被譽為廣州最大的舊城改造項目“廣鋼新城”，區(qū)域內(nèi)項目振業(yè)天頌花園近日傳出將于5月入市的消息。

　　據(jù)了解，作為深圳國資房企深圳市振業(yè)(集團)股份有限公司(以下簡稱：“深振業(yè)”，000006.SZ)在廣州的首個項目，振業(yè)天頌從2014年拿地起則被寄予厚望，然而原計劃于2017年4月開盤銷售的計劃卻一推再推，從拿地至今已近4年。

　　對于遲遲未能入市的原因，市場解讀不一，有業(yè)內(nèi)人士認為，深振業(yè)首入廣州，或存在水土不服，亦有市場人士指出，或基于市場調(diào)控存在放緩銷售計劃的可能，同時不排除政府交地較慢的客觀原因。

　　對此，深振業(yè)董秘杜汛則表示：“深振業(yè)廣鋼新城項目確實有今年入市的銷售計劃，但具體的時間得根據(jù)現(xiàn)場的準備情況而定?！睂τ陂_發(fā)周期長達4年，其解釋稱：“項目開發(fā)周期上的安排?！?/p>

　　開發(fā)周期長達4年

　　時間回溯至2014年9月，深振業(yè)斥資20.3億元拿下位于廣鋼新城的地塊，折合樓面價約1.83萬元/平方米，這是深振業(yè)進入廣州的首個地塊，亦是其土地儲備中拿地金額最高的一塊地。

　　日前，《中國經(jīng)營報》記者實地探訪廣鋼新城注意到，目前區(qū)域內(nèi)已齊聚中海、保利、葛洲壩(600068) 、金融街(000402)、北大資源、華發(fā)、金茂等房企，保利項目首批業(yè)主已經(jīng)入住。

　　與金茂項目一路之隔的振業(yè)天頌正在進行脫綠網(wǎng)工程，竣工時間預計是在2018年10月。據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，該項目尚未獲得預售資格證，預計在5月份上市，銷售均價約4.2萬元/平方米，與目前區(qū)域內(nèi)部分已超5萬元/平方米的房價相比處于較低水平。

　　事實上，此前深振業(yè)在為該項目融資時，曾指出項目預計在2017年4月開盤銷售。但至今未有動作。

　　在問及為何周邊同期進駐的房企開發(fā)進度遠快于深振業(yè)時，置業(yè)顧問表示：“主要是項目開發(fā)的安排，2017年的時候沒有銷售計劃?！?/p>

　　在克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉看來，開發(fā)商拿地無法預期到整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控情況，而市場調(diào)控亦可能致開發(fā)商放緩開發(fā)進度，延后開盤計劃。此外，相較于本地房企而言，新進房企對于市場調(diào)控的應對能力也較弱。

　　廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為：“以往的經(jīng)驗看，項目遲遲未能入市原因有很多，客觀原因是在拿地之后，政府方面遲遲未能交地，而主觀原因對于開發(fā)商而言可能是資金未到位，或者基于市場不好的預期，開發(fā)商不愿意那么早開發(fā)?！?/p>

　　事實上，廣州市振發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾公開表示，該地塊隱含一個限制條件，即政府在企業(yè)拿地一年之后才會交地。因此，振業(yè)天頌在2015年9月拿到土地之后項目才開始進行開發(fā)。

　　根據(jù)深振業(yè)2017年度報告，2016年3月，振業(yè)天頌項目開工，公司對與振業(yè)天頌的總投資預計為30.63億元，截至2017年報告期末，公司累計投入24.59億元，資金來源主要是自籌和借款。

　　而在開工前一個月，深振業(yè)曾公告稱要為廣州項目融資20.5億元，用于項目開發(fā)建設。根據(jù)2017年度報告所示，截至報告期末，深振業(yè)子公司以振業(yè)天頌項目土地使用權做抵押，曾借款4億元，另外向中國銀行(601988) 廣東分行借款1.4億元。

　　按此前深振業(yè)的融資公告顯示，廣州廣鋼新城項目的可售面積約11萬平方米，對應可售金額約46億元，若能在今年入市銷售，亦將給深振業(yè)帶來一定的業(yè)績保證。

　　據(jù)了解，2018年深振業(yè)計劃實現(xiàn)回籠資金不少于28.67億元，合同銷售收入不少于32.24億元，合同銷售面積不少于22.97萬平方米。

　　土地儲備瓶頸

　　振業(yè)天頌項目是深振業(yè)2018年的重點項目之一，此外，深圳錦薈PARK和天津鉑雅軒等項目亦是深振業(yè)2018年發(fā)展的重點。然而在眾房企積極補倉拓展土地儲備之際，深振業(yè)在土地儲備方面亦露出發(fā)展短板。

　　根據(jù)深振業(yè)2017年報告所示，截至報告期末，公司共有17個項目儲備，其中在手項目僅8個，預計2018年可入市銷售項目3個。中泰證券研報顯示，截至2017年上半年末，深振業(yè)合計持有未結算土地儲備建筑面積約225萬平方米。

　　在年報中，深振業(yè)也坦言存在土地儲備不足的風險：公司規(guī)模偏小，融資能力偏弱，參加土地市場競爭的壓力較大，對未來可持續(xù)發(fā)展造成不利影響。

　　事實上，由于可售資源有限，近年來，在業(yè)績表現(xiàn)方面深振業(yè)也略顯薄弱。根據(jù)深振業(yè)2017年度財務數(shù)據(jù)，其營業(yè)收入同比減少11.89%至29.6億元，事實上，從2015年起，其營業(yè)收入就開始呈現(xiàn)逐年下滑，2015年和2016年的營業(yè)收入分別為36.54億元、33.59億元。

　　面對土地儲備所遇到的瓶頸，深振業(yè)曾耗時半年進行資產(chǎn)重組，亦欲借此拓展一定的土地儲備。根據(jù)彼時披露的重組方案，深振業(yè)擬注入的標的資產(chǎn)為深圳市城市建設開發(fā)(集團)有限公司和深圳灣科技發(fā)展有限公司，其中，深圳市投資控股有限公司將在重組前先將部分優(yōu)質科技園區(qū)資產(chǎn)劃轉至深圳灣科技發(fā)展有限公司。

　　然而，在重組前迎來大漲行情，在2018年宣布終止重組后，深振業(yè)在二級市場遭遇投資者“用腳投票”。對于終止重組的原因，深振業(yè)在公告中解釋為所涉標的資產(chǎn)產(chǎn)權關系問題較為復雜，部分問題未能解決，解決時間無法預計，因此終止重組。

　　按照深圳證券交易所相關規(guī)定，深振業(yè)承諾至少兩個月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項。不過市場對于深振業(yè)重組的預期并未因此減弱，亦有投資者在互動平臺上持續(xù)關注重組問題。

　　記者在深振業(yè)2018年的工作部署當中亦注意到，其表示會堅決落實政府、市國資委的戰(zhàn)略部署，積極穩(wěn)妥地推動集團重大資產(chǎn)重組。在記者問及限定期滿之后，是否還會重啟重組時，杜汛并未正面回答，僅強調(diào)根據(jù)公告，目前公司終止了該重組計劃。

　　重組遇到困境，而身為深圳本地國資企業(yè)，深振業(yè)在拿地等方面的優(yōu)勢亦未有所體現(xiàn)，尤其在城市更新方面甚至不如深圳本地民企所獲項目多。在深圳當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，近兩年深振業(yè)的發(fā)展頗為低調(diào)，市場關注度也不高。

　　杜汛則坦言，公司一直在努力推進城市更新，但暫時還未有明確指向項目。對于深振業(yè)目前面臨的土地儲備發(fā)展瓶頸，“我們一直在尋找相關的方式，介入相關的項目，具體等有所進展后會進行披露?！?/p>

　　突破土地瓶頸是2018年深振業(yè)的工作重點之一，在2017年度報告內(nèi)談及2018年工作計劃時，深振業(yè)表示要進一步拓寬土地投資思路，多渠道獲取土地資源，以粵港澳大灣區(qū)和目前已布點的一二線城市為重點，向周邊區(qū)域進行拓展和延伸。

　　(原標題：深振業(yè)廣州拿地4年未售土儲緊缺掣肘發(fā)展)