投資研報(bào)

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　　　　暴漲！房地產(chǎn)狂飆1100億，受啥刺激？資金收割股市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市？三大謎團(tuán)待解，這是A股最后的"溫柔"？

　　今日有段子：地產(chǎn)股暴漲，正在送外賣的地產(chǎn)研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動(dòng)車座子下面珍藏多年的研報(bào)，眼含熱淚：“低估的地產(chǎn)，是A股最后的溫柔！”

　　今日，房地產(chǎn)板塊突然暴漲，房地產(chǎn)板塊市值單日飆升1100億。讓整個(gè)板塊的參與者有一種“久旱逢甘露”的感覺。

　　過去一年時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，近期深圳更是搞了一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，房貸利率也有所提升。在這種背景之下，房地產(chǎn)股票的估值被壓得非常低。不過，就在大盤調(diào)整之際，今天房地產(chǎn)的表現(xiàn)卻讓人眼前一亮。整個(gè)板塊漲幅超過6%，龍頭萬科A更是強(qiáng)勢(shì)漲停。

　　　　那么，到底發(fā)生了什么？

　　首先，2021年一定程度可以類比2015年，股票市場(chǎng)大幅上漲后出現(xiàn)資金跨資產(chǎn)類別溢出，在貨幣政策不出現(xiàn)極端轉(zhuǎn)向之下，對(duì)樓市需求有提升；

　　其次，有消息稱，2月24日，有消息稱，2021年，包括北上廣深4個(gè)一線城市，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市，將集中供應(yīng)土地；

　　第三，一份關(guān)于興全基金董承非的訪談流傳于市。其中，他表示，保利、萬科這個(gè)估值水平比銀行龍頭低多了，無論從 PE 還是 PB 角度。所以他選擇地產(chǎn)。估計(jì)也是有資金從白酒等板塊殺出，開始抄董承非的作業(yè)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)的暴漲是否由上述三大原因引起，目前還是個(gè)謎。但可以肯定的是，資金正從高估值流向低估值，因?yàn)楸P面上不止房地產(chǎn)上漲，金融股中銀行、保險(xiǎn)的表現(xiàn)也非常不錯(cuò)。這些都是當(dāng)下市場(chǎng)的洼地。

　　房地產(chǎn)板塊現(xiàn)漲停潮

　　2月25日，兩市股指全天震蕩整理，滬市在金融地產(chǎn)的支撐之下，表現(xiàn)略強(qiáng)，創(chuàng)業(yè)板指仍未能止跌。萬科A、新城控股、華夏幸福、嘉凱城等十余家地產(chǎn)股收于漲停，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口盤中一度漲停。

　　值得一提的是，萬科A收獲近三年來的首個(gè)漲停。盤后數(shù)據(jù)顯示，深股通買入12.89億元并賣出2.71億元，一機(jī)構(gòu)買入2.82億元，一機(jī)構(gòu)賣出2.24億元。

　　　　房地產(chǎn)ETF一度暴漲超過7%，最終收盤上漲6.21%。香港市場(chǎng)的地產(chǎn)股也是一路狂飆。

　　　　此外，金融股中保險(xiǎn)和銀行表現(xiàn)相當(dāng)強(qiáng)勁。保險(xiǎn)(一致評(píng)級(jí))指數(shù)漲4.19%，中國太保漲7%，中國平安漲4%。

　　　　銀行板塊的表現(xiàn)也非常突出。重慶銀行一度封板，郵儲(chǔ)銀行盤中亦沖高。銀行指數(shù)大漲1.59%。

　　　　此外，大基建表現(xiàn)亦十分出色。大基建央企指數(shù)漲2.2%，中國中鐵、中國中冶、中國建筑、中國鐵建集體走強(qiáng)。工業(yè)金屬(一致評(píng)級(jí))指數(shù)、老基建指數(shù)均漲超1%。

　　從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，資金正從高估值的白酒、新能車、光伏、美容等前期抱團(tuán)較為明顯的板塊流向低估值，且基金低配的低估值板塊。

　　資金將轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市？

　　有一種分析認(rèn)為，房地產(chǎn)今天暴漲隱含著一種預(yù)期，那就是經(jīng)過兩年牛市之后，資金會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。

　　分析指出，2021年一定程度可以類比2015年，股票市場(chǎng)大幅上漲后出現(xiàn)資金跨資產(chǎn)類別溢出，在貨幣政策不出現(xiàn)極端轉(zhuǎn)向之下，對(duì)樓市需求有提升，因此2021年需求好于2020年，2020年全國均價(jià)下行有望結(jié)束，作為對(duì)比，2014年樓市也是熊市。

　　2015年資金溢出帶動(dòng)樓市上行、但沒有地產(chǎn)股上行，原因在于2014年年底地產(chǎn)股領(lǐng)先于全市場(chǎng)上漲，然而2020年地產(chǎn)股并沒有上漲，年初以來板塊在今日大漲后侃侃收平，因此2021年的基本面修復(fù)和股價(jià)可能同步反應(yīng)。按理說，企業(yè)的基本面觸底在2021年年底，資金的觸底可能因?yàn)椴糠滞獠恳蛩靥崆暗絹?，?dāng)前進(jìn)入到一個(gè)預(yù)期修復(fù)階段。

　　此外，還有分析人士認(rèn)為，當(dāng)年市場(chǎng)應(yīng)該以防御為主，而防御品種多由低估值構(gòu)成，今天市場(chǎng)上表現(xiàn)較好的房地產(chǎn)、金融和大基建基本上也這類品種。安信證券陳果近期表示，即使流動(dòng)性預(yù)期最糟糕情景預(yù)計(jì)在3月底開始一季報(bào)行情時(shí)也會(huì)有一波像樣反彈行情，而在此之前，戰(zhàn)略上只能以防御為主，戰(zhàn)術(shù)上研究配置都得逐步向中小盤價(jià)值成長下沉。

　　據(jù)市面上流傳的一份興全基金董承非的訪談錄，他表示，基本已經(jīng)進(jìn)入到一種防守打法，現(xiàn)在基本上把自己封閉起來，賣方和內(nèi)部研究員都不聽。進(jìn)入一種極端的封閉狀態(tài)，完全憑借自己的想法。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，所有的推薦都是基于市場(chǎng)高水位?，F(xiàn)在所有研究員都是跟著市場(chǎng)走的，所以有意跟他們保持一定距離是一種挺好的做法。

　　他還表示，保利、萬科這個(gè)估值水平比銀行龍頭低多了，無論從 PE 還是 PB 角度。所以他選擇地產(chǎn)。估計(jì)也是有資金從白酒等板塊殺出，開始抄董承非的作業(yè)。

　　土地躁動(dòng)？

　　這兩天，土地供應(yīng)方面還有一個(gè)大消息。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)消息，2月24日，有消息指，2021年，包括北上廣深4個(gè)一線城市，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市，將集中供應(yīng)土地。消息稱，2021年，上述城市住宅用地公告不能超過3次，集中在3月、4月、8月。如果消息屬實(shí)，這將是土地市場(chǎng)的重大變革。

　　記者致電鄭州市資規(guī)局，一位工作人員回應(yīng)稱，消息屬實(shí)！有專家表示，集中供地政策將形成長效機(jī)制三大利器，即“三道紅線”、“房貸集中度”和“供地集中度政策”。此外，有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

　　此前，中央高級(jí)別會(huì)議曾多次提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。在過去一年當(dāng)中，各地對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲。但房價(jià)問題還是未得到實(shí)質(zhì)性解決。在這種背景之下，市場(chǎng)對(duì)于上市房企的估值一直不敢看得太高。然而，隨著集中供地的出現(xiàn)，可能意味著持續(xù)打壓的調(diào)控方式發(fā)生變化的信息已經(jīng)出現(xiàn)，兼顧市場(chǎng)調(diào)節(jié)的模式可能正在成形。這有利于大型房企估值的延展。分析人士認(rèn)為，這是可能才是誘發(fā)房地產(chǎn)今天會(huì)突然爆發(fā)的主要原因。