口的距離直接影響通勤時(shí)間。因此，房地產(chǎn)與地鐵的距離將直接影響商品房的價(jià)格。

　　次要因素包括：

　　1.物業(yè)：直接影響你的居住體驗(yàn)，小區(qū)的管理不容忽視。沒(méi)有規(guī)則，就不是方圓，尤其是在你習(xí)慣于住好物業(yè)的小區(qū)，很難適應(yīng)降級(jí)。

　　2.社區(qū)環(huán)境：社區(qū)的整體環(huán)境尤為重要。大不大都不好。三棟樓以下的小區(qū)基本受損嚴(yán)重。小區(qū)的綠化、水系、活動(dòng)區(qū)域都需要一定的空間。每天都直接影響你的心情。

　　3.開(kāi)發(fā)商的口碑：這個(gè)特別重要。信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商承諾的一切都可能化為烏有，一些小開(kāi)發(fā)商甚至可能有未完成的業(yè)務(wù)。

　　4.容積率：這樣會(huì)影響小區(qū)的人口密度、建筑間距、層高、采光、居住景觀、物業(yè)管理等方面，對(duì)于過(guò)高的小區(qū)要謹(jǐn)慎。

　　影響房地產(chǎn)價(jià)值的社區(qū)支持因素

　　1.商務(wù)配套：基本的生活配套一般可以由小區(qū)最底層的商家來(lái)滿(mǎn)足，但是附近沒(méi)有大的商務(wù)配套就很不爽了，也沒(méi)地方逛了。

　　2.電梯與住戶(hù)的比例：會(huì)影響人口密度，上下班電梯的時(shí)間，通風(fēng)采光效果，鄰居的噪音，人員的復(fù)雜程度。

　　3.房屋類(lèi)型：影響房屋面積、通風(fēng)采光的合理使用，對(duì)居住體驗(yàn)影響較大。

　　4.層高：主要影響是采光、電梯等待時(shí)間，下層可能面臨光污染、噪音、刺鼻氣味等。如果室內(nèi)高度低，人會(huì)感到壓抑，空間很小。

　　5.人車(chē)分離：對(duì)社區(qū)老人兒童安全影響很大。對(duì)綠化、水系、社區(qū)管理都有一定的影響。噪音、光線(xiàn)等對(duì)低層的影響。

　　6.電梯窗：不是東西，但是電梯奇遇經(jīng)常出現(xiàn)，窗戶(hù)的降噪功能尤為重要。

　　7.分期首付政策：可以緩解首付不夠的小伙伴的巨大壓力，也為炒房者提供套利機(jī)會(huì)。

　　8.小區(qū)小單元比例：會(huì)對(duì)人口密度、物業(yè)管理、學(xué)校教育等方面產(chǎn)生影響。

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