與2017年底提出要重回行業(yè)前三形成鮮明對比的是，保利地產(chǎn)(600048) 在上市十二年之后，營業(yè)收入首次出現(xiàn)了負(fù)增長。同時，保利也是2017年銷售額排名前十強(qiáng)企業(yè)中唯一一家營業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布的年報顯示，公司2017年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.06億元，同比減少5.46%。保利地產(chǎn)年報稱，2017年營收下降主要受營改增及項目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)影響。而保利地產(chǎn)董秘辦對贏家財富網(wǎng)的解釋是，結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)差異指的是，區(qū)域分布特點不一樣，雖然某區(qū)域結(jié)算面積有增長但單價略有回落，這跟項目所在地方當(dāng)時售價有關(guān)。

　　但從區(qū)域來看，2017年，在保利地產(chǎn)全國七大片區(qū)中，主營業(yè)務(wù)在五大片區(qū)的營業(yè)收入都是負(fù)增長。其中，華北區(qū)域營業(yè)收入下降幅度最大，同比下滑近4成。而在華北區(qū)域城市中，北京的營業(yè)收入直接從140.35億元減少至33.54億元，大降76.1%。

　　按照2017年12月保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在股東大會上提出的目標(biāo)，保利地產(chǎn)要在三年內(nèi)沖擊行業(yè)前三，但如今，僅從企業(yè)年度銷售金額來看，保利地產(chǎn)距離排名第三的恒大，仍存在近2000億規(guī)模的差距。

　　逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的生存環(huán)境之下，留給宋廣菊和保利地產(chǎn)達(dá)成目標(biāo)的時間和空間還有多大呢？

　　拿地成本占銷售額9成 負(fù)債率上升

　　保利地產(chǎn)沖擊規(guī)模的“野心”在2017年年報中也有所體現(xiàn)。2017年，保利的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用等三項費用均在增長，增幅分別為9%、25.52%和7.07%。

　　保利在年報中解釋稱，管理費用的增加是因為公司規(guī)模擴(kuò)大，管理支出增加，財務(wù)費用增加是因為有息負(fù)債增加。

　　一項更為關(guān)鍵的指標(biāo)是，保利2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額驟降至-293億元，同比下降186.03%。而在前兩年，這一數(shù)字均為正值，2016年賬面顯示現(xiàn)金流為341億元，2015年為178億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，現(xiàn)金流為負(fù)主要是因為保利在2017年拿地方面的加速導(dǎo)致。不過，在如今房企都在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和回款率的重要性時，這一負(fù)值還應(yīng)引起保利的警惕和重視。

　　2017年保利共拓展項目204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%，拿地金額占2017年銷售額的近9成，而在2015年和2016年，這一占比分別為4成和5成。

　　在城市拓展方面，根據(jù)年報，一二線城市的拓展面積和金額分別占比63%、82%，同時保利也加大了核心城市周邊三四線城市的深耕、滲透。由此帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)結(jié)果是，一二線城市貢獻(xiàn)度占比為82%。三四線城市的銷售占比提升10個百分點至18%。

　　截至2017年底，保利地產(chǎn)的待開發(fā)土地儲備面積9090萬平方米。不過，土地儲備的增長和融資需求的增加也帶來負(fù)債率的上升。保利去年資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別從2016年的74.76%、55%上升至77.28%和86.45%。

　　與此同時，保利的周轉(zhuǎn)率相較前兩年也出現(xiàn)了下降趨勢，從2016年的0.36下降至0.25。董秘辦對此回復(fù)，整體隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，總資產(chǎn)增長速度比較大，這個也是比較客觀的現(xiàn)象，公司也對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)非常關(guān)注的，至于2018年的周轉(zhuǎn)情況，現(xiàn)在也無法給一個預(yù)測。

　　留給保利的空間還有多少？

　　一系列財務(wù)指標(biāo)走弱的背后，支撐的是保利地產(chǎn)沖擊行業(yè)前三名的“野心”。

　　為達(dá)目標(biāo)，保利也在對“前三名”進(jìn)行分析，而后“借鑒”發(fā)力。去年底的股東大會上，宋廣菊分析，目前前三房企能快速發(fā)展原因有三：第一，重點一二線城市調(diào)控，資金流向了碧、恒長期堅守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利；第二，民營企業(yè)機(jī)制較為靈活，可通過跟投、高薪制度聚攏人才；第三，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

　　遵照上述保利總結(jié)出來的“標(biāo)準(zhǔn)”，進(jìn)入2018年之后，保利開始逐步改進(jìn)并掃清前進(jìn)障礙。并購中國航空工業(yè)集團(tuán)有限公司旗下項目、解決和保利置業(yè)之間的同業(yè)競爭問題、通過《關(guān)于實施房地產(chǎn)項目跟投的議案》、加大三四線城市拿地比例等。

　　2018年，保利在找錢與拿地方面釋放出了更大的能量。找錢方面，贏家財富網(wǎng)在保利地產(chǎn)官網(wǎng)上注意到，在今年5月17日即將召開的保利股東大會上，其中一項審議議案就是《關(guān)于公司2018年度對外擔(dān)保的議案》。而在此之前，保利地產(chǎn)也發(fā)布了修訂《董事會議事規(guī)則》和《公司章程》的公告。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，保利這種做法是試圖通過縮減董事會決策額度、大幅上調(diào)對外擔(dān)保及風(fēng)投的額度，一方面將權(quán)力進(jìn)行下放，做到與市場接軌的精準(zhǔn)投放；另一方面，加大對外融資的力度進(jìn)一步撬杠桿。

　　在拿地方面，據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月TOP20上市房企中，保利揮金297.1億元，位居TOP20成交金額榜首，萬科、碧桂園、恒大都在其之后。

　　那么，保利與前三強(qiáng)相比，還差在哪兒？這個差距是否容易追趕？未來留給保利的空間又有多少？

　　如果按照前三強(qiáng)中的恒大2020年銷售目標(biāo)是8000億的話，這意味著如果保利想要實現(xiàn)目標(biāo)，就要在接下來的兩三年的時間內(nèi)，先從3000億元的規(guī)模沖到如今前三強(qiáng)梯隊保持的規(guī)模5000億元，而后再沖向8000億梯隊。當(dāng)然，這一假定前提是前三強(qiáng)和保利都按照去年的速度奔跑，且面臨相同的外部環(huán)境。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，從保利與前三強(qiáng)的對比來看，保利的優(yōu)勢在于作為央企的保利融資成本較低，去年保利融資成本為4.82%，低于行業(yè)平均水平；但從土地儲備、周轉(zhuǎn)效率和凈資產(chǎn)收益率方面，保利都處于弱勢。

　　因此，雖然保利在加大三四線城市的土地儲備，但是從目前的比例來看，一二線城市仍占到6成多的面積。據(jù)年報顯示，截至2017年末，保利的待開發(fā)土地儲備面積9090萬平方米，其中，一二線城市土地儲備面積占比約63%，三四線城市占比約37%。

　　而在一二線城市政策密集頻出的背景下，保利仍需平攤這份風(fēng)險。別忘了，像北京這樣的一線城市，保利去年的營收降幅高達(dá)近8成，僅有兩個項目駿工，而在2018年北京等一線城市的市場也并未見到政策放松的跡象，保利若想提高周轉(zhuǎn)率仍存在很大的不確定性。

　　“一二線如果受到政策影響，最直接先影響到的是預(yù)售情況，至于是否會影響到收入情況，得到項目結(jié)轉(zhuǎn)的時候，才會反映到報表里面?！北＠鼗貜?fù)。